經(jīng)營社區(qū)在物業(yè)管理中的探討與實踐

吳健

摘 要：經(jīng)營社區(qū)理念的提出，對傳統(tǒng)的物業(yè)管理產(chǎn)生了重要影響。經(jīng)營社區(qū)主要是指利用社區(qū)的現(xiàn)有資源和資產(chǎn)，通過經(jīng)營的方式，挖掘社區(qū)資產(chǎn)資源的經(jīng)濟屬性，使社區(qū)的資產(chǎn)和資源能夠采取市場化經(jīng)營和運作的方式產(chǎn)生價值，為物業(yè)管理提供充足的資金保障，實現(xiàn)社區(qū)的經(jīng)營與物業(yè)管理相結(jié)合，既實現(xiàn)物業(yè)的有效管理，同時也能發(fā)揮社區(qū)的經(jīng)營屬性。因此，我們應立足物業(yè)管理實際，探討經(jīng)營社區(qū)的理念和內(nèi)涵，并分析經(jīng)營社區(qū)對物業(yè)管理產(chǎn)生的影響，制定有效的應對策略，保證經(jīng)營社區(qū)在物業(yè)管理中得到有效的實施。

關鍵詞：經(jīng)營社區(qū); 物業(yè)管理; 探討; 實踐

經(jīng)營社區(qū)作為重要的管理理念，對物業(yè)管理產(chǎn)生了直接影響利用。經(jīng)營社區(qū)的理念，不但能夠?qū)崿F(xiàn)社區(qū)資源和資產(chǎn)的利益最大化，同時也能根據(jù)社區(qū)管理的實際需要制定有效的應對方案，使社區(qū)在物業(yè)管理和資產(chǎn)運營方面能夠?qū)崿F(xiàn)雙平衡，能夠發(fā)揮社區(qū)的經(jīng)營管理作用，使社區(qū)的資源和資產(chǎn)能夠?qū)崿F(xiàn)保值升值，能夠為物業(yè)管理提供充足的資金保障，實現(xiàn)物業(yè)的低成本管理，改變傳統(tǒng)的物業(yè)管理思路，使整個物業(yè)管理由傳統(tǒng)的撥款方式和高消費的方式，變成自給自足的管理模式，推動物業(yè)管理的快速發(fā)展。

一、經(jīng)營社區(qū)理念的內(nèi)涵

（一）運用經(jīng)營的理念運營社區(qū)資產(chǎn)

經(jīng)營社區(qū)的理念主要是指，通過對社區(qū)中的資源資產(chǎn)進行充分的調(diào)查，摸清楚社區(qū)的家底，并將具有經(jīng)營屬性的資源和資產(chǎn)通過市場化運作的方式進行經(jīng)營管理，獲取一定的收益，將獲得的資金投入到物業(yè)管理中，彌補物業(yè)管理資金不足的現(xiàn)象。其本質(zhì)在于運用經(jīng)營的理念運營社區(qū)資產(chǎn)，使社區(qū)資產(chǎn)的市場化屬性能夠得到釋放，既有利于推動社區(qū)資產(chǎn)的市場化運作，同時也能夠減少對社區(qū)資產(chǎn)的束縛，使社區(qū)資產(chǎn)能夠通過正確的運營管理方式實現(xiàn)有序經(jīng)營，獲得一定的收益。這種經(jīng)營管理思路的轉(zhuǎn)換，對于社區(qū)資產(chǎn)的維護以及發(fā)揮社區(qū)資產(chǎn)的價值屬性具有重要作用，同時，也能解決社區(qū)資產(chǎn)維護資金不足的問題。所以，經(jīng)營社區(qū)理念的內(nèi)涵在于運用經(jīng)營的理念去運營社區(qū)資產(chǎn)，實現(xiàn)社區(qū)資產(chǎn)的升值，使社區(qū)資產(chǎn)在運營中能夠產(chǎn)生最大的效益。

