房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析存在的問題及對策思考

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)作為一個帶動經(jīng)濟高速發(fā)展，關(guān)乎國計民生的重要行業(yè)，其行業(yè)內(nèi)部的競爭日益激烈。為了生存下來，房地產(chǎn)企業(yè)必須苦練內(nèi)功，提高核心競爭力，從而實現(xiàn)效益最大化。這就需要企業(yè)不斷提高管理水平，同時提高盈利能力。此時企業(yè)財務(wù)分析就顯得尤為重要。財務(wù)分析主要是以財務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，針對企業(yè)運營過程中的利弊得失和發(fā)展趨勢進行分析，為企業(yè)決策提供服務(wù)。本文將闡述房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析的重要性、目前存在的問題，并提出解決問題的對策建議。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)企業(yè); 財務(wù)分析; 財務(wù)管理

一、財務(wù)分析的重要性

（一）財務(wù)分析對公司經(jīng)營起到監(jiān)督作用

眾所周知，財務(wù)分析的基本內(nèi)容包括償債能力分析、運營能力分析、獲利能力分析和發(fā)展能力分析，以上四種分析是相關(guān)聯(lián)的，缺一不可的。不同的需求者出于不同的利益考慮，對分析有不同的側(cè)重要求。這些財務(wù)分析，對企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績進行了全方位的分析，起到了監(jiān)督的作用。

（二）財務(wù)分析對企業(yè)決策至關(guān)重要

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析以財務(wù)報告和相關(guān)的數(shù)據(jù)為依據(jù)，對企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營情況進行評價分析，反映企業(yè)在經(jīng)營過程中的成功和失敗，同時對企業(yè)的發(fā)展做出趨勢分析。這一切都為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作提供了改進的方向，使得管理工作更為優(yōu)化。企業(yè)管理者在使用財務(wù)分析資料時，因為有了詳盡的資料，在決策時就能提高準確性，這對企業(yè)發(fā)展是極為有利的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析存在的問題

（一）對財務(wù)分析重視程度不夠

1、財務(wù)人員素質(zhì)參差不齊，影響分析工作質(zhì)量

在房地產(chǎn)企業(yè)從事會計工作，需要一定的工作經(jīng)驗。在房地產(chǎn)飛速發(fā)展的當下，房地產(chǎn)項目不斷地增多，沒有那么多的人才儲備。此時，如果工作經(jīng)驗欠缺的人上崗后不能迅速發(fā)揮出應(yīng)有的作用，財務(wù)工作質(zhì)量就難以保證。雖然有些房地產(chǎn)集團很重視會計人員的后續(xù)培養(yǎng)，但由于培養(yǎng)一個合格的會計人員需要時間，而在房地產(chǎn)企業(yè)工作壓力較大，會計人員離職率較高，這樣就拉長了培養(yǎng)的時間。因此房地產(chǎn)企業(yè)會計人員往往素質(zhì)參差不齊，整體實力較為薄弱，高端人才稀缺，無法滿足企業(yè)的人才需求。

2、公司財務(wù)制度不夠健全

目前房地產(chǎn)企業(yè)中大部分屬于民營性質(zhì)，在這些企業(yè)中，有的企業(yè)投資者自己投資、自己經(jīng)營，沒有專業(yè)的管理團隊。在未發(fā)展到一定規(guī)模時，這些企業(yè)家族化管理現(xiàn)象嚴重，對于現(xiàn)代化的財務(wù)管理方式缺乏應(yīng)有的認識，往往在實際財務(wù)操作過程中權(quán)利和義務(wù)分不清，造成財務(wù)管理松懈，財務(wù)控制不嚴，會計信息不符合管理要求。有的企業(yè)雖然有財務(wù)管理，卻并沒有將財務(wù)分析納入企業(yè)管理的體系中，缺乏足夠的重視，使財務(wù)分析沒有發(fā)揮它在企業(yè)管理中應(yīng)有的作用。

