征收房產稅的作用、難點及措施分析

摘要：開證房地產稅對構建與完善我國財產稅體系，促進稅費制度的規范化，以及改變既往不動產稅制當中“輕保有、重交易”的不良局面，均有著積極作用與價值。本文結合當前實況，首先簡要分析了房產稅的概念及征收目的，指出了征收房產稅的作用，探討了征收難點及具體措施，望能為此領域研究有所借鑒與幫助。

關鍵詞：房產稅;征收;作用;難點;措施

房產稅又被稱之為地產稅、財產稅等，主要以不動產（如房屋、土地等）為對象，要求其所有者或者承租人定期繳付一定比例的稅費，但需要指出的是，其所繳納的稅款通常會伴隨其市值的變化而發生變動。現階段，我國尚未制定一個比較完整且實效性突出的房產稅征收細則與措施，伴隨我國房地產市場的不斷發展與越發活躍，既有房地產稅制已經難以從根本上滿足或適應社會主義市場經濟的未來發展需要，因而需要及時跟進與調整，這樣才能更好的滿足當前經濟與社會發展需要。需說明的是，征收房產稅無論是在我國財產稅體系構建與完善中，還是在稅費制度規范與優化中，再或者是不動產稅制的合理調整中，都發揮著關鍵性作用。但盡管我國在征收房產稅方面有著較好預期，但其在理論層面上，仍然存在許多需要克服的難點與問題，因此，需要采取切實措施加以解決，本文就此探討如下。

1.????? 房產稅概念及征收目的分析

1.1?? 房產稅概述

財產稅所對應的課稅對象，顧名思義為財產，要想對財產稅問題進行研究，首先要做的便是對房顫、財產的基本概念有一準確且全面的了解。在日常生活當中，人們通常將財產當作是一種人們所持有的利益形式，而基于法學層面對房產稅的概念進行理解，更為全面與嚴謹。法學家通常采用物權、物對財產或財產權進行表述。基于法學角度的物，其除了是指有形物之外，還囊括無形物。對于無形物而言，可將其大概分成兩種類型，其一為權利，典型代表為土地使用權;其二為無形財產，比如智力成果等，因此，可把人們所支配或擁有的全部東西，均劃歸至物上來，而針對物權來講，其通常被當作將無或有形物當作客體的全部支配權。所以，可從兩個視角來分析財產概念：基于主觀層面而言，所有財產都表現為某人對某種財產享有支配或調動權，而對于此時的財產來講，其本質即為財產權人真正享有或持有的一種權利，也就是物權;而基于客觀層面來考量，財產就是財產權利所對應的對象，即為物。

房產稅實際就是物業稅，即公共主體以非公共主體為對象，就其所支配或持有的房地產實施稅費征收，此種征稅往往具有強制性、無償性等特點，通常將房地產的實際價值當作計稅依據;另外，國家或地區不同，其名稱或叫法也存在差異，諸如“房地產稅”“、不動產稅”等，均指不動產稅。

針對房產稅而言，其實為一種對財富存量的課稅，所以，許多國家均將其劃歸至財產稅當中，依據房產稅制既往實踐經驗，財產稅架構當中的房地產稅，包含兩方面，其一為以土地與房產總價值為對象所征收的課稅，其二實際以土地價值為對象所征收的課稅，但需要指出的是，無論是何種課稅，都將所持有的財產當作課稅征收的前提，而把財產價值當作計稅依據。所以，基于房地產稅所構建的土地制度，其根基并非土地私有制，也就是土地所有權并不是房產稅開證的首要條件;在當今土地國有這一經濟體制下，若土地施用權擁有價值，那么其便有對房產稅進行征收的所需條件，如此一來，基于當前的土地運作機制下，無論是房屋支配權，還是土地使用權，財產權人均享有，所以，在我國，可以根據現實需要，將房產稅劃歸至財產稅范疇。

