物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題和完善措施探究

張海東

摘要 隨著我國房地產(chǎn)業(yè)多年的快速發(fā)展，國內(nèi)物業(yè)服務(wù)市場規(guī)模也在迅速增長，物業(yè)服務(wù)行業(yè)迎來了巨大的機遇和挑戰(zhàn)。一方面，企業(yè)數(shù)量、管理面積、營業(yè)收入和從業(yè)人員規(guī)模不斷增加，形成了規(guī)模效應(yīng)，但面臨調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略、優(yōu)化提升效益的新課題;另一方面，政府監(jiān)管日趨完善，社會及民眾對物業(yè)服務(wù)的關(guān)注和需求更加密切、理性和多樣，對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量、履行社會責(zé)任提出了更高的要求。財務(wù)管理工作貫穿物業(yè)管理服務(wù)的全過程，正視其中存在的問題、積極應(yīng)對、做好財務(wù)管理，是提高企業(yè)競爭力的關(guān)鍵。本文從物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理的角度，分析物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理的特點、存在的主要問題，提出在新形勢下加強物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理的對策和措施。物業(yè)企業(yè)存在資產(chǎn)運作控制能力不足、內(nèi)部控制體系不完善、財務(wù)人員綜合能力有待提高、財務(wù)信息化程度尚需提升等問題，需要通過提高物業(yè)企業(yè)資產(chǎn)運作管控水平、優(yōu)化完善企業(yè)內(nèi)部控制制度、提高財務(wù)分析能力、提高物業(yè)企業(yè)財務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)、加強物業(yè)企業(yè)財務(wù)信息化建設(shè)等措施來改進。本文旨在為物業(yè)企業(yè)更好地發(fā)展提供參考與借鑒。

關(guān)鍵詞 物業(yè)企業(yè);財務(wù)管理;問題;對策

一、物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理的內(nèi)容與要求

（一）物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理的主要內(nèi)容

物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理是運用專業(yè)知識、技能和方法，對企業(yè)資金的籌集、使用和分配活動進行管理，包括籌資管理、投資管理、營運資金管理、利潤分配管理，組織企業(yè)財務(wù)活動。物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理是企業(yè)管理的重要組成部分，貫穿企業(yè)經(jīng)營的全過程。

物業(yè)管理為社會大眾提供多類型、全方位、不間斷的過程服務(wù)，涵蓋客服報修、公共秩序維護、保潔綠化、設(shè)備設(shè)施維護等諸多環(huán)節(jié)，是一個勞動密集型行業(yè)，管理服務(wù)過程呈現(xiàn)出多樣性、時效性，體現(xiàn)在日常紛繁的工作細節(jié)中。在時代不斷發(fā)展和物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)需求越來越高的新形勢下，諸多物業(yè)企業(yè)的財務(wù)管理開始主動積極使用財務(wù)預(yù)測、財務(wù)分析、全面預(yù)算、成本控制等財務(wù)手段和管理方法，并通過互聯(lián)網(wǎng)、物業(yè)管理系統(tǒng)和財務(wù)核算系統(tǒng)等大數(shù)據(jù)云計算信息化技術(shù)的應(yīng)用，逐步提高財務(wù)綜合管理水平，以適應(yīng)全過程管理的需求，財務(wù)管理在物業(yè)企業(yè)實現(xiàn)價值最大化目標方面發(fā)揮著極其重要的作用。

（二）物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理的要求

營運資金管理是物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理中非常重要的一環(huán)，物業(yè)企業(yè)的現(xiàn)金流量主要包括現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出兩個環(huán)節(jié)。物業(yè)企業(yè)自身初始資金存量較少，為了使經(jīng)營活動中的現(xiàn)金流量凈額最大化，必須發(fā)揮預(yù)算管理、成本控制等財務(wù)管理手段的作用，盡量增加現(xiàn)金流入、減少現(xiàn)金流出。

