新形勢下中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的思考

周全

關(guān)鍵詞：中小房地產(chǎn)企業(yè)? 財(cái)務(wù)管理 措施

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的影響舉足輕重，又關(guān)乎到民生大計(jì)，如何控制好房價(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，因城施策成為目前的主基調(diào)，在“房住不炒”的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)競爭日益激烈，有些中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨被吸收合并。房地產(chǎn)格局重新洗牌，迫使企業(yè)必須從自身挖掘潛力，真正發(fā)揮財(cái)務(wù)管理作用，降低企業(yè)成本，防范風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)性發(fā)展。

一、企業(yè)財(cái)務(wù)管理的意義

財(cái)務(wù)管理是關(guān)于企業(yè)投資、籌資、營運(yùn)資金、成本、收入與分配的管理，其重要性在于為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值，是企業(yè)內(nèi)部管理的中樞。企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造型的財(cái)務(wù)管理，是一種事前引導(dǎo)、事中監(jiān)控、事后核算的全流程管理。通過財(cái)務(wù)預(yù)測、財(cái)務(wù)計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算、財(cái)務(wù)決策、財(cái)務(wù)控制、財(cái)務(wù)分析、財(cái)務(wù)考核各個(gè)環(huán)節(jié)，使企業(yè)能夠?qū)ν馓峁?zhǔn)確真實(shí)的信息，找出企業(yè)問題的根源并提出改進(jìn)措施，不斷適應(yīng)市場的變化，提升企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，幫助企業(yè)獲得資產(chǎn)升值，追求企業(yè)價(jià)值最大化。因此，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理對(duì)于改善企業(yè)管理，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益作用重大。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題

很多中小房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算與實(shí)際脫節(jié)，內(nèi)部各部門各司其職，比如工程部有項(xiàng)目造價(jià)預(yù)算，財(cái)務(wù)部有財(cái)務(wù)預(yù)算，但沒有嚴(yán)格按預(yù)算執(zhí)行程序去實(shí)施。在投融資管理上存在盲目性，冒險(xiǎn)以高利率從各種途徑獲取資金，寄希望于商品房的銷售款及早回收，一旦預(yù)估失準(zhǔn)，存在資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。成本管理不科學(xué)，在項(xiàng)目開發(fā)周期較長的進(jìn)程中，企業(yè)工程合同管理混亂，材料價(jià)格、人工費(fèi)用的漲價(jià)，又會(huì)造成與個(gè)別施工方的建設(shè)合同難以執(zhí)行下去，為了趕進(jìn)度，就會(huì)發(fā)生隨意增加工程量，彌補(bǔ)施工方損失的情況。企業(yè)管理會(huì)計(jì)意識(shí)淡薄，一般只設(shè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)崗位，重核算輕管理，現(xiàn)有的會(huì)計(jì)人員專業(yè)水平，又無法滿足管理會(huì)計(jì)工作的需要。

三、加強(qiáng)中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的措施

（一）加強(qiáng)全面預(yù)算管理

全面預(yù)算管理是一種把組織的所有關(guān)鍵問題融合于一個(gè)體系之中的管理控制方法，關(guān)系到企業(yè)各個(gè)部門的工作計(jì)劃，用貨幣計(jì)量的方式匯總反映。中小房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)高度重視全面預(yù)算管理在企業(yè)中發(fā)揮的作用，成立全面預(yù)算工作組并長期存在，由經(jīng)理當(dāng)任組長，各部門抽調(diào)各專業(yè)人員當(dāng)任組員。緊緊圍繞企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)及業(yè)務(wù)有計(jì)劃地開展經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，引導(dǎo)員工全員參于預(yù)算的編制與實(shí)施，以業(yè)務(wù)為先導(dǎo)、協(xié)同財(cái)務(wù)，將各個(gè)環(huán)節(jié)、所有業(yè)務(wù)范圍都納入預(yù)算管理，工作流程全程跟蹤，做好事前、事中、事后管理。面對(duì)內(nèi)外部環(huán)境的重大變化，及時(shí)分析調(diào)整預(yù)算，特例事項(xiàng)特殊處理。