1.2?? 房產稅征收目的

之所以要征收房產稅，其目的主要有如下方面：基于理論層面來分析，對于房地產稅種而言，其僅需要擁有某種特定的功能便可，無需給予其它方面的功能。需要強調的是，要想實現多種稅收目標，通常情況下，需將若干房地產稅種的同時進行征收，以此來達成或實現;而在設計房地產稅開征策略時，其出發點需要先將房地產稅制當中所存在的租稅費混雜情況進行理順與調整，使整個房地產市場能夠規范、有序且高效化運用，以此為地方公共服務的更好運轉，提供切實支撐;但在現實操作中，不能將房地產稅的稅收功能給予隨意更改或調整。給予長遠角度來講，對房地產總體稅制進行改革，當不動產處于保有階段時，對房地產稅進行統一且規范化征收，是今后改革的重要方向。還需要指出的是，在整個財產稅架構當中，房地產稅為其不可分割的重要構成，同時還是許多國家普遍去征收而且特別重視的一類稅種，其乃是整個稅收架構當中的重要組成，同時還是國家稅種的關鍵來源，但對于我國來講，在具體的財產稅方面，除了有比較少的稅種外，還有著較小的征稅范圍，因而此方面的稅收收入較少。針對此情況，對房地產稅進行開證，對我國財產稅提示的高效、全面構建，有重要促進與幫扶作用，而且還有助于房地產稅制架構當中“重交易，輕擁有”狀況的改變與優化。

2.????? 征收房產稅的作用

2.1?? 對投資、投機性購房加以抑制

伴隨當今市場經濟的越發活躍，人民群眾無論是在生活質量上，還是在收入水平上，均得到了明顯的改善與提高，但隨之而來的收入差距問題，也正在變得越發明顯與突出。特別是近年整個房地產市場的迅猛化、高速化發展，造成了許多家庭條件比較富裕的群體，將大量資金投入到房地產市場當中，從而形成了并不健康的“炒房”或者是投機性購房，使得房價持續上漲，受此影響與驅使，許多低收入群體買房愿望更難實現。針對此情況，便需要對住宅商品房的屬性加以明確，并且還需要有一深入了解，即可以較好的滿足人們居住需要及日常生活所需的一種必需品，而并非傳統層面上的消費性商品。只要圍繞房地產持有環節，進行適當的稅費征收，方能對多套房擁有者施加控制與限制，增加其房產持有成本;另外，在具體的稅收強度上，要能夠增加多套房持有者壓力的增加，這樣才能更好的達到抑制惡性投機及盲目性投資的行為。與此同時，針對那些在社會稀缺資源占用較多的全體，通過讓其納稅，可以使擁有多套住房者承擔其更大且更多的社會責任。這除了能夠對居民住房消費關鍵的積極、有益性轉變提供引導與輔助之外，還能對他們在高檔商品住房、超大面積等方面的消費勢頭加以抑制或遏制，從而對開發商進行倒逼，使其改變供應方向，建造更多的中小戶型，更好的滿足“剛需”群體需要，另外，還可以對住宅房地產的整個市場供需結構與關系進行不斷優化，對既往有著太過濃厚行政色彩的限購令逐步被替代，最終使房地產市場重新回歸至理性道路上來，始終保持一種以自住與改善型消費為軸心的合理化狀態。

2.2?? 對地方政府財政收入結構加以改善

針對地方財政收入來講，其對土地出讓金有著嚴重依賴性，有著并不合理的收入結構。當前，國家在一些城市進行了試點，但其對地方財政收入仍有著比較小的貢獻，也未能達到對持續攀升的低價、房價加以抑制的目的。還需要說明的是，通過對比國外經驗可知，我國現行房產稅在具體的征收對象上，僅為第一次購房的新購房產，也就是“剛需”，而對于那些多次購房者以及存量房產，卻較少涉及，而且還有著比較低的稅率，因而難以達到調控房地產市場的目的。所以，需要對房地產稅的基本目標、主要任務予以明確，基于長遠角度來講，即為通過征收持有環節的房產稅，達到對房價進行調控的目的，對當前土地價格的快速上漲施加有效抑制，以此來驅動、輔助地方政府對原有的財政收入結構進行全面、優質化改革，幫助地方政府有步驟、有條理的將既往單純依賴土地財政的情況給擺脫掉，構建財政來源更為多元且合理的優質通道，最終實現此領域的可持續、快速化發展。因此，針對那些存量房產，特別是多套房產，再或者是面積過大的房產，需要對其征收房產稅，此點勢在必行。