二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在財務(wù)管理方面存在的主要問題

（一）資產(chǎn)運作控制能力不足

多數(shù)物業(yè)企業(yè)為中小規(guī)模，注冊資本不足，自有房屋、土地等實物資產(chǎn)資源有限，屬于輕資產(chǎn)經(jīng)營，因此創(chuàng)收能力、融資能力受到限制，主要表現(xiàn)為資金管理效率不高、融資能力不足等方面。其主要原因是營運資金缺乏高效嚴謹?shù)墓芾碚{(diào)度，不能多渠道安全地使用資金，造成閑置率高，形成資源浪費。部分企業(yè)對應(yīng)收賬款的收取管理缺乏重視，只片面重視提升物業(yè)服務(wù)水平和質(zhì)量，而忽視或回避資金催收追繳，導(dǎo)致應(yīng)收賬款收繳率不足100%，持續(xù)形成新的欠費，資金周轉(zhuǎn)時間延長，給公司帶來更大的財務(wù)風(fēng)險。物業(yè)企業(yè)收入的來源主要包括物業(yè)費、停車費、供暖費、經(jīng)營服務(wù)和特約維修等，收入來源單一，盈利能力較弱，因此無法通過公開發(fā)行股票和債券在金融市場上獲得資金。

（二）內(nèi)部控制體系不完善

內(nèi)部控制包括5個方面：內(nèi)部環(huán)境、風(fēng)險評估、控制活動、信息溝通交流、監(jiān)督管理。在開展內(nèi)部控制活動的實踐過程中，許多物業(yè)企業(yè)不能嚴格有效地執(zhí)行內(nèi)控管理制度，有的甚至放松經(jīng)營業(yè)務(wù)的制衡約束管理，造成風(fēng)險防范能力欠佳。

物業(yè)企業(yè)無法實施有效的內(nèi)部控制，主要是組織結(jié)構(gòu)設(shè)計缺乏合理性，管理職能重復(fù)或缺失，導(dǎo)致企業(yè)權(quán)力和責(zé)任過度集中或職責(zé)不清，有些企業(yè)為了減少管理成本，往往存在一人兼多職的現(xiàn)象，分權(quán)不明確，不相容崗位未完全分離，同時針對重點崗位的監(jiān)管程序沒有有效有序運行。實施企業(yè)內(nèi)部控制方案需要有正常有效的目標，在業(yè)務(wù)策劃審核、決策審批、實施、檢查改進等環(huán)節(jié)要權(quán)責(zé)明確、分工制衡、規(guī)范流暢、以有效的制度流程來支持，充分考慮對例外因素的管控。有些企業(yè)在這方面存在設(shè)計缺陷，無法有效地控制資金資產(chǎn)，從而增加了貪污、挪用等風(fēng)險發(fā)生的概率;部分企業(yè)在運行過程中，往往存在先實施、后完成審批手續(xù)的現(xiàn)象，問題發(fā)生后互相推卸責(zé)任，降低了工作效率、增加了企業(yè)風(fēng)險，影響企業(yè)正常發(fā)展。

（三）財務(wù)人員綜合能力有待提高

受多種因素影響，一些企業(yè)財務(wù)人員在職業(yè)道德和專業(yè)能力方面有欠缺。有的財務(wù)人員忽視財稅法規(guī)，財務(wù)業(yè)務(wù)處理行為存在隨意性，不能發(fā)現(xiàn)和制止某些不合規(guī)的現(xiàn)象;有些財務(wù)人員片面就責(zé)權(quán)利與市場進行對比，產(chǎn)生不平衡心態(tài);同時財務(wù)人員缺少必要的輪崗替換、經(jīng)常性的專業(yè)培訓(xùn)，造成有的財務(wù)人員能力不能順應(yīng)環(huán)境和政策變化，降低了財務(wù)工作的質(zhì)量和效率。此外，物業(yè)企業(yè)財務(wù)部門崗位定編短缺，無法實現(xiàn)專職和專責(zé)崗位，有些財務(wù)人員經(jīng)常身兼多職，影響企業(yè)財務(wù)人員作用的正常發(fā)揮。

