我國住宅產(chǎn)業(yè)化存在的問題及對策分析

田淑芬

【摘 要】房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的貢獻越來越明顯。住宅產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)方式的實施，對改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾日益增長的住房消費需求，促進國民經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展具有重要意義。本文對我國住宅產(chǎn)業(yè)化的問題進行了分析并提出解決問題的對策。

【關(guān)鍵詞】住宅產(chǎn)業(yè);問題;對策

一、住宅產(chǎn)業(yè)化存在的問題分析

（一）外部環(huán)境存在的問題

（1）認知理念不足

住宅產(chǎn)業(yè)化通常被簡單地理解為預(yù)制混凝土技術(shù)，也就是PC技術(shù)。許多政府的激勵措施也針對PC。事實上，PC只是工業(yè)化和產(chǎn)業(yè)化的一部分。忽視了部品部件是產(chǎn)業(yè)化的重要組成部分。產(chǎn)業(yè)化應(yīng)該是一個完整的產(chǎn)業(yè)鏈。沒有部品構(gòu)件的參與，建筑只能被稱為工業(yè)化，而不是產(chǎn)業(yè)化。大多數(shù)的消費觀念的住房行業(yè)仍然是非常模糊的，新技術(shù)和新材料的應(yīng)用結(jié)果也不明白，而且還沒有敏銳地意識到住宅產(chǎn)業(yè)化的好處，消費者對產(chǎn)業(yè)化住宅持懷疑態(tài)度。

（2）住宅產(chǎn)業(yè)化的政策配套問題

多年來，我國推行住宅產(chǎn)業(yè)化大多停留在宏觀政策層面或僅在建造技術(shù)方面強制推行某項建造技術(shù)，而沒有針對市場投資者，從而使得長期以來，在推進住宅產(chǎn)業(yè)化方面房地產(chǎn)企業(yè)積極性普遍不高，導(dǎo)致了住宅產(chǎn)業(yè)化相對滯后。

（二）技術(shù)問題

（1）技術(shù)缺乏

住宅建設(shè)產(chǎn)業(yè)化的核心是提高住宅建設(shè)工業(yè)化水平，而工業(yè)化生產(chǎn)的前提在于提高住宅部品的整體生產(chǎn)水平。目前我國的住宅部品、設(shè)備的開發(fā)和試制工作仍處于自發(fā)階段，從行業(yè)推進來說，設(shè)計、施工構(gòu)配件生產(chǎn)，整個環(huán)節(jié)上目前都是能力相對不足，全國這么多設(shè)計單位、施工企業(yè)，但是真正能夠把預(yù)裝配做好的還不多。

（2）標準化尚未建立，無章可循

我國至今尚沒有建立健全部品認證制度和部品準入制度。住宅部品缺乏可靠性能和質(zhì)量的保證。且構(gòu)件廠的質(zhì)量監(jiān)管問題待解決，使得住宅產(chǎn)業(yè)化的部品市場監(jiān)管不規(guī)范，次品充斥施工工地。優(yōu)良部品受到?jīng)_擊，得不到有效的保護，新產(chǎn)品開發(fā)和營銷普遍受阻。

（三）管理運行問題

在我國30多年的住宅產(chǎn)業(yè)化探索中，市場參與度仍然很少，這是因為住宅產(chǎn)業(yè)化尚未形成規(guī)模，導(dǎo)致工業(yè)用房的成本遠遠高于傳統(tǒng)住宅。開發(fā)商不想提高技術(shù)和增加風(fēng)險的額外費用，住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展風(fēng)險，在新技術(shù)、新材料的應(yīng)用上可能會導(dǎo)致成本的增加和風(fēng)險的增加，大多數(shù)開發(fā)商仍持猶豫，觀望的心態(tài)。住房行業(yè)是關(guān)系到千家萬戶，憑著某一個地產(chǎn)公司的力量是做不起來的。

二、對策分析

（一）國家政策的支持

針對供應(yīng)鏈不完善、企業(yè)參與度低的問題不是純粹靠市場經(jīng)濟就能夠解決的，還要有一個來自政策層面強有力地推進。政策紅利是近幾年住宅產(chǎn)業(yè)化加快推進的一個主要原因。各級政府應(yīng)采取切實可行的措施推進住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，有效的經(jīng)濟政策支持是推進住宅產(chǎn)業(yè)化的重要保障。

①政府對住房產(chǎn)業(yè)化的支持，應(yīng)落實到稅收、貸款、用地等具體問題上，以解決開發(fā)商的后顧之憂。對率先進行住宅產(chǎn)業(yè)化的企業(yè)要優(yōu)先扶持，給予開發(fā)商品房的開發(fā)商和施工企業(yè)稅收減免待遇和銀行貸款支持。并促成開發(fā)商和有能力的部品供應(yīng)商之間的合作，對住宅產(chǎn)業(yè)化的部品體系、建筑體系和技術(shù)支撐體系給予在稅收、金融等方面的優(yōu)惠政策支持。

②按照有關(guān)政策法規(guī)和技術(shù)標準的前提下，在原計劃建筑面積的基礎(chǔ)上，給予一定數(shù)量的建筑面積獎勵。

③鼓勵開發(fā)企業(yè)建設(shè)。

④培育構(gòu)配件生產(chǎn)企業(yè)等實施主體，優(yōu)化構(gòu)配件生產(chǎn)企業(yè)的布局。

⑤鼓勵上下游產(chǎn)業(yè)鏈資源整合。支持有條件的區(qū)縣和企業(yè)創(chuàng)建國家級住宅產(chǎn)業(yè)化基地，鼓勵設(shè)計、開發(fā)、施工和構(gòu)配件生產(chǎn)等相關(guān)企業(yè)優(yōu)勢互補。

