關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合同管理的問題與對策分析

摘 要 在房地產(chǎn)開發(fā)階段，其簽署的合同對整個項目的成本、施工工期以及質(zhì)量要求都有詳細的規(guī)定，同時還可以保障合同各方的合法權(quán)利，因此在實際的項目中，相關(guān)管理人員一定要重視合同的管理。基于此，本文首先闡述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強合同管理的重要意義，接著分析當前合同管理中存在的缺陷和不足，最后給出了相應的解決措施，希望能給有關(guān)人員可供參考之處。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);合同管理;存在問題

引言

現(xiàn)階段，我國社會經(jīng)濟發(fā)展迅速，有效地帶動了房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。但是對于目前的房地產(chǎn)開發(fā)工程來說，同樣也增加了施工難度，施工規(guī)模擴張也會導致施工的工期變得更長，這種情況下，在實際的房地產(chǎn)開發(fā)工程施工建設(shè)中，就會出現(xiàn)更多的問題以及更多的安全隱患，因此這就需要相關(guān)管理人員要做合同管理工作，有效的解決不確定性的問題，確保項目工程可以更快更好地完成。

1加強合同管理的重要性

在房地產(chǎn)項目建設(shè)中，企業(yè)的合同管理是指對那些以企業(yè)自身為當事人的合同，根據(jù)相應的法律法規(guī)來完成合同的簽訂、履行、變更、監(jiān)督審查、解除以及終止等一系列工作。在這其中，合同的簽訂、履行、變更、解除、終止是屬于合同的管理內(nèi)容。而監(jiān)督和審查則是管理合同的有效手段。在項目管理中必須確保合同管理具有系統(tǒng)性、動態(tài)性，同時要貫穿于項目管理的全過程。從長遠角度來看，企業(yè)經(jīng)營的成功與否在很大程度上受到合同管理質(zhì)量的影響。合同管理始終是施工項目管理中的關(guān)鍵部分，貫穿于整個項目，因此必須要根據(jù)項目中管理人員的具體情況來做好合同管理工作，及時、準確、有效地控制好項目管理控制。具體來說，合同管理的重要性主要有以下幾方面體現(xiàn)：

（1）提高合同質(zhì)量，合理規(guī)避風險。對于房地產(chǎn)工程來說，其涉及的環(huán)節(jié)和內(nèi)容眾多，因此工期較長，相比于普通產(chǎn)業(yè)來說，房地產(chǎn)行業(yè)有著更多的經(jīng)營風險。從立項、施工、竣工以及后續(xù)維護中都面臨著復雜的經(jīng)營風險。通過有效的合同管理，對質(zhì)量標準以及工期要求做出明確規(guī)定，能夠保障建筑工程的質(zhì)量安全以及施工效率。在合同中，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及各參與方的職責、利益進行明確的規(guī)定，劃定具體的責任范圍，避免出現(xiàn)職責不清而造成的互相推諉問題，規(guī)避法律糾紛風險。通過科學有效的合同管理，能夠更加全面的管控建筑工程，合理解決工程中所面臨的質(zhì)量、工期以及成本問題，提高資源利用率，規(guī)避法律糾紛，督促各方以合同為基礎(chǔ)來辦事，使各方更好的承擔責任。

（2）應對宏觀調(diào)控，防范合同風險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于政策較為敏感，當前我國處于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型時期，房地產(chǎn)企業(yè)會面臨著政策的變動和調(diào)整風險，對房地產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生一定影響。同時這也是國家宏觀調(diào)控的手段所在。因此在符合法律要求的前提下加強合同管理，避免由于政策變動而造成企業(yè)風險，這對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說至關(guān)重要，是其長期穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。

（3）提升管理水平，提高經(jīng)濟效益。合同簽訂的目的在于各方能夠更好地履行相應的職責義務，提高經(jīng)濟效益。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其資金回流以及工程質(zhì)量方面都有較大的壓力，因此合同的履行至關(guān)重要，如果出現(xiàn)漏洞和缺陷，將會給整個工程的工期造成不利影響，導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付相應的違約金。因此必須要加強合同管理，根據(jù)自身的實際情況來家里相應的合同履行機制，做到自我保護、自我管理以及自我約束。按照約定順利履行合同，加強合同履行情況的監(jiān)督管理，全面提高企業(yè)的經(jīng)營管理素質(zhì)，降低運營成本，提高經(jīng)濟效益[1]。

2房地產(chǎn)合同管理工作中存在的問題

（1）合同內(nèi)容存在缺陷。在實際的房地產(chǎn)開發(fā)工程合同制定過程中，要以相關(guān)的法律規(guī)范標準為前提，同時合同還要由各方共同的制定，還要表達出各方的目的，從而有效的保證合同的約束效果。然而目前來看，在實際的合同的編制期間，如果合同中所描述的相關(guān)規(guī)范不清楚或者是出現(xiàn)歧義，就會使得在后續(xù)的具體施工階段出現(xiàn)施工標準的爭議，各方都不能很好地滿足合同標準，嚴重影響各方的利益。如果在實際的房地產(chǎn)合同中發(fā)現(xiàn)有關(guān)違反法律規(guī)定的內(nèi)容，那么按照相關(guān)的規(guī)定來說，這個合同就必須要作廢處理，不再具有法律效益。另外，如果出現(xiàn)各方在合同管理中有無法解決的相關(guān)問題，那么就必須要上報上級組織協(xié)調(diào)解決或者是交由各方都新來的權(quán)威機構(gòu)來相協(xié)調(diào)處理這些事務，還要注意的是各方一定要按照法律的相關(guān)規(guī)范和標準處理相關(guān)的合同爭議現(xiàn)象。