（四）財務(wù)信息化程度和質(zhì)量尚需提升

物業(yè)企業(yè)現(xiàn)有的經(jīng)營管理報表不能滿足投資人、管理者層、債權(quán)人、業(yè)主等各方的信息需求，通常只會根據(jù)納稅申報的要求披露資產(chǎn)負債表和利潤表，缺少對資產(chǎn)負債、現(xiàn)金流量、盈利能力的信息歸集和深入分析，反映企業(yè)全方位財務(wù)和經(jīng)營情況的綜合數(shù)據(jù)的高質(zhì)量管理信息不完整。業(yè)務(wù)部門、財務(wù)部門基礎(chǔ)信息存在同樣的問題，如客戶信用管理信息、業(yè)主應(yīng)收和欠費分析管理信息、項目資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和盈利預(yù)測、住房維修資金底數(shù)及使用等方面還需完善。有些企業(yè)信息化建設(shè)滯后，數(shù)據(jù)通過人工統(tǒng)計方法獲得，效率低、易出錯;有些企業(yè)未實行全面預(yù)算管理，實際執(zhí)行與預(yù)算管理有脫節(jié)現(xiàn)象;有的企業(yè)績效任務(wù)分解不及時、考核獎罰導(dǎo)向作用不明顯。以上這些，都不能滿足新形勢下經(jīng)營和服務(wù)的實際需求。

三、強化物業(yè)企業(yè)財務(wù)工作的措施與建議

（一）提高資產(chǎn)運作管控水平

首先，要加強資產(chǎn)和營運資金控制。為了防止出現(xiàn)壞賬、呆賬和錯綜復(fù)雜的三角債，物業(yè)企業(yè)應(yīng)重視營運資金的回收率，確保經(jīng)營管理業(yè)務(wù)100%回款或相關(guān)利益流入企業(yè)，才能形成企業(yè)的真實資產(chǎn)，為發(fā)展提供堅實的資金保障，因此業(yè)務(wù)部門與財務(wù)部門都要加大資金回收管理力度。在現(xiàn)金流出中，加強資金和預(yù)算管控一直是重要方面，進而有效降低成本費用，提高企業(yè)資金存量、經(jīng)濟效益。采取措施減少應(yīng)收賬款、預(yù)付款、存貨和各類流動資金占用，對重點單位的應(yīng)收賬款加強管理，減少壞賬風(fēng)險，還可利用內(nèi)部銀行實現(xiàn)資金統(tǒng)一歸集和管理，利用通知存款、結(jié)構(gòu)性存款提高閑置資金的使用效率，降低資金占用成本;合理控制應(yīng)付款項規(guī)模和資產(chǎn)負債率，可以借助信息化技術(shù)，建立內(nèi)外部監(jiān)督機制，對資金籌集過程進行檢查監(jiān)督，減少資金籌集過程中的損失。

其次，規(guī)范財務(wù)預(yù)算管理，建立收入、支出預(yù)算管理目標體系，實施收入預(yù)算、資金支出全程跟蹤和監(jiān)控。例如，根據(jù)公司轄區(qū)內(nèi)的歷史收費、實際住戶情況以及上級政策的調(diào)整等因素，根據(jù)各服務(wù)項目和國家收費價格編制收入預(yù)算，制定降控成本方案，采用混合預(yù)算等編制方式預(yù)測指標管理模型，對企業(yè)收入進行預(yù)測和分解下達，拓展資金渠道，提高資金增長率。在提高服務(wù)水平的同時，增強盈利能力，使所有者權(quán)益不斷增加，建立符合資本市場要求的治理機制，依靠經(jīng)營成果、資本積累解決各個項目單元發(fā)展失衡問題、促進發(fā)展;有條件的企業(yè)可依靠金融證券市場，采用發(fā)行債券或股票融資的方式，開拓多種融資渠道。