（二）實現(xiàn)了社區(qū)資產(chǎn)價值的最大化

社區(qū)資產(chǎn)數(shù)量多，按照資產(chǎn)的類別可以分為房產(chǎn)、地產(chǎn)、綠地、公共區(qū)域、停車場、電梯間以及其他無形資產(chǎn)。經(jīng)營社區(qū)的理念主要在于，通過對社區(qū)資產(chǎn)類別的劃分，掌握社區(qū)資產(chǎn)的類型，并制定有效的社區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營策略，實現(xiàn)社區(qū)資產(chǎn)的有效運營，并實現(xiàn)社區(qū)資產(chǎn)價值的最大化，使整個社區(qū)的資產(chǎn)和資源能夠通過市場化運作的方式取得一定的收益。通過市場調(diào)節(jié)的方式，為整個社區(qū)的管理提供新的思路，解決社區(qū)管理中持續(xù)投入的問題。通過市場化的手段，實現(xiàn)社區(qū)管理方式的轉(zhuǎn)變。目前社區(qū)內(nèi)部的資產(chǎn)和資源數(shù)量非常多，通過轉(zhuǎn)變經(jīng)營思路的方式能夠解決資產(chǎn)的經(jīng)營問題，能夠使資產(chǎn)在經(jīng)營過程中，按照資產(chǎn)的類別、特點進行有序經(jīng)營，同時根據(jù)資產(chǎn)的類型采取差異化經(jīng)營，通過市場調(diào)節(jié)的手段，細化經(jīng)營方式，最終提高資產(chǎn)的經(jīng)營效益。

二、經(jīng)營社區(qū)對物業(yè)管理的影響

（一）改變了傳統(tǒng)的物業(yè)管理理念

經(jīng)營社區(qū)理念作為重要的管理理念，對物業(yè)管理產(chǎn)生的影響在于，改變了傳統(tǒng)的物業(yè)管理理念，在物業(yè)管理中傳統(tǒng)的物業(yè)管理方式重視并強調(diào)管理的重要性，將管理作為主要的工作內(nèi)容，通過建立完善的物業(yè)管理制度，細化物業(yè)管理流程，并制定了有效的物業(yè)管理措施，使整個物業(yè)管理工作在實施過程中，能夠采取層層監(jiān)管、層層監(jiān)督的管理方式，提高物業(yè)管理質(zhì)量。為了達到管理要求，物業(yè)管理公司往往采取劃分管理任務和管理職責的方式，采取多個層級的監(jiān)督管理，確保各項管理任務能夠落到實處。例如，某物業(yè)公司為了提高物業(yè)服務品質(zhì)，專門建立了服務督察小組，對整個物業(yè)服務的有效性和客戶的滿意度進行跟蹤調(diào)查，通過突擊檢查和定期抽查的方式，檢查保潔人員的清掃質(zhì)量是否達標，檢查社區(qū)內(nèi)綠地的綠化程度和維護完好程度是否達標。經(jīng)營社區(qū)理念最大的差異在于重視社區(qū)資產(chǎn)的經(jīng)營，改變了傳統(tǒng)物業(yè)管理理念中重管理輕經(jīng)營的現(xiàn)狀。

（二）為物業(yè)管理提供了有力支持

物業(yè)管理在實施中，需要大量的資金投入，依靠物業(yè)公司收取的物業(yè)服務費用，雖然能夠?qū)崿F(xiàn)正常管理，但是在管理品質(zhì)的提升方面面臨著較多的問題。資金不足成為了困擾物業(yè)管理有效性的重要因素，而經(jīng)營社區(qū)理念的目的在于，通過對社區(qū)現(xiàn)有的資源資產(chǎn)的調(diào)研，盤活社區(qū)的資源資產(chǎn)，通過有效的經(jīng)營手段，充分利用資源資產(chǎn)的價值屬性，獲取對應的經(jīng)營收入，將獲得的收入投入到物業(yè)管理中，解決物業(yè)管理的成本問題。通過社區(qū)資源資產(chǎn)的內(nèi)循環(huán)，使整個社區(qū)的物業(yè)管理既能解決資源問題，同時也能解決物業(yè)管理方式的問題。因此，經(jīng)營社區(qū)理念對整個物業(yè)管理方式的轉(zhuǎn)變產(chǎn)生了重要影響，提高了物業(yè)管理質(zhì)量。例如，國內(nèi)某物業(yè)公司在物業(yè)管理中，充分利用了小區(qū)的電梯間，將其劃分成不同的廣告展示位，承包給社會的廣告商獲取利潤。小區(qū)內(nèi)的景觀和綠地，通過與婚慶公司合作，開放給婚紗攝影公司和婚慶公司，用于婚紗照的拍攝和舉行婚慶活動，將獲得的利潤用于改善物業(yè)服務質(zhì)量。

