如何規范縣級小城鎮物業管理的探索

盧福

摘要： 目前，我國縣級小城鎮物業管理起步晚，管理體制、管理模式、管理制度尚不完善，導致小區業主與物業管理公司矛盾與糾紛突出，一定程度上制約了行業的健康發展。本文對縣級小城鎮物業管理存在的主要問題作了一些探索，并提出相應的對策。

關鍵詞： 小城鎮;物業管理;現狀;問題;對策

1 引言

近年來，隨著縣級小城鎮城鎮化率進一步提高，城鎮住房制度改革不斷深化，房地產管理逐步轉向物業管理行業。縣級小城鎮物業管理既有利于城鎮綜合管理，又有利于改善城鎮居民生活環境。

2 縣級小城鎮物業管理的現狀

2.1 縣級小城鎮物業管理服務企業發展情況

縣級小城鎮物業管理服務企業普遍存在小散弱的問題，企業起步晚，管理體制、管理模式、管理制度尚不完善。處于較低端的服務水平，負責的服務主要是清潔、綠化、安保、水費的代收等基本服務。更談不上針對性的專項服務、社區文化等方面的建設。因此，業主的歸屬感較低，滿意度較差，導致繳費率不高。

2.2 縣級小城鎮物業管理服務企業經營狀況

縣級物業管理服務企業經營狀況隨機抽查統計，承接住宅小區的有50%以上都不能收足物業服務費，處于虧損狀態。物業服務經營面臨巨大挑戰，形勢不容樂觀，如果經營狀況持續得不到改善，虧損局面仍舊得不到扭轉，勢必對縣級小城鎮物業管理物業服務行業的正常運行帶來嚴重沖擊，從而形成縣級小城鎮物業管理服務業規范化、制度化建設進程的巨大阻力。

3 縣級小城鎮物業管理存在的主要問題

3.1 物業管理社會意識、個人意識不強

由于人們受計劃經濟傳統習慣的影響，縣級小城鎮多數小區大部分業主對物業管理服務消費觀念還沒有形成，不積極甚至不接受市場化物業管理，對物業管理社會意識、個人意識不強，造成業主委員會建設滯后，不少業主委員會形同虛設，沒有發揮業主與物業服務企業之間的橋梁紐帶作用，根本無法發揮監督物業管理企業、維護業主合法權益的功能。業主拖欠甚至不交物業管理服務費的情況仍然存在，已交付使用若干年的小區，由于市場人工工資上漲、物價提高等因素影響，導致服務企業嚴重虧損，小區住戶不同意提高物業服務費標準，物業服務企業無力經營，只有撤離，成為制約物業管理發展的主要思想障礙。

3.2 物業管理機制不健全，政府職能部門及職責劃分不清

大多數前期物業管理服務由原來的房地產開發商的下屬公司轉制而來，這必然與開發商之間存在如同“父子”、“兄弟”的關系，造成了以上由開發商解決的矛盾和問題，推給所屬的物業公司，而物業公司對這些建設中存在的問題根本就解決不了，而業主購房時對推出的一些承諾不兌現，自然把矛頭對準物業服務企業，造成業主和物業服務企業矛盾的激化。這種“建管不分”的管理模式帶來的直接后果就是物業管理市場缺乏競爭，物業服務企業缺乏活力。物業服務企業從屬于開發商，必然維護開發商的利益，這樣只能使業主和物業服務企業的矛盾升級，不利于物業管理的健康發展。小區業主、物業管理公司、政府職能部門及職責劃分不清、邊界模糊，造成相互推諉，屬地化管理落實不力。

3.3 物業服務不規范及部分業主有償服務意識不強

除了開發商遺留問題、物業服務不規范等原因外，部分業主有償服務意識不強也是重要原因之一。物業公司和業主兩者在思想認識上的差距，存在管理與服務的概念不清，角色定位出現混淆。部分業主消費意識的模糊，導致拖欠物業費成為一種常態，加劇了管理難度，最終形成“服務差、收費難、服務更差”的惡性循環。再加上有的物業公司服務意識淡薄，重收費，輕服務，多收費少服務，質價不符等管理上的不規范的行為，導致雙方溝通設置了障礙，互相缺乏信任，難以協商解決問題，造成糾紛不斷。

3.4 歷史遺留問題，以及未完善服務質量評價體系和調價機制

縣級小城鎮開發建設遺留問題多，老舊小區基礎設施較差，配套設施不完善，實行物業管理難度大。多數小區選擇自行管理，與專業化的物業管理差距較大，影響整體縣級小城鎮物業管理水平。已實行物業管理小區服務收費價格已實行市場化，但收費標準與服務質量不盡相符，缺乏衡量尺度和調價機制，物業收費與服務矛盾問題較突出。

4 縣級小城鎮物業管理對策

4.1 加強立法，完善縣級小城鎮物業管理的政策法規體系，制定行業信用管理、收費調價的相關規定。

4.2 強化社區基層組織的物業管理職能，把業委會組建納入社區基層組織建設的重要組成部分。

將物業管理監督列入街道辦事處和社區居委會重點工作，配齊配好物管工作專職人員，強化物業監督職能，明確的具體工作職責，層層有擔當，分級抓落實;同時將成立業委會、物業監管工作納入街道和社區居委會工作目標管理，細化內容，進行年度考評，獎優罰劣;確保業委會成立、業委會運作規范，社區物業管理監督工作有人抓、有人做、有成效。

4.3 落實專營服務單位和政府職能部門進小區的工作職責。

4.3.1 是水電部門要制定抄表到戶的實施計劃，逐步實行抄表到戶，解決小區水電費分攤不公開、虛高的問題;

4.3.2 是落實綜合執法、工商、公安、規劃、環衛、綠化、物價、市政等相關職能部門在小區綜合管理中的職責，做到監管、服務到小區。

4.4 提升物業企業自律和業主自治水平。通過制定行業服務標準，督促指導物業企業完善和落實服務標準、管理規范，加強小區秩序維護、保潔和維修等業務技能培訓。發揮物業管理行業協會的行業自律和管理職能，協調、幫助解決物業企業經營中遇到的普遍性問題，提升物業管理企業服務意識和管理能力。社區居委會組織、指導和督促居民小區成立業主委員會，組織簽訂和落實《管理規約》和《業主公約》，協調指導物管企業落實管理服務合同，主動協調處理管理服務中發生的突出矛盾糾紛，確保小區管理規范及和諧穩定。

4.5 建立收費調價機制和服務質量評價體系。對未成立業委會的小區，由第三方機構結合業主服務需求和物業經營成本進行測算，提出咨詢意見供物業公司與業主協商物業收費標準，業主按標準繳費，物業公司按服務標準提出服務，街道辦、居委會等基層履行指導監督職責。

5 結語

針對縣級小城鎮物業管理的現狀及存在的主要問題，應引起各方面的重視，尤其政府主管部門。借鑒大中城市物業管理相關經驗，結合縣級小城鎮特點，完善相關管理體制、管理模式、管理制度。從而使縣級小城鎮物業管理行業健康發展，既有利于城鎮綜合管理，又有利于改善城鎮居民生活環境。

參考文獻：

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