（二）完善企業(yè)內(nèi)部控制制度，有效控制企業(yè)風(fēng)險

應(yīng)高度重視內(nèi)部控制體系建設(shè)，內(nèi)部控制建設(shè)、管理和評價監(jiān)督是企業(yè)全員全方位的工作，組織結(jié)構(gòu)要落實。財務(wù)內(nèi)部控制僅僅是其中一個非常重要的組成部分，必須有健全可行的制度，來保證資產(chǎn)的安全和財務(wù)報告的準確可靠，提高物業(yè)管理水平和經(jīng)營成果。依靠內(nèi)部審計等手段發(fā)現(xiàn)重大及重要缺陷、風(fēng)險和隱患，保證企業(yè)目標的實現(xiàn)。

具體而言，一是為保證主營業(yè)務(wù)收入的實現(xiàn)和資金安全，應(yīng)保證資金收費制度流程設(shè)計嚴謹規(guī)范，制定費用標準、記錄收取、交存及財務(wù)核算緊密聯(lián)系，落實不相容原則。二是針對物資材料等資產(chǎn)管理和控制，明確劃分崗位權(quán)責(zé)，包括采購量、單價、驗收崗位的控制和制約分離;集中采購、大宗采購和重大項目支出，由使用部門、審計監(jiān)督部門、采購部門、財務(wù)部門共同參與招標或采用公開招標等形式，確保采購過程的透明度和公開性，并按規(guī)定授權(quán)審批，減少浪費和不合理采購。相關(guān)部門對零星采購的供應(yīng)商、價格、質(zhì)量進行篩選、審核。比價時注重同價格的優(yōu)先選擇一般納稅人單位供應(yīng)商合作，以減輕企業(yè)的稅負。此外，要有效進行成本降控，主要在于人工、能源、外包服務(wù)、綠化、設(shè)施設(shè)備運行維護費用等方面，職能部門、業(yè)務(wù)單元履職盡責(zé)，將控制手段前置落實，做到事前、事中、事后過程控制。另外，由于代收代付資金金額大，所以應(yīng)加以高度重視，收取和支付水電費容易受到環(huán)境中水電費的數(shù)額、計量器具和管道泄漏等因素的影響，易受審批制度、讀數(shù)表使用和收費標準的影響，應(yīng)建立檢查稽核制度，及時發(fā)現(xiàn)漏洞。

（三）增強財務(wù)分析能力，為決策提供可靠信息

為客觀準確地反映財務(wù)會計核算成果、總結(jié)和發(fā)現(xiàn)物業(yè)企業(yè)在經(jīng)營過程中的不足和問題，從而采取切實有效的行動不斷改善經(jīng)營服務(wù)，應(yīng)著重從以下幾個方面進行財務(wù)分析：

第一，財務(wù)部門應(yīng)定期評估公司的資產(chǎn)負債和盈利狀況，反映一定時期內(nèi)所有者權(quán)益、負債和資產(chǎn)構(gòu)成變化，如實反映企業(yè)的償付能力、資產(chǎn)狀況、盈利能力等，分析影響的關(guān)鍵因素，從財務(wù)角度提出建議。

第二，對占公司業(yè)務(wù)比重較高項目的財務(wù)狀況、進度控制情況進行深入客觀的預(yù)測分析，財務(wù)分析要對發(fā)現(xiàn)的相關(guān)部門業(yè)務(wù)存在的風(fēng)險和不足進行評估和提示，及時向管理層匯報。

第三，對企業(yè)的綜合管理水平進行評價，管理水平最終體現(xiàn)在資產(chǎn)管理水平上，分析資產(chǎn)管理水平可以使物業(yè)企業(yè)在第一時間掌握資產(chǎn)的經(jīng)營狀況，從而相應(yīng)地掌握資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、周轉(zhuǎn)率及盈利能力。

第四，加強財務(wù)預(yù)測和預(yù)算執(zhí)行分析。目前市場競爭非常激烈，企業(yè)面臨的風(fēng)險主要來自市場風(fēng)險，包括財務(wù)風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險，在財務(wù)預(yù)測的幫助下，預(yù)算制度是有效的，對企業(yè)不偏離預(yù)期目標、抵御財務(wù)風(fēng)險非常重要，可以促進企業(yè)合理配置使用資源，為物業(yè)企業(yè)決策者制定出科學(xué)的管理決策和適時調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略提供幫助。