2.3?? 對日益擴大的貧富差距進行調節

針對當前的房地產市場而言，其在具體的結構上，出現了比較嚴重的兩極分化情況：其一為富裕階層，其同時擁有多套住房，普遍存在著人均面積超大以及房屋套數超多等現象;其二，中低收入階層，其有著比較低的收入，購房難度大。所以，國家不僅要對面向低收入群體的保障性住房建設給予一定扶持，而且還需要繼續增加普通商品住宅的供應量，以此來更好的滿足中低收入階層的住房需要。在二手房交易環節，不僅要落實相關調控政策（比如征收20%的個人所得稅等），而且還需要在房顫持有環節上，以“存量房”為對象，對其超標面積征收一定比例的房產稅。另外，還可對“超標面積”實施征稅，使其賣掉多余住房。還需要指出的是，隨著房產稅收入的持續增多，政府同樣可以將更多資金投入到保障房建設上來，使中低收入階層從中獲得更多益處，最終達到調節貧富差距的目的。

3.????? 征收房產稅的難點

3.1?? 難以確定房地產稅包含的內容

針對房地產稅而言，其在具體內容上，政府仍然沒有給予明確回答。當前，較權威的說法為《財經》雜志的報道：“對當前的城市房地產稅、土地增值稅、城市土地使用稅及房產稅進行深入且全面改革，將一些不必要的收費取消掉，對稅收進行減少與合并，建立更為健全且優質的房地產稅制，此乃今后稅務工作的重心所在”。還需要指出的是，應根據現實情況，對當前的依據原值扣除特定比例的征收方法予以改變，且根據特定年限所對應的評估價值，征收房地產稅。

針對上述說法而言，其中所提到的房地產稅，從基礎層面來分析，即為一種囊羅三類廣義價格（稅收、收費與租金）的綜合體，這便產生了房地產稅當中究竟需不需要囊括土地出讓金的爭論。針對土地使用權出讓金來講，實際就是基于“批租制”這一土地管理與使用制度下，國家以土地所有者的角色，在一定年限內，把土地使用權轉于土地使用者，而對于此時的土地使用者而言，需要將一些稅費教于國家。基于廣義層面來分析，即為政府對土地進行出讓，從中獲得一些收入。基于狹義層面來分析，還需從所得收入當中，將需要膠囊的拆遷安置費、稅費減去，所剩余費用便是低價。針對當前學術界來講，其主要遵循兩大觀點：其一，在房地產稅開征之后，需要將土地出讓金劃歸至整個房地產稅當中，將其當做對房地產稅費進行設計時需考量的基數;其二，即為房地產稅與土地出讓金在具體的經濟范疇上，有著不同的性質，就是將土地出讓金取消掉，更改成以年為單位，于整個房地產稅當中進行征收，其理由為：當前隨著低價的不斷升高，造成房價也隨之升高，土地批租制給地方政府帶來了許多資金支持，而這些資金可以用于一些公共服務或者基礎設施的建設，因而可以使整個社會經濟形態得到更好發展。

3.2?? 房地產稅是新稅的開征還是舊稅的調整

現階段，針對與房地產出售相關的稅費來講，主要有土地增值稅、城市維護建設稅、交易手續費、營業稅、印花稅及個人所得稅等;而與房地產購置相關的稅主要有交易手續費、印花稅及契稅等;而與保有階段相關的稅費有土地使用費、耕地占用稅及房產稅等;針對后面這兩項而言，其征收對象為華僑、外籍公民及外傷投資企業等。而在開發、建設房地產時，地租同樣為其基本稅賦。針對政府收取的地租來講，其主要有兩大部分，其一為實物地租，其二是貨幣地租;對于前者而言，其主要包含：依據政府文件所規定，由開發企業以一種強制性方式，要求配套建設，且低于成本價格或無成本的給予政府的實物。而對于后者而言，即為各種名目的建設收費，比如防洪費、土地出讓金等。針對這些比較繁雜的稅費，房地產稅究竟時一個新稅種，還是舊稅種的調整，仍然未能明確，如果是一個新稅種，那么是否會造成原本房地產稅種的復雜程度的增加，引發新混亂;如果是舊稅種，那么其能否實現整合、優化，這些均為當前需解決的難點。