⑥加強組織領(lǐng)導(dǎo)，支持重大項目和企業(yè)自主創(chuàng)新能力提高，培育現(xiàn)代建筑業(yè)、高新技術(shù)企業(yè)，加大金融支持力度。才能對住宅產(chǎn)業(yè)化的推進工作產(chǎn)生良好的激勵作用。

（二）發(fā)展分配式住宅

裝配式住宅的各組成主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件，不需要在現(xiàn)場制作，而是預(yù)先在預(yù)制場和加工廠制作、運輸?shù)浆F(xiàn)場吊起，安裝，連接等工序。工程現(xiàn)場的建筑材料完全是工廠制作的半成品，施工單位在工程現(xiàn)場對半成品進行一定處理后，然后把半產(chǎn)品進行房屋拼裝。建筑工地不再把瓦工、木工、鋼盤工等工種分得那么細，建筑工人由過去那種復(fù)雜的多工種角色，轉(zhuǎn)變?yōu)閱我坏难b配工角色。這種裝配化制造房屋避免了傳統(tǒng)施工建造的缺點，施工速度非常快，可在短期內(nèi)竣工。這種工藝對施工企業(yè)來說，工人勞動強度大幅度減少，交叉作業(yè)井然有序;房屋裝配中的每道工序都可以像設(shè)備安裝那樣檢查其精度，以確保房屋制造的質(zhì)量;施工時的噪音降低，物料堆放場地減少，有利于環(huán)境的保護;由于工廠化的生產(chǎn)和現(xiàn)場的標準裝配，使房屋制造成本降低，并容易滿足室內(nèi)設(shè)備安裝和裝飾裝修的要求。因此，裝配式制造房屋的許多優(yōu)點是傳統(tǒng)房屋建造方法無法相比的。

（三）BIM技術(shù)的運用

建筑信息模型（Building Information Modeling）或者建筑信息管理（Building Information Management）是以建筑工程項目的各項相關(guān)信息數(shù)據(jù)作為基礎(chǔ)，建立起三維的建筑模型，通過數(shù)字信息仿真模擬建筑物所具有的真實信息。它具有信息完備性、信息關(guān)聯(lián)性、信息一致性、可視化、協(xié)調(diào)性、模擬性、優(yōu)化性和可出圖性八大特點。

住宅產(chǎn)業(yè)化的目標是最大限度地節(jié)省時間和金錢，而一個合格的建筑模型可以惠及整個產(chǎn)業(yè)化住宅設(shè)計團隊，更好地把握整體項目。因此，BIM技術(shù)是建筑工業(yè)化和住宅產(chǎn)業(yè)化的重要途徑，也是實現(xiàn)我國建筑業(yè)“綠色、環(huán)保、低碳”，的重要途徑，也是國家“十二五”建設(shè)工程項目“信息化”“工業(yè)化”主要導(dǎo)向。BIM在住宅產(chǎn)業(yè)化中的優(yōu)勢可以從以下幾個方面進行分析：

（1）一般住宅的設(shè)計體系，由于住宅的戶型可以簡單地看成是單元重復(fù)，而簡單的房型決定了它可以進行模塊化設(shè)計。“以人為本”的設(shè)計理念，要求我們可以通過家庭結(jié)構(gòu)、年齡和職業(yè)要求知道在設(shè)計過程中需要考慮的比例，輔助以模塊化設(shè)計理念來針對不同住戶設(shè)計出通用化、一般化、長久化的住宅空間。

（2）隨著住宅市場競爭的日益激烈，客戶體驗也至關(guān)重要。住宅產(chǎn)品、住宅體驗、運營維護服務(wù)，都決定了住宅產(chǎn)業(yè)化的市場效應(yīng)。基于BIM平臺的可持續(xù)性分析可以利用日照、照明、能耗、結(jié)構(gòu)分析等工具，提高住宅全壽命周期體驗，提高住宅性能。

（3）實現(xiàn)住宅生產(chǎn)的住宅構(gòu)件和配件需要標準化的住宅建筑設(shè)計和標準化的工業(yè)生產(chǎn)。在通用住宅的設(shè)計體系中，通過BIM指導(dǎo)生產(chǎn)設(shè)計，能準確把握元件的特性，統(tǒng)一的標準預(yù)制梁板柱、門窗、家具等，并對施工組裝進行指導(dǎo)，BIM則可以通過與限定值的產(chǎn)品目錄，指導(dǎo)構(gòu)件的裝配位置、裝配順序，最終確保在縮短工期的前提下，使住宅工程質(zhì)量得到提高。因此，BIM平臺的應(yīng)用與住宅產(chǎn)業(yè)化的推廣是相輔相成的。

（4）基于BIM的4D、5D分析，可以使建筑，結(jié)構(gòu)，機電，暖通空調(diào)等許多專業(yè)以BIM作為一個協(xié)同設(shè)計系統(tǒng)。

綜上所述，住宅產(chǎn)業(yè)化與BIM技術(shù)相輔相成，相互促進。住宅產(chǎn)業(yè)化是住宅市場的發(fā)展趨勢，BIM技術(shù)是住宅市場的實施平臺。

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