（二）財務(wù)分析對公司經(jīng)營未起到監(jiān)督作用

1、財務(wù)分析指標不夠全面

房地產(chǎn)公司拿到土地后，首先是制作該項目的經(jīng)營計劃，但是在經(jīng)營計劃制作時，企業(yè)往往單純的考慮企業(yè)的獲利能力，利用營業(yè)利潤率指標來分析，當營業(yè)利潤越高時，表明企業(yè)市場競爭力越強，獲利能力越強。但是，會計的六大要素和房地產(chǎn)企業(yè)資金運動過程是緊密相連的，因此，僅僅對獲利能力進行分析，沒有對運營能力、償債能力、發(fā)展能力分析是不全面的。

2、對經(jīng)營計劃事中督促和事后評估分析作用流于形式

雖然房地產(chǎn)企業(yè)制訂了經(jīng)營計劃，但在執(zhí)行經(jīng)營計劃時，經(jīng)營者經(jīng)常會因種種原因偏離經(jīng)營計劃，這些日常資金運營活動均由經(jīng)營者控制，經(jīng)營者總是以種種借口，隨意更改經(jīng)營計劃，有時朝令夕改，使得財務(wù)部門的監(jiān)督難上加難。房地產(chǎn)市場行情好的時候，順利完成經(jīng)營目標，往往沒有分析完成過程中存在的問題，有針對性地去解決。在房地產(chǎn)行情不好的時候，經(jīng)營目標沒完成或完成得不好，僅僅對獲利能力進行分析，沒有全面地進行財務(wù)分析，沒有通過財務(wù)分析提出更準確地改進建議，這對企業(yè)的發(fā)展不利。

（三）財務(wù)分析和其他職能部門的工作沒有相互促進

1、財務(wù)分析未能為融資部門決策提供準確的依據(jù)

一個項目啟動后，融資就是決定成功的關(guān)鍵，如果融資不成功，也可能會造成資金鏈斷裂的后果。但是，當前房地產(chǎn)融資形勢不容樂觀，國家對信貸的收緊及上市的限制，導(dǎo)致中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難上加難。為了緩解短期資金壓力，企業(yè)會借一些短期借款。為了開發(fā)項目的需要，企業(yè)會借一些長期借款。但是，在借款前，房地產(chǎn)企業(yè)往往未對相關(guān)償債能力指標進行分析，導(dǎo)致有些借款不能及時還上，增加融資風(fēng)險。

2、房地產(chǎn)企業(yè)運營部門對財務(wù)分析不夠重視，導(dǎo)致財務(wù)目標不能實現(xiàn)

一個房地產(chǎn)企業(yè)能順利完成開發(fā)項目，實現(xiàn)財務(wù)目標，人和生產(chǎn)資料這兩個因素必不可少。人是生產(chǎn)力的主體和企業(yè)財富的創(chuàng)造者。而生產(chǎn)資料是企業(yè)的各項資產(chǎn)，是達成財務(wù)目標的重要工具。很多企業(yè)想不到這兩項和財務(wù)分析的關(guān)聯(lián)，沒有重視這一方面的分析，導(dǎo)致企業(yè)運營效率低下，財務(wù)目標不能實現(xiàn)。

（四）財務(wù)分析沒有為企業(yè)做出決策提供正確依據(jù)

1、財務(wù)部門不重視財務(wù)分析工作導(dǎo)致無法準確提供數(shù)據(jù)

在房地產(chǎn)行業(yè)競爭日趨激烈的今天，財務(wù)管理工作越來越重要，只有正確進行財務(wù)管理，做好財務(wù)分析，才能讓企業(yè)立于不敗之地。但是在實際工作中，在很多中小房地產(chǎn)中，甚至有些大型房地產(chǎn)企業(yè)中，財務(wù)部門中還是把核算放在重點，對于財務(wù)分析不夠重視，沒有把財務(wù)分析作為一個重要的工作來做。可能偶爾會做個簡單的小分析，也只是為了應(yīng)付一下，沒有從根本上重視起來。

