淺談物業管理公司特點及內部控制目標

摘要：物業行業是新興的行業，也是一個朝陽產業。隨著房地產市場崛起，物業作為它的附帶品應運而生。在發展過程中物業公司存在員工素質低、企業規模小、規模單一化等不足，但在30多年來為社會創造了非凡的價值，物業管理公司的業務主要是物業服務和經營服務。在收入一定的情況下，物業公司的成本開支顯得尤為重要。有效的內部控制能夠為物業公司挖潛績效、節約開支。但是，在當前我國物業公司的成本核算和內部控制方面存在著一定問題，結合本行業的特點及現狀對內部控制的影響，提出改善建議。

關鍵詞：物業管理公司;內部控制

1.物業管理公司的特點

經過30 多年的發展，物業管理對于城市居民來說已必不可少。企業經營模式單一化： 物業企業發展趨同、 運作方法雷同， 產業隊伍水平低、工作重復，這就形成管理手段落后，服務結構不合理，服務質量低。公司人員素質低且服務意識薄弱：物業管理企業員工大多知識水平低，管理人員素質不高。然而物業公司對員工的專業知識和技能培訓、繼續教育投入非常少， 對人才需求要求低， 這為整個物業行業及物業企業的發展帶來了隱患，物業管理人員專業水平參差不齊的現狀與業主的高期望、高要求不相適應。

物業管理的特點可以歸集為以下幾點：（1）發展時間短、管理不完善。從行業發展來看，物業管理行業是一個新興行業，發展歷史只有30年的發展歷程，畢竟物業行業剛起步，發展還不成熟，所以無論在管理與控制方面還有很多問題。（2）人員文化、素質有限。對于物業行業來說，工作人員主要是保安、保潔、維修等知識水平有限的群體，對政策法規了解不夠，影響服務質量，二是行業人員的薪資待遇較低，這些人員流動性強，造成人員配不齊，人員難管理、難招聘。（3）物業管理多元、社會、專業化。如物業管理中，除了房地產管理本身涉及的房屋維修、設備維修之外，還包括了保安、保潔、綠化等服務內容。

2.物業管理公司內部控制的內容

設計分離式牽制機制，首要的是要進行不相容職務分析，在這方面，流行的“五步驟論” （授權、批準、執行、記錄和檢查） 也需要反思和突破，從權能結構和業務屬性結構上界定不相容職務也許會更具普遍意義和實踐價值。從權能結構看，決策執行與監督三權能、業務的管理與經辦 （管與辦） 兩權能、制度的制定執行與監督三權能、預算的編制執行與監督三權能、等等，都是不相容的活動，都需要分離牽制; 從業務屬性結構看，物流 （或商流）、資金流與信息流當屬不相容活動，應當分離牽制。就不相容職務的分離方式而言，單體企業有機構分設和崗位分置兩種，集團化企業伴隨集中管理體制的實施，增加了 “縱向分離”（母公司管子公司辦） 的形式，企業應結合自身情況選擇適當的分離方式。就合作式牽制來說，會審、會簽、會議、共同決策、共同行動、共同實施等，都是其具體實現形式。

內部控制有以下幾點（1）根據新情況隨時發展完善。內部控制得前提就是設定目標，沒有目標控制就毫無意義，隨著控制的進行，目標也是有著新的設定和完善。（2）相互牽制。每項完整的經濟業務活動，必須經過具有互相制約關系的兩人或者兩人以上的控制環節才可完成，在同等崗位上的，至少有兩個不同的部門共同完成，或是另一個部門監督本部門完成該項工作;在縱向關系上，至少經過互不隸屬的兩個或者兩個人以上的崗位或環節，使下級受到上級監督，上級受到下級牽制，對授權、執行、記錄、保管、核對等不兼容的的職務要相互分離控制。（3）全體員工參與。公司管理層及一般員工都應該有內部控制的意識，工作中一旦遇到問題，能主動聯想到內部控制，考慮公司內部控制的機制和有效性，不費錢或者費錢少的工作要盡快做和盡力做，為了內部控制的有效發揮，企業必須定期檢查內部控制制度，對執行情況進行檢查，看看在控制的執行過程中有什么問題，及時進行完善。（4）難以避免全部風險。內部控制的執行力不夠、結構不完善、信息溝通中出現問題、監督不到位等都會影響內部控制的效果，例如，財務審核差旅費或者招待費的時候，只能是看報銷的金額跟發票是否一致，日期出否在出差日期之內，報銷的招待費金額是否是發票的實際金額，但是無法驗證發票是不是就是招待當天的真實金額，所以一些人員的道德素質等都會影響內部控制的效果。

