優(yōu)化房地產企業(yè)融資方式探討

孫春霞

關鍵詞：房地產企業(yè) 融資 對策

房地產企業(yè)作為非常典型的資金密集型行業(yè)領域，實現(xiàn)房地產企業(yè)的長遠穩(wěn)定發(fā)展，非常關鍵的因素就是解決房地產企業(yè)的融資問題。因此，在政策變化預期前景不樂觀的前提下及外部市場競爭日趨激烈的現(xiàn)實背景下，探討房地產企業(yè)如何通過完善自己的融資方式來提高競爭力具有重要的現(xiàn)實意義。

一、房地產企業(yè)融資特點

（1）房地產企業(yè)項目開發(fā)建設的啟動資金需求規(guī)模相對較大，資本密集的行業(yè)屬性決定了房地產企業(yè)在融資方面主要依賴于外源性融資，在內源性融資方面利用相對較少。

（2）房地產企業(yè)的融資直接受到政府相關政策規(guī)定的影響，特別是目前我國對于房地產行業(yè)的宏觀調控中，很大一方面主要是依靠金融工具和金融政策等進行調控的，比如通過對利率調整或者是限定房地產行業(yè)貸款發(fā)債主體等形式，直接對房地產企業(yè)進行融資方式調整。

（3）房地產企業(yè)的高財務杠桿決定了較高的融資風險。不少房地產行業(yè)企業(yè)在經營發(fā)展過程中，為了確保項目的順利推進，往往會采取提高財務杠桿的方式，這也就進一步增加了房地產行業(yè)的融資風險。

二、我國房地產企業(yè)的主要融資方式

（一）內部資金

（1）自有資金。自有資金是指房產開發(fā)企業(yè)在建立時由股東等投資人投入企業(yè)的資金，后續(xù)通過提取盈余公積等方式擴大自由資金來源。自有資金是房地產企業(yè)發(fā)展的初始資金，由房地產企業(yè)自有支配，房地產企業(yè)可以通過加強自有資金的管理，減少企業(yè)資金鏈斷裂與資金周轉困難的風險。

（2）預收賬款。預收賬款是指房地產企業(yè)在銷售商品房時，根據(jù)自身的商業(yè)信用預先向購房者收取的部分定金。這種融資方式是一種內部融資方式，利于房地產企業(yè)回籠資金，緩解房地產外部融資約束，增加房地產企業(yè)的財務柔性。

（二）外部資金

（1）銀行信貸。銀行貸款是指房地產企業(yè)以自身的信用從銀行獲得的短期和長期借款。短期借款的借款時間為一年，多用于彌補企業(yè)短期資金的不足，長期可寬是指一年以上的借款，用于滿足企業(yè)對于長期建設的資金需求。在相當長一段時間內，銀行信貸作為中國房地產開發(fā)公司的重要籌資形式，房地產公司在銀行借貸方面存在極大的依賴性。中國房產開發(fā)公司獲得銀行借貸重點包含下幾種方式：非固定性資金借貸;工程開發(fā)借貸;房地產抵押借貸。

（2）債券融資。債券融資是指項目參與者依據(jù)相關法規(guī)要求的流程推出的、協(xié)商依約為債券擁有人給付利息與償付本金的一類融資活動。債券融資本質上是債務籌資，對企業(yè)的管控權無法形成削弱作用。發(fā)行債券需要房地產企業(yè)具備一定的資質。發(fā)行債券一方面融資成本較低，短期內通過大規(guī)模發(fā)行債券可以籌集到足夠的項目資金，另一方面，債券融資也能起到財務杠桿的作用，調整企業(yè)的資本結構，進行合理避稅。

（3）股權融資。人們常說的股權融資，即是指公司的股東主動提供一些公司所有權，利用公司增資的形式吸引不同的股東的籌資形式。就房地產公司第一次對外發(fā)行得到高額資金之外，上市之后再籌資也一樣是若干獲利水準高、信用優(yōu)良的公司上市之后的可用性渠道。此種融資形式僅僅適用于上市企業(yè)。