2、財務(wù)分析方法選擇不適合企業(yè)，數(shù)據(jù)失真

在大型房地產(chǎn)企業(yè)中，對財務(wù)分析相對還是做得比較多，特別是國企，對財務(wù)分析尤為重視。但是在基礎(chǔ)薄弱的中小企業(yè)，財務(wù)分析能力參差不齊，在選擇分析指標上，經(jīng)常會片面的采用某種指標，習(xí)慣以偏概全，沒有從宏觀的角度去分析問題。在分析方法上，也會出現(xiàn)錯誤，張冠李戴，用錯誤的指標來分析問題，結(jié)果當然是牛頭不對馬嘴。最終結(jié)果導(dǎo)致數(shù)據(jù)錯誤，到企業(yè)做決策的時候，就會出現(xiàn)決策失誤。

三、改進房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析的對策及建議

（一）重視財務(wù)部門，特別要重視財務(wù)分析工作

1、加強財務(wù)人員工作能力的培養(yǎng)

由于會計人員素質(zhì)不一，普通的能力在日常簡單的會計核算和資金管理中還能應(yīng)付。對于財務(wù)管理的核心工作，要求是比較高的，對專業(yè)知識需要有一定的積累。我們在日常工作應(yīng)該鼓勵財務(wù)人員主動參加財會學(xué)習(xí)，比如參加職稱考試，參加各種會計知識培訓(xùn)。另外，公司也要積極舉辦財務(wù)分析專項培訓(xùn)，提高財務(wù)人員的專業(yè)修養(yǎng)。

2、建立財務(wù)分析管理制度

對于中小房地產(chǎn)公司的財務(wù)分析，確實是一個難題。因為在這些企業(yè)中財務(wù)制度不夠健全，對財務(wù)分析這一課題更是一個空白。公司財務(wù)部應(yīng)該在會計核算和資金管理的基礎(chǔ)上，建立財務(wù)分析制度。

3、公司層面重視財務(wù)分析工作的重要性

建立財務(wù)分析管理制度后，作為公司的領(lǐng)導(dǎo)層，應(yīng)該認識到財務(wù)分析的重要性，在應(yīng)對日益競爭激烈的市場環(huán)境，必須運用財務(wù)分析這一工具，對財務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績進行分析，分析企業(yè)在運營過程中存在的問題，為領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)濟決策提供依據(jù)。

（二）財務(wù)分析在公司經(jīng)營中時刻發(fā)揮著作用

1、經(jīng)營計劃中指標分析應(yīng)全面

在大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)中，在編制經(jīng)營計劃時，對財務(wù)分析指標是片面的，沒有全面地進行財務(wù)分析。為了知道企業(yè)能否償還到期債務(wù)，就應(yīng)該對償債能力進行分析;為了知道通過內(nèi)部人力資源和生產(chǎn)資料的配置對企業(yè)經(jīng)營目標實現(xiàn)所產(chǎn)生作用的大小，就應(yīng)該對企業(yè)運營能力進行分析;為了知道企業(yè)的獲利能力，就應(yīng)該對獲利能力進行分析;為了知道企業(yè)發(fā)展的潛在能力，就應(yīng)該對發(fā)展能力進行分析。只能全面地進行指標分析，才能讓企業(yè)的決策者了解企業(yè)的全部信息，更好的經(jīng)營，達到企業(yè)的經(jīng)營目標。

2、執(zhí)行經(jīng)營計劃時，隨時監(jiān)督;執(zhí)行經(jīng)營計劃后，及時進行評估

對經(jīng)營計劃的執(zhí)行一定要保持嚴肅性，允許在進行嚴格財務(wù)分析論證后進行相應(yīng)修改。修改以后，在執(zhí)行過程中，必須對修改前后的情況進行對比，看看修改是否合理。如果不合理，應(yīng)該調(diào)整回去，并對調(diào)整失誤的責任進行追究。經(jīng)營計劃完成后，不管結(jié)果是好還是不好，都應(yīng)該對經(jīng)營情況進行財務(wù)分析，對經(jīng)營過程中的利弊得失進行總結(jié)，對發(fā)展趨勢進行分析，讓企業(yè)的經(jīng)營一直處于監(jiān)督之下，使得企業(yè)的經(jīng)營順利進行。