（2）合同形式問題。在實際的房地產(chǎn)開發(fā)工程中，所對應的合同不但會受到相關(guān)法律法規(guī)的約束，而且在具體施工中的一些技術(shù)方面問題同樣也會阻礙合同的順利開展，所以在合同的制定和簽署的過程中，相關(guān)管理人員一定要重視合同形式呈現(xiàn)以及相關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)定的標準，必須要確保在法律規(guī)定的標準的前提下完成合同的制定和簽署工作。在我國的《合同法》中，相關(guān)人員可以找到合同的形式的相關(guān)要求。同時在具體的編制合同的過程中，相關(guān)編制人員如果沒有按照相關(guān)法律的標準和要求來整理并完善合同的形式，這就會嚴重影響到合同的內(nèi)容，使得合同內(nèi)容極易出現(xiàn)大量的錯誤現(xiàn)象，從而導致合同中相關(guān)規(guī)定的不再具有法律效益，同樣合同中規(guī)定相關(guān)施工規(guī)范也就變得不是很準確，嚴重影響房地產(chǎn)開發(fā)項目的順利開展。除此之外，在實際的房地產(chǎn)工程合同制定的過程中，還要增派審核人員對制定合同標準進行有效的公正，確保合同在實際的應用中具有法律效益[2]。

3優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)工程合同管理的對策

（1）加強合同管理。在實際的房地產(chǎn)開發(fā)工程期間，一定要確保合同管理的相關(guān)管理人員切實投入到合同的簽署和審核工作中，同時還要和相關(guān)管理人員同時完成合同文件的閱讀以及審核工作。合同管理人員也必須要在整個項目過程中發(fā)揮作用，保證簽署合同的合理性，確保能夠順利地履行合同要求。房地產(chǎn)工程管理人員也要和合同管理人員一起完成合同的簽署和審核工作，同時，還要在具體的審核階段及時的發(fā)現(xiàn)可能會影響到合同履行的相關(guān)不準確的信息，并及時的與合同管理人員進行修訂并完善。還要注意的是，在具體的施工階段，管理人員還要定期監(jiān)督和審查工程的建設(shè)情況，同時，還要對合同履行情況進行相應的審核，及時的發(fā)現(xiàn)問題并合理的解決，督促施工單位履行合同的義務。

（2）規(guī)范合同文件內(nèi)容。在實際的工程期間，管理人員一定要提高對合同文件制定工作的重視程度，最大限度地提升合同文件的規(guī)范性和準確性。在項目期間，合同內(nèi)容直接影響到企業(yè)自身的合法權(quán)益。在合同的簽訂過程中要仔細閱讀合同中的每一項條款，掌握具體合同內(nèi)容，避免由于條款不明而造成合同糾紛，導致企業(yè)效益受損。例如在材料價格方面，如果沒有對價格的執(zhí)行標準以及相關(guān)執(zhí)行文件，當遇到較長工期時，就會由于材料價格的波動而造成結(jié)算中產(chǎn)生一定的爭議和糾紛，不利于工程的造價控制。因此，對于項目管理人員來說一定要在合同簽署前深入的了解項目實際情況，詳細掌握項目的各階段內(nèi)容，對合同的各項條款和細則進行細致的審查，檢查能否嚴格遵循合同內(nèi)容完成。在合同簽訂過程中，必須要做到合同的呢日工較為清晰，表達嚴謹，能夠考慮到各方面的實際情況。同時還要認真分析字面間的隱藏內(nèi)容，確保合同的公正性和公平性，這樣才能更好地實施合同管理。除此之外，要注意合同文本的規(guī)范化管理，必須要與合同文件的要求相一致。

（3）加強合同管理人員素質(zhì)建設(shè)。合同管理工作的實施主體在于人，要安排專門的人員來進行合同管理工作，同時注重培養(yǎng)其專業(yè)能力和綜合素質(zhì)。提高管理人員的法律意識，確保合同管理合法性，認真學習相關(guān)法規(guī)常識，以項目實際情況為基礎(chǔ)來加強合同管理。對工程合同的各項條款進行嚴格的審查，同時全面細讀合同中的具體規(guī)定，其中包括工程質(zhì)量標準、項目邊界、付款方式等方面，保證合同具有較高的可操作性。另外，要定期的組織合同管理人員進行學習，系統(tǒng)的培訓其法規(guī)知識，在保證其專業(yè)技能有所提高的前提下加大力度促進其思想道德建設(shè)，為合同管理工作的順利開展提供保障[3]。

4結(jié)束語

總之，當前我國市場經(jīng)濟發(fā)展較為迅速，同時經(jīng)濟體制越來越完善，房地產(chǎn)項目的合同管理是市場經(jīng)濟活動正常運轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)和關(guān)鍵，憑借其自身所具有的法律約束力來保障合同各方活動和行為符合要求。因此必須要高度重視合同管理工作，不斷提高管理人員的專業(yè)水平和法律意識，切實提高合同管理工作的質(zhì)量水平，為企業(yè)經(jīng)濟效益的提升奠定良好基礎(chǔ)。

參考文獻

[1] 樊雙紅.淺談合同管理在房地產(chǎn)內(nèi)部控制中的重要性[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2019（9）：229-230.

[2] 顧為為.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程合同管理若干問題的探討[J].建材與裝飾，2019（26）：210-211.

[3] 田立坤.現(xiàn)代企業(yè)合同管理問題及對策探析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2019（2）：142.

作者簡介

易希（1986-），男，湖北廣水;學歷：本科，職稱：中級工程師，現(xiàn)就職單位：株洲市云龍發(fā)展投資控股集團置業(yè)有限公司，研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)，土木工程，項目管理。