3.3?? 處理房屋、土地間關系的難點

針對已經征收房產稅的國家而言，其在處理土地與房屋間的關系上，主要有如下方式：（1）房屋稅附屬土地稅。對于此種模式來講，其早在租稅早期便已盛行。需要指出的是，早期房屋與土地之間有著密切關系;土地稅與房屋稅同時進行征收，而沒有將其分開，之所以會存在此種情況，原因為當時有著比較低的生產力，土地所有者原本就需要承擔比較大的稅，而且當時還有著比較小的房屋交易量，因而可以忽略房屋稅的財政意義。對于此模式而言，盡管已推出當前舞臺，但一些國家仍在使用。（2）土地稅與房屋稅混合分離制。對于此模式來講，實際即為將土地、房屋與其它不動產進行合并，均劃歸到不動產稅范疇。其主要優勢就是能夠統一稅種，征管方便，而且還有助于納稅人稅收負擔的減輕，防止重復征稅。

3.4?? 設置房地產稅征管體制的難點

在征收、管理房地產稅時，首先遇到的問題是征收方式與征收環節問題，針對居民的房產來安靜，其通常情況下，所采取的是交由物業管理企業來進行代扣代繳，或者是納稅人自我申報;但需要指出的是，無論是何種方式，均有一定難度，特別是納稅資金來源與財產稅稅源之間所存在的非一致性。所以，在征收房地產稅時，需要將我國有無相關征管技術、配套基礎等進行充分考慮。若難以做到有效征管，那么便不能實施，所以，房地產稅征管體制的設置與完善，同樣是當前需解決的難點所在。

4.????? 解決開征房地產稅難點的具體措施

4.1?? 土地出讓金不可劃歸至房地產稅中

基于理論層面來分析，地租與稅收實為兩個有著不同經濟性質的范疇，稅收主要借助國家政權來實施再分配，實為一種無償索取，而對于地租來講，其則為土地使用者與土地所有者之間，秉持協商、互利且平等的原則而建立起來的一種特殊的民事契約，土地所有者的收入為其實質所在。針對我國來講，所采用的是比較傳統的城市土地國有制度，因此，政府在其中扮演著兩個角色，不管地租，還是稅收，所的收入均流入到政府，但這也不能直接認定地租與稅收之間存在著本質性差異，伴隨我國市場經濟的持續、健全發展，此種差異現實意義重大。

針對土地市場化配置來講，其乃是整個土地管理制度當中的關鍵性內容，而對于國有土地的有償使用而言，則為市場化配置架構當中的基本環節，另外，土地出讓金則為國有土地市場化配置的基本表現，是土地配置規劃的一次大范圍、深層次改革;但需要說明的是，可能其相比整個市場經濟要求，差距仍然比較大，但其卻代表了我國土地制度的未來發展方向。若將土地出讓金制度取消掉，那么便難以推動土地使用制度的深層化變革。基于政策原則層面來講，國家積極推動城鎮建設稅費改革，如果相關條件具備，那么便可對不動產開征房地產稅;從中可知，其所指的實際就是當前處于運行狀態的各種稅收或收費，并未把土地出讓金與當前的其它收費合并（比如土地增值稅、房產稅等），也沒有向房地產稅進行轉化。因此，從政策層面來分析，如果沒有區分的把土地出讓金與當前處于實際運行狀態的稅費合并在一起，統稱為地產稅，那么是存在錯誤的。

4.2?? 房地產稅應為舊稅的調整

據《社會主義市場經濟體制若干問題的決定》得知，在進行城鎮建設稅費改革進程中，如果相關條件已經具備，那么圍繞不動產，對其開展統一且規范化的房地產稅，可秉持“簡化、歸并、輕稅”的原則來開展，也就是對既往的舊稅制進行改革，將原先比較復雜的地方進行簡化，另外，還需要將所存在的差異轉變為統一。還需要強調的是，除了要將銷售、建設環節有著較多稅收、負擔比較重以及有著較少的使用環節等問題給解決掉之外，還需要將那些與房地產有緊密關聯的收費問題給解決掉，把收費劃歸至合理化、規范化、人性化的稅收渠道。借助此改革，實現商品房相應開發成本的降低，并對房地產企業負債情況予以改善，促使商品房在具體的銷售價格上。與廣大收入群體的住房需求、需要相符、相適應。基于稅收部門的層面來考量，房地產稅在具體的改革上，除了要對那些不合理的舊稅體制進行改革外，還需要采取切實措施，推動整個房地產稅收的規范化、合理化與統一化;所以，需要積極拓寬舊稅制改革，拓寬范圍，使之更好的符合現代發展需要。