三、經(jīng)營社區(qū)在物業(yè)管理中的具體實施對策

（一）做好社區(qū)資產(chǎn)、資源的調(diào)研

經(jīng)營社區(qū)理念對物業(yè)管理具有重要影響，在物業(yè)管理中，做好經(jīng)營社區(qū)理念的落實，首先需要做好社區(qū)資產(chǎn)資源的調(diào)研。社區(qū)的資產(chǎn)資源主要包括社區(qū)的房產(chǎn)、地產(chǎn)、綠地電梯間、停車位以及物業(yè)品牌等無形資產(chǎn)。做好社區(qū)資產(chǎn)資源的調(diào)研，能夠為經(jīng)營社區(qū)理念的落實提供有力支持，同時也能制定專項的經(jīng)營方案，使整個社區(qū)的資產(chǎn)資源在經(jīng)營過程中能夠按照經(jīng)營的需要，根據(jù)具體資源的特點，實現(xiàn)有序經(jīng)營。例如，小區(qū)的戶外停車位，可以在業(yè)主不使用的期間出租給社會車輛獲取收益。小區(qū)內(nèi)部的空地和小廣場，可以開放兒童游樂設施，吸引小區(qū)內(nèi)部的兒童娛樂，將獲取的租金用于物業(yè)管理。通過對社區(qū)資產(chǎn)資源的調(diào)研，能夠使經(jīng)營社區(qū)理念在落實當中具備更強的指向性。

（二）制定社區(qū)經(jīng)營方案

做好社區(qū)資產(chǎn)資源的調(diào)研之后，需要制定社區(qū)經(jīng)營方案。社區(qū)經(jīng)營方案需要從宏觀上符合社區(qū)的發(fā)展要求，避免社區(qū)資產(chǎn)資源在出租和利用過程中出現(xiàn)毀壞和無法恢復的現(xiàn)象，導致社區(qū)的品質(zhì)下降。在細節(jié)的操作層面，需要考慮到社區(qū)經(jīng)營的可持續(xù)性以及社區(qū)經(jīng)營對居民產(chǎn)生的具體影響，在不影響居民正常生活和娛樂的狀態(tài)下，實現(xiàn)社區(qū)資源和資產(chǎn)的有序經(jīng)營。可以圍繞社區(qū)現(xiàn)有的房產(chǎn)地產(chǎn)以及綠地和電梯間等資源入手，對于社區(qū)的房產(chǎn)可以將閑置的辦公室和一樓的商服用來出租，獲得的租金用于支持物業(yè)管理工作。對于社區(qū)的臨街地塊，可以改造成夜市或者臨時市場以及收費停車位。通過制定社區(qū)經(jīng)營方案，使整個社區(qū)在經(jīng)營過程中能夠發(fā)揮資產(chǎn)和資源的最大價值。

（三）將社區(qū)經(jīng)營與物業(yè)管理相結(jié)合

經(jīng)營社區(qū)雖然是發(fā)揮社區(qū)的經(jīng)營屬性，但并不是只重視經(jīng)營而忽略物業(yè)管理。為了保證物業(yè)管理的質(zhì)量達標，應當在社區(qū)經(jīng)營方面制定完善的物業(yè)管理細則，使社區(qū)經(jīng)營和物業(yè)管理能夠成為平等的管理手段，在物業(yè)管理推進過程中，根據(jù)物業(yè)管理的具體特點和管理要求細化管理內(nèi)容。如果社區(qū)經(jīng)營與物業(yè)管理相沖突，應當尊重物業(yè)管理的意見，積極調(diào)整社區(qū)經(jīng)營方案。

四、結(jié)論

通過對經(jīng)營社區(qū)理念的了解，經(jīng)營社區(qū)作為重要的管理理念，對改變傳統(tǒng)的物業(yè)管理過程和提高物業(yè)管理質(zhì)量以及為物業(yè)管理提供充足的資金保障具有重要作用。因此，我們應結(jié)合物業(yè)管理的實際需要，總結(jié)經(jīng)營社區(qū)理念的優(yōu)勢和特點，并在物業(yè)管理中積極推進經(jīng)營社區(qū)理念的落地實施，實現(xiàn)物業(yè)管理朝著經(jīng)營社區(qū)的方向發(fā)展，為整個社區(qū)的經(jīng)營和社區(qū)的發(fā)展奠定良好的基礎，提供有力的手段支持。

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