3.物業管理公司內部控制的目標

內部控制目標，是決定內部控制運行方式和方向的關鍵，也是認識內部控制基本理論的出發點。在內部控制的現有研究中，對于內部控制目標達成較為統一的認識， 已從最早的查錯防弊單一性目標發展到綜合性、 結構性目標。歸結起來，主要有以下五個：（1）確保企業目標的有效實現。任何組織都有其特定的目標， 企業也有企業的目標，要有效實現企業的目標，就必須及時對要素資源（資金、人力、知識、信息等 ）進行合理的組織、 整合與利用，這就意味著這些資源要處于控制之下或在一定的控制之中運營，因而內部控制的目標就是直接促進組織目標的實現。所以，所有的組織活動和控制行為必須以促進實現組織的最高目標為依據;（2）符合國家政策、法律法規。企業要實現自己的目標，使自己的經營活動得到政府的許可與保護，就必須服從由政府制定的政策、法律法規、職業道德規則以等因素所施加的外部控制。（3）既重視經營目標也要重視非經營目標。早先的內部控制都十分注重對經營性目標的控制，這一類目標也都可以用經營性指標加以量化，但是對于非經營性目標卻容易忽視，因為這一類目標不太容易量化。然而，要達到組織的目標，必然要對這類非經營性的資源加以保護。（4）確保信息的質量和安全。 各級管理者想要實施有效的控制必須有賴于掌握大量可靠和及時的信息。事實上，控制和信息是密不可分的，沒有完備的內部控制便不能保證信息的質量。（5）有效保護組企業的重要資源。資源的稀缺性客觀上要求企業通過有效的內部控制系統確保其安全和完整。確保對資產的合理使用和必要的維護。

內部控制的主要目標是（1）經濟有效的提高企業的目標，提高企業的經營效率與效果，決定經營管理的方式與方向，促進企業實現發展戰略。（2）保證和保護企業的各項資產的安全和完整，防止資產流失。保護資產不僅指企業的現金、銀行存款和其他貨幣資金等有價證券，還包括衡量一個組織業績的經濟性的重要性，有效的經營生產過程中以最低的的消耗生產產品，經濟的經營以最低成本生產出合格的產品。（3）財務會計報告及管理信息的真是可靠。企業的財務報告是一個企業各項經濟活動的全面最終的、綜合的價值反映，企業的經濟活動信息最終以數字形式體現在財務報告上。對于一個企業的管理來說，要想實現其經營方針和目標，需要通過各種形式的報告及時準確的資料和信息，以保證做出正確的判斷和決策。（4）遵循國家法律法規和有關監管要求。公司經營過程中要嚴格遵守各項法律法規的的規定。公司法：公司法有對公司的的章程、成立等問題進行規定;勞動法：勞動法對用工、工資、福利等和經營有關的法律和行政管理，比如工商局、稅務局的一些法律法規。

4.結論

本文重點對物業管理公司內部控制問題展開深入探究，分析了物業管理公司內部控制現狀、控制特點等。著重強調單位內部控制是單位日常管理制度中密不可分的重要因素，采取不相容職務分離控制、授權審批控制、會計系統控制等不同控制措施，建立健全的內控制度監督體系，以保證物業管理公司的內部控制工作的有序開展，切實促進單位合理地進行良性發展

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作者簡介：李紅磊（1990.2-），性別：女，民族：漢族，籍貫：河北。職稱：中級會計職稱，學歷：本科，研究方向：財務管理。