由此表明，對房地產稅進行征收，主要是調整、改革舊稅制，而其重心需多圍繞財產性質稅收的整理與合并上來。現階段，與房地產息息相關的稅收，在整個房價當中，有著比較高的比重，因此，購房者往往有著比較中的稅收負擔;但需要指出的是，房地產稅的征收對整個房地產市場的長遠發展有無不利影響，有學者便給出了具體解釋：對房地產稅進行征收，本意并非是增加稅種，而是把那些比較復雜的稅種、稅費實施統一化、合理化調整與合并;當對房地產征稅予以明確后，其透明度便會有大幅增加，這對于消費者更好的監督、監管房地產行業，有著積極作用與效能。因此，開征房地產稅，現實上就是優化房地產市場的秩序，使其更加合理化、高效化。還需強調的是，通過征收房地產稅，在近期不會使購房者的負擔增加，從長遠角度來分析，其對我國社會經濟發展及房地產行業良性發展，均有著重要促進作用。

4.3?? 土地與房屋應聯合征稅

需要強調的是，因房屋在具體價值上，與土地價格之間有緊密關聯，房產伴隨土地的升值而升值，尤其是那些區域比較好的土地，在此處建造住宅，往往有著比較高的房屋價格。因此，在整個房屋價值當中，包括低價等因素，地產與房產在具體價值上，較難進行準確區分，如果強行將二者分離，除了不合理之外，還會有比較大的技術難題。基于當前房屋稅與地價稅獨立征收的稅制改革下，同樣有重復課稅問題的可能。比如我國某些省份的房屋稅，其中在房屋標準價格方面，明確規定應將街道等級調整率加入其中;對于此調整率而言，主要依據土地的實際位置及優勢來明確，因土地也需要將其區位因素考慮在內，因此，在關于房屋標準價格所對應的評價體系當中，存在對某因素重復或錯誤課稅的情懷康。所以，建議針對土地上的建筑物，可以采取聯合征稅的方法，將其價值相分離的不足或問題給解決掉，這樣不僅能實現稅制簡化，而且還方便征收，有助于征收費用的節省。

4.4?? 明確房地產稅征收標準

（1）解決新購房與已購房產的稅收差別。有學者指出，依據法不追溯的基本原則，針對已經購買的住房，如果對其急性追溯征收，那么是不合規的，甚至是不合法的，人們在購買住房時，難以圍繞后期稅制的變化開展準確且詳細的預期，所以，禁止用一個新制定的征稅標準，對此前的購房行為進行約束。（2）明確房地產稅應征面積。針對房地產稅的應征面積來安靜，究竟依據何種標準來明確，有學者專門作出了解釋，即以家庭人均住宅面積這一標準對住房加以明確，對于超出的這一部分，需繳納房地產稅，此方法已在我國多個地方成功運行。本文建議采用此種應稅標準，因為其能夠較好的預防新政運作初期可能給社會帶來的一些負面影響或動蕩，而且對我國居民更加合理的購房消費，有重要促進作用，因而能夠較好的達到居者有其屋的目的，使我國的房地產稅征收標準變得更為高效與實用。

5.????? 結語

綜上，房地產稅的征收問題已經成為社會熱議話題，究竟該不該征收，以及該怎樣征收，始終是人們議論、探討的焦點。需要指出的是，房地產數實為一種國際性稅種，對其進行征收，不僅對我國財產稅體系的構建與完善有利，而且還能改變傳統稅制當中所存在的輕擁有、重流通的局面，對稅費制度的規范有利，因而有助于我國房地產市場的健康化、持續化發展。但需要強調的是，在征收房地產稅方面，盡管仍存在許多難點，一些配套設置、制度仍不夠完善，但伴隨我國經濟體質改革的持續深入，法律法規的日漸健全，這些難以會逐一被解決;因此，房地產稅征可謂收勢在必行。

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作者簡介：

謝恩（1979-），男，漢，籍貫：四川省綿陽市三臺縣，職稱：講師，學歷：碩士研究生，研究方向：房地產管理.

說明：四川工業科技學院校級項目

征收房產稅的困境與對策研究編號：GKY17A23