（二）加強(qiáng)投融資的管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，資金投入周期較長，中小房地產(chǎn)企業(yè)要提高企業(yè)自身的資金管理能力，科學(xué)地調(diào)配資金用途，保證資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。投融資管理的重點(diǎn)在于明確決策權(quán)限與程序、投融資規(guī)模、資本結(jié)構(gòu)、控制風(fēng)險(xiǎn)等。中小房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于權(quán)益類、債券類融資應(yīng)列入重大融資決策范圍內(nèi)，做重大投融資決策時(shí)，如大額融資必須與投資計(jì)劃相匹配，并由公司股東大會(huì)或授權(quán)董事會(huì)審批，通過規(guī)范化、程序化管理投融資事項(xiàng)，降低風(fēng)險(xiǎn)。平時(shí)重視企業(yè)信用建設(shè)，提高融資信譽(yù)，事先確定可容忍的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平，合理安排融資結(jié)構(gòu)，積極尋求不同的融資方式，如合作模式、期權(quán)、股權(quán)、信托、融資租賃等達(dá)到共贏。

（三）加強(qiáng)成本的全面管理

在房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)前，先進(jìn)行成本預(yù)測、決策、計(jì)劃準(zhǔn)備等工作。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，要求合理設(shè)計(jì)會(huì)計(jì)科目及明細(xì)分類歸集發(fā)生的成本費(fèi)用，并進(jìn)行監(jiān)測，在實(shí)際施工過程中發(fā)生材料、人工成本的變動(dòng)，進(jìn)行必要的成本預(yù)算調(diào)整，將實(shí)際成本控制在預(yù)期的目標(biāo)內(nèi)。如果進(jìn)行目標(biāo)成本調(diào)整，一定要慎重，從項(xiàng)目整體收益角度來確定是否有必要。在成本費(fèi)用實(shí)際產(chǎn)生后，財(cái)務(wù)部門根據(jù)企業(yè)各部門提供的相關(guān)成本資料進(jìn)行歸集核算，這就要求各個(gè)環(huán)節(jié)做好資料整理工作，保證其完整性與及時(shí)性。做好本企業(yè)歷史數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，再借鑒競爭對(duì)手的信息，建立一套適合本企業(yè)特有的科學(xué)的項(xiàng)目開發(fā)成本、費(fèi)用定額標(biāo)準(zhǔn)體系，提高自身的核心競爭力。

（四）發(fā)展管理型會(huì)計(jì)人才

在大數(shù)據(jù)時(shí)代，中小房地產(chǎn)企業(yè)可將信息技術(shù)運(yùn)用到工作中，將財(cái)務(wù)人員從會(huì)計(jì)核算中解放出來，利用會(huì)計(jì)信息參與企業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)、業(yè)務(wù)、信息三融合。可以借助第三方培訓(xùn)機(jī)構(gòu)或從外部引入高水平管理會(huì)計(jì)精英， 對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)，通過交流學(xué)習(xí)、定期考核，職位輪換等形式培養(yǎng)懂財(cái)務(wù)、懂業(yè)務(wù)、懂管理的會(huì)計(jì)型人才，采用先進(jìn)的管理會(huì)計(jì)方法及經(jīng)驗(yàn)，通過數(shù)據(jù)匯總分析，形成供企業(yè)管理者決策用的分析報(bào)告，更好地為企業(yè)服務(wù)，為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值。另外，加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，通過合理設(shè)計(jì)薪酬體制，留住優(yōu)秀管理會(huì)計(jì)人才，促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

（五）構(gòu)建科學(xué)的內(nèi)控體系

傳統(tǒng)的、曾經(jīng)行之有效的管理模式已不適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)制度也要適時(shí)跟新、完善。從借貸、成本支出、報(bào)銷流程等各個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)工作流程的控制，明確崗位職責(zé)，每一個(gè)審批步驟環(huán)環(huán)相扣，專人負(fù)責(zé)，加強(qiáng)內(nèi)控體系建設(shè)。比如：在中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部建立獨(dú)立的審計(jì