（4）房地產信托。房地產信托融資是指投資機構或投資者個人將其自有資金購買信托計劃，信托機構將投資機構和個人資金投向房地產項目。信托投資操作簡單，利率靈活，成本較低，但信托產品的期限較短，無法滿足房地產企業(yè)的的大規(guī)模資金需求。

（5）海外融資。房地產企業(yè)海外融資包括海外上市和海外發(fā)行債券。利用海外融資可以合理規(guī)避國內宏觀政策變動及嚴格監(jiān)管對企業(yè)融資的限制，但海外融資易受國際匯率及國外投資環(huán)境的影響。

三、優(yōu)化我國房地產企業(yè)融資方式的思考

（一）完善房地產融資市場體系

房地產行業(yè)的健康發(fā)展可以更好地促進國家經濟的持續(xù)健康發(fā)展，房地產融資市場體系的健全與完善是房地產行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的必要條件。我國現(xiàn)階段宏觀政策、房地產政策、信貸政策等對房地產企業(yè)的融資方式與融資行為都有著較大的影響。因此在房地產市場大力發(fā)展的同時，需要完善相關的法律規(guī)章制度等促進房地產融資市場的健康發(fā)展。國家通過完善法律法規(guī)，強化金融市場監(jiān)管，維護市場公平;規(guī)范房地產企業(yè)融資行為，防范融資風險。為了為房地產企業(yè)創(chuàng)造良好的融資環(huán)境，政府也可以通過價格、利率等經濟手段，加強對金融市場的調控，引導完善房地產融資市場，優(yōu)化資源配置效率。

（二）積極合理地運用房地產銀行融資

現(xiàn)階段，銀行對于房地產開發(fā)企業(yè)的資金借款門檻越來越高，不少銀行主要針對百強房地產企業(yè)、地方性龍頭企業(yè)或白名單客戶，特別是在《商業(yè)銀行委托貸款管理辦法》等政策出臺后，房地產企業(yè)的銀行融資難度將持續(xù)加大，融資環(huán)境持續(xù)趨緊。這種形勢下，房地產企業(yè)融資應該積極發(fā)展并購貸業(yè)務，以及積極與地方性城商銀行挖掘合作空間，或者是將房地產項目打造成經營性物業(yè)貸款項目等進行銀行融資，以規(guī)避銀行理財嵌套和杠桿約束，實現(xiàn)資金端與項目端的高效、合規(guī)對接。

（三）優(yōu)化房地產企業(yè)的資金結構

房地產企業(yè)通過優(yōu)化資本結構，通過多種不同的融資組合方式，實現(xiàn)負債與權益融資的合理比例，均衡長短期負債，實現(xiàn)最佳資本結構組合，抵御市場風險。同時，企業(yè)應結合自身發(fā)展階段及對資金融通的實際需求，因時而動選擇合適的融資方式，符合國家對房地產行業(yè)的宏觀調控政策，提升品牌價值，精準設計，提升產品競爭力的同時增強融資市場的競爭力。房地產企業(yè)在優(yōu)化資本結構時也應結合外部發(fā)展環(huán)境的特點，根據(jù)企業(yè)不同發(fā)展階段的特點及開發(fā)項目的差異，分析自身的優(yōu)勢與對融資成本的接受程度和風險承受能力選擇合理的融資方式及其組合。

（四）提升房地產企業(yè)自身的管理水平

隨著房地產市場競爭的日趨激烈，房地產企業(yè)必須通過加強企業(yè)管理，加強制度建設，提升融資管理水平，降低經營風險，提升自身的競爭能力。在融資管理方面，企業(yè)可通過制定自身特點的融資規(guī)劃體系，制定與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相適應的中短期融資規(guī)劃，以便為企業(yè)持續(xù)發(fā)展奠定良好的財務能力。融資結構是公司發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，企業(yè)融資結構應與公司發(fā)展戰(zhàn)略相契合，在制定融資計劃與投資決策時，根據(jù)企業(yè)的經營戰(zhàn)略，結合企業(yè)的融資需求，制定科學合理的融資規(guī)劃。

參考文獻

[1]王旭，王詠雪，張璇.影子銀行、房地產企業(yè)融資結構互動關系研究[J].經濟問題探索，2017，（03）：84-91.

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