（三）各部門要精誠合作，互相促進

1、財務(wù)分析必須為融資做好決策支持

房地產(chǎn)企業(yè)的融資是其開發(fā)項目成功的重要一環(huán)。在融資前，不能只進行獲利能力分析，還要分析企業(yè)能否及時償還到期債務(wù)。針對具體融資期限，采用具體的分析方法，對企業(yè)償債能力進行分析。 如果是短期融資，要分析流動資產(chǎn)對流動負債能否及時足額償還。如果流動資產(chǎn)變現(xiàn)能力很弱，就要考慮是否做短期融資。如果企業(yè)要做長期融資，就要考慮企業(yè)是否有足夠的償還能力，對長期負債及時償還有保障。只有在融資前進行相應(yīng)的償債能力進行分析，才能規(guī)避融資風(fēng)險，讓項目開發(fā)得到足夠的資金保障。

2、運營部門要重視財務(wù)分析提供的數(shù)據(jù)

運營管理部門的主要職責是進度跟進、綜合協(xié)調(diào)。其定位是站在集團戰(zhàn)略及項目綜合發(fā)展的高度上去發(fā)現(xiàn)問題，分析問題并協(xié)助相關(guān)職能部門解決問題的綜合協(xié)調(diào)管理部門。發(fā)現(xiàn)問題除了針對經(jīng)營計劃，對重要節(jié)點進行對應(yīng)考核外，還要依靠財務(wù)部門的財務(wù)分析，通過對人力資源運營能力指標和生產(chǎn)資料運營能力指標進行分析，發(fā)現(xiàn)運營中存在的問題。這時候，運營部門就要協(xié)調(diào)各職能部門，針對發(fā)現(xiàn)的問題，盡快去解決，提高相應(yīng)效率。

（四）財務(wù)分析要為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)

1、財務(wù)管理應(yīng)該把財務(wù)分析作為重要工作來抓

在大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)中，財務(wù)部對資金管理和核算管理依然是重點，僅有的財務(wù)分析就是對利潤在經(jīng)營中進行跟蹤分析。沒有把財務(wù)分析的其他指標運用起來。針對目前財務(wù)管理中重核算、重資金管理，而輕財務(wù)分析這一傾向，應(yīng)該要糾正。

首先，財務(wù)部門應(yīng)該有自己有財務(wù)分析崗位，這個崗位實際上是財務(wù)管理崗位的細分。其次，在設(shè)置財務(wù)分析崗位時，要與財務(wù)管理相結(jié)合，并與各職能部門加強聯(lián)系，為各部門和領(lǐng)導(dǎo)做好決策提供服務(wù)。最后，在財務(wù)內(nèi)部，把財務(wù)分析制度建立起來，與會計核算管理制度、資金管理制度一樣作為重要的工作抓手，保障企業(yè)正常經(jīng)營發(fā)展，并實現(xiàn)財務(wù)目標。

2、準確確定財務(wù)分析方法很重要

財務(wù)分析人員要不斷地提高自身工作能力，只有這樣才能在數(shù)據(jù)指標分析中游刃有余。我們分析的時候針對不同的信息需求者，做出不同的財務(wù)指標分析，讓其在分析中得到自己想要的結(jié)果。同時我們也不能僅僅拘泥于現(xiàn)有的財務(wù)指標分析，還應(yīng)當在工作中使用其他分析來輔助驗證結(jié)果。比如用分月的現(xiàn)金流量趨勢分析來對企業(yè)的債務(wù)償還進行輔助分析，分析企業(yè)能否在規(guī)定的時間內(nèi)償還債務(wù)，可以為投資和融資做好相應(yīng)決策依據(jù)。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)在如今激烈的市場競爭中要獲利需要領(lǐng)導(dǎo)者有遠見卓識，員工的不辭辛勞，同時，在很大程度上還要取決于企業(yè)的財務(wù)政策，而財務(wù)政策是建立在企業(yè)的財務(wù)分析之上的。相信將來房地產(chǎn)企業(yè)會有一個完善的財務(wù)分析制度展現(xiàn)，為企業(yè)的發(fā)展做出巨大的貢獻。

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作者簡介：

陳孝明，華景川集團有限公司。