房地產開發企業融資渠道與風險管控措施分析

吳鎮

關鍵詞：房地產企業? 融資? 風險? 困難 措施

一、前言

房地產企業在實施項目開發和建設過程中，需要投入大量的資金，項目開發和運營成本較高，資金回收周期較長，因此房地產企業對融資管理工作有著較高的要求。一旦房地產企業的資金鏈條發生斷裂，就直接會危及企業的生存和發展，房地產企業不得不重視融資管理工作的重要性，積極拓寬融資渠道，提高融資方式的多樣化，降低資金的使用成本。隨著我國金融市場融資機制的逐步完善，房地產企業可以根據項目開發和運營工作的實際需求選擇合適的融資方式。近年來信息技術得到了進一步的更新迭代，這為互聯網的普及和發展提供了條件，催生了互聯網金融等一系列新型的融資方式，它與商業銀行借貸、股權融資和信托基金等融資方式一同成為目前房地產企業可采用的融資方式。不同的融資方式存在著不同的系統性風險，房地產企業在開展融資管理工作過程中要充分了解融資方式的性質和風險。

二、房地產企業融資管理和風險管控工作存在的問題

（一）融資渠道單一，融資方式單調

房地產企業在開展融資活動中往往是依靠銀行貸款獲得項目開發所需的資金，銀行渠道是其主要的融資方式。但是隨著我國房地產行業發展政策和制度的不斷完善，與房地產行業相關的融資金融政策呈現出趨緊態勢，房地產企業的銀行借貸成本增加，資金使用成本太高，降低了房地產企業的投資收益率，并增加了房地產企業的資金管理風險。同時，由于房地產政策的調整，銀行對以房地產作為貸款主體的信用貸款審批更加嚴格，房地產企業要想獲得銀行貸款的難度增加，一旦企業資金的周轉率減低，就會導致房地產企業資金鏈斷裂，進而帶來嚴重的財務危機，甚至威脅到房地產企業的生存和發展。房地產企業在開展融資工作中忽視了其他融資方式的重要性，沒有嚴格把控融資渠道管理力度，過分依賴某一種融資方式，沒有將風險進行轉移和分散，不利于保證房地產企業的財務安全，更不利于我國金融系統的穩定發展。

（二）缺乏完善的融資制度

目前，我國房地產企業的融資制度不夠完善，相關部門并沒有針對房地產企業的業務性質和實際需求構建融資平臺，房地產企業資金需求和市場資金供給存在信息不對稱問題，造成房地產企業發展缺少宏觀性的制度體系，企業融資成本較高，融資工作效率較低。同時，部分房地產企業在拓展融資渠道的過程中忽視了企業內部融資制度的科學性和規范性，沒有根據企業長期發展戰略規劃的要求更新融資制度，忽視了將融資制度和公司發展要求緊密結合的重要性。此外，部分房地產企業忽視項目開發和運營過程中的實際融資需求，只重視企業層面的融資需求而忽視了項目開發的實際融資需求，并沒有根據不同房地產項目的業務性質選擇不同的融資方式，這不利于降低資金使用成本和提高資金利用效率。由于房地產企業忽視了對項目融資方案實現精細化管理，導致房地產企業戰略融資工作不能順利開展。

（三）融資風險管理機制不健全，融資模式比較呆板

部分房地產企業在開拓市場的過程中加大了融資規模，導致資產負債率較高。由于房地產企業項目開發周期較長，國家政策和市場經濟情況存在較大的不確定性，因此房地產企業面臨著較大的政策風險和市場風險，企業資金管理風險系數增大。部分房地產企業過分強調融資工作力度，忽視了融資風險管理，沒有建立健全的風險管理機制，風險預警防控工作缺失。房地產企業沒有實現全流程的風險防控管理，在融資工作的事前、事中和事后環節中沒有合理構建監督管理機制開展風險評估和管控，融資部門只顧擴大融資金額，風險管控意識較差。同時，傳統的融資方式下的資金使用成本較高，融資工作流程復雜抬高了時間成本，部分房地產企業融資模式往往采用傳統的方式，融資模式比較呆板，沒有根據互聯網金融和金融市場發展的趨勢創新融資模式，影響了房地產企業的高效健康發展。

三、改進房地產企業融資和風險管控的措施

（一）提高融資管理認識水平，拓寬融資渠道

房地產企業要想改進融資和風險管控工作的質量，首先就要提高企業各部門對融資管理的認識水平，加強管理者對融資管理的意識，積極開展融資管理相關知識的培訓和教育活動，提高員工對融資管理的認可，為融資制度的執行奠定基礎。同時，房地產企業要將企業發展戰略規劃與融資管理緊密結合，基于企業發展需求拓寬融資渠道，提高融資管理工作的科學性和規范性。房地產企業要善于借鑒同行業相關企業的融資經驗，了解企業內外部的融資活動動態，加強融資管理部門與內部其他各部門的溝通，并為融資管理部門開展外部學習和交流提供機會和條件，更新融資管理觀念，為促進融資管理工作的順利開展創造意識形態方面的條件。

（二）建設融資管理制度體系

從宏觀角度來看，相關部門要建立健全融資管理制度，積極建設房地產企業融資管理制度體系。要針對房地產行業的發展情況構建完善的融資管理制度，提高房地產企業融資活動的規范性和合法性，減輕房地產企業的融資成本，充分發揮政策對房地產行業的調節和引導作用。同時，房地產企業可以根據項目開發和運營的情況對融資進行精細化管理，以項目為主體及時總結并評估融資管理工作的效率，將融資管理工作納入項目績效考核體系之中，提高項目全體員工開展融資管理和風險防控工作的積極性。

（三）優化風險防控機制，提高融資模式的創新性

房地產企業要提高風險防控意識，在融資管理過程中不斷總結經驗和教訓，積極優化風險防控機制，并根據融資項目的特點設定風險預警紅線，建立健全風險預警防控平臺，實現融資數據和信息的共享，降低業務部門與融資管理部門由于信息不對稱造成系統性風險增加的概率。同時，房地產企業要積極創新融資模式，可以通過ABS等證券化手段實現融資，降低企業融資風險，進而實現資金的有效配置，為房地產企業的快速發展提供必要的資金保障。

參考文獻

[1]朱亞鵬.我國房地產企業融資風險防范問題分析[J].企業科技與發展， 2019（8）：26-27.

[2]高艷華.新形勢下房地產企業多元化融資渠道探析[J].財會學習， 2019（23）.