試論如何提高房地產開發企業核心競爭力

歐曉凱?王志杰?王成裕

摘要：由于其對國民經濟的重要影響，從起步到發展至今，房地產開發企業一直具有勃勃生機，基于龐大的人口和傳統的置業觀念，房地產開發企業在很長一段時間內得到了飛速發展。但伴隨我國圍繞“房住不炒”的原則陸續出臺了多項房地產調控政策，房地產業迎來巨變，市場競爭壓力也日益增加，不可否認的是房地產企業面臨的外部環境發生了巨大變化，依靠粗獷的管理方法獲得豐厚利潤的時代已經結束。因此，面臨內外壓力，我國的房地產開發企業如果要在眾多競爭對手中脫穎而出成功存活，就必須提高企業的核心競爭力，以應對市場挑戰。

關鍵詞：房地產;核心競爭力;戰略

一、緒論

由于巨大的市場暴利，房地產行業邁入了發展的黃金時期，大批企業紛紛涌入，國內商品房儲備迎來了新高潮，但隨之而來的是房價的飛速上漲，進而影響了與房地產相關的多個行業，因此政府出臺了相關政策以調控房地產市場，給房地產開發企業帶來了巨大的考驗。市場受限，則競爭更加激烈，如何增強房地產開發企業的市場競爭力，如何保持和增強自身的市場地位，促進房地產開發企業能夠健康可持續發展，提升房地產企業的核心競爭力問題被擺到了臺前。房地產開發企業只能堅持以市場為導向，將關鍵資源、設備、技術和企業運行機制進行有效整合，建立起有特色的企業核心競爭力，把企業的人力、物力實現優化配置，共同促進房地產開發企業的生產與發展。

二、房地產開發企業增強核心競爭力過程中存在的問題

（一）房地產開發企業不重視樹立品牌地位的建立

隨著國內外經濟形勢的劇烈變化，國內的企業也逐漸進入品牌競爭時代，一些行業如食品、電子等都出現了領先品牌。企業之間的競爭也從單純的產品競爭上升到品牌競爭。消費者的品牌認知意識也在提高，甚至出現買房受品牌決定的現象。因此，房地產開發企業必須在市場上具有一定的聲譽和影響力，才能更好的推進營銷工作。但是，許多企業依舊未到品牌可能帶來的經濟利益，并且不愿意在日常管理中投入資金用于品牌推廣，更有甚者沒有專業的品牌管理人員，導致房地產開發企業無法在市場中找準自己的定位，這與房地產在我國國民經濟中的重要地位并不相符。

（二）房地產開發企業存在結構性缺陷

大多數國內房地產企業的主營業務都是從事項目開發，幾乎不涉及到資產管理。而在開發企業中也存在結構偏差，從事項目開發的公司通常以經營住宅房地產和商業房地產分為兩大類，即使有部分如華潤、龍湖、奧園等住宅商業開發都從事的公司，在業務占比上也存在明顯差異。而這種具有單一資產結構的商業模式處于低谷期，不可避免地會給房地產開發企業帶來風險，這也導致無法實現人力資源的合理配置，以及建立有效的業務運營模式，最終影響了企業的核心競爭力。

（三）房地產開發企業成本控制意識薄弱

眾所周知房地產行業具有豐厚的利潤，與之相對的則是管理模式的粗放。在房地產業發展的初期，為了促進行業快速發展并帶動相關產業鏈，我國出臺了一些支持房地產業發展的特殊政策，這不僅大幅度降低了房地產企業的進入門檻，也減少了房地產企業的初始投資，同時使得房地產開發的實際收入增加。許多房地產開發企業習慣于大開大合的管理模式，缺乏成本控制意識，因為即使投資出現偏差都依然能夠盈利，管理層不存在精細化管理的意識和壓力。此外，房地產開發企業大多以項目為管理單位，資金長期分散，部分企業的二級項目開發公司獨立于母公司進行管理的，母公司對其資金流向無法有效地進行管理。諸多因素疊加共同增加了房地產開發企業的管理和風險控制的難度。

三、提高房地產開發行業市場競爭的具體措施

（一）樹立企業品牌

房地產開發企業加強品牌建設，不僅是面向消費者重塑企業形象和產品的過程，而且也是不斷釋放和提升企業潛力的過程。如果一家房地產企業能夠建立起品牌優勢，在市場競爭中就能獲取巨大優勢。品牌建設的優勢不僅源于客戶對品牌的認可程度，還由于品牌本身的獨特性，能夠在同質化產品中脫穎而出。因此我國的房地產開發企業必須在時刻把握好市場發展方向，與時俱進，抓住機遇，樹立有特色的房地產品牌，并不斷根據競爭形勢和市場反饋完善品牌內涵，以此增強企業的核心競爭力。

（二）進行制度創新

房地產開發企業必須進行制度創新，由于房地產在國民經濟中的特殊地位，房地產開發企業的運作往往不完全受市場這只看不見的手影響，因此，提升房地產開發企業的核心競爭力需要建立起適應中國國情的市場經濟企業制度體系。制度創新的方向是加快現代企業制度建設，實現行政管理與企業管理分離，政府與資本分離，進一步轉變運行機制，完成市場改革，讓企業成為房地產市場競爭的主體。將房地產企業制度與國際標準接軌，在其能在自由競爭和國際競爭中更好地生存和發展。

（三）加強投資管理

在失掉過往發展紅利的情況下，房地產企業必須徹底作出改變，從調整投資結構入手，提高企業投資收益率。首先是要充分了解在建項目的規模和時間進度，及時進行生產計劃的調整，使新老項目能夠順利銜接，不會因資金問題陷入停滯;其次是從商品庫存控制中確定項目在建規模，盡量避免庫存風險。第三是對停滯項目進行全面清理，盡快完成有銷路的項目，完成資金回籠;最后是對未啟動項目進行清理，對于資金需求大、投資期限長、收益難以預估的項目完成土地轉讓，減少企業風險，也能加快企業的資金周轉。

四、結語

隨著我國住房政策的實施和房地產市場的逐步成熟，房地產開發企業之間的競爭日漸激烈。在新的政策環境下，房地產開發企業要想進一步發展壯大，必須依靠提高自身的核心競爭力，這也是當前我國大多數房地產開發企業面臨的主要問題。雖然目前仍存在房地產開發企業不重視品牌建設、存在結構性缺陷、成本管控意識薄弱的問題，但都可以通過相應的對策解決，提高房地產開發企業整體核心競爭力勢在必行。

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