（四）提高物業(yè)企業(yè)財務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)

隨著行業(yè)發(fā)展、法治化的深入，對財務(wù)人員的水平和質(zhì)量的要求越來越高，稀缺的高素質(zhì)財務(wù)人才已成為決定物業(yè)企業(yè)財務(wù)工作質(zhì)量的關(guān)鍵因素之一。提高物業(yè)企業(yè)財務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)的主要途徑有幾個方面：一是提高財務(wù)人員的入職門檻，從職業(yè)道德、從業(yè)經(jīng)驗、管理能力、學(xué)歷和職稱等方面優(yōu)中選優(yōu)，提高人員的福利待遇，幫助其實現(xiàn)良好的職業(yè)生涯規(guī)劃，留住和吸引優(yōu)秀的財務(wù)人員為企業(yè)服務(wù)。二是持續(xù)開展財務(wù)繼續(xù)教育等多種形式的專業(yè)培訓(xùn)，采用網(wǎng)絡(luò)、經(jīng)驗交流、對標先進等方式提高現(xiàn)有財務(wù)人員的專業(yè)能力和管理水平。尤其注重職業(yè)道德和風(fēng)險防范意識的增強，樹立忠于職守、愛崗敬業(yè)、嚴謹細致的工作作風(fēng)，提高風(fēng)險識別和防范能力，降低企業(yè)發(fā)生財務(wù)欺詐的可能性。在職業(yè)發(fā)展中，注意培養(yǎng)提拔有德有才、忠誠可靠的后備人才。

（五）加強物業(yè)企業(yè)財務(wù)信息化建設(shè)

一是建立物業(yè)管理業(yè)務(wù)系統(tǒng)，將日常客戶服務(wù)、接報修、回訪、財務(wù)收費、庫房收發(fā)、統(tǒng)計查詢、滿意度調(diào)查等管理環(huán)節(jié)納入信息化管理，做到可視化、信息快捷傳遞、量化分析;二是實現(xiàn)財務(wù)核算和分析信息化，例如在原始單據(jù)采集驗證、制單、記賬、生成報表、財務(wù)指標數(shù)據(jù)分析整個過程中，以“財務(wù)機器人”的形式來完成，減少人為操控和誤差，提高效率;三是加強資金收付管理系統(tǒng)建設(shè)，從資金審核、審批、預(yù)算等方面，進行嚴格的管控;四是加強各信息系統(tǒng)間的整合，推進數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)共享，促進業(yè)務(wù)、財務(wù)融合，為公司經(jīng)營決策提供有力支持。

四、結(jié)語

財務(wù)管理對物業(yè)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展、經(jīng)營績效和內(nèi)部管理產(chǎn)生著巨大的影響。物業(yè)企業(yè)要積極面對財務(wù)管理中出現(xiàn)的各種問題，建立健全各項財務(wù)管理制度，有效實施，依法合規(guī)經(jīng)營，采用現(xiàn)代管理手段和管理理念，充分發(fā)揮財務(wù)監(jiān)督、控制和分析的作用，有效提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。

（作者單位為北京金隅大成物業(yè)管理有限公司）

參考文獻

[1] 李明華.服務(wù)企業(yè)財務(wù)管理的問題及應(yīng)對措施——以物業(yè)服務(wù)企業(yè)為例[J].現(xiàn)代商業(yè)，2020（19）：159-160.

[2] 侯愛銀.物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理存在的問題與對策研究[J].質(zhì)量與市場，2020（02）：58-59.

[3] 惠云濤.對物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題分析及應(yīng)對措施探究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2019（14）：185+187.

[4] 劉濤.對物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)會計核算問題的探析[J].企業(yè)改革與管理，2017（07）：148-149.

[5] 吳韻思.物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理存在的突出問題和完善措施探究[J].新經(jīng)濟，2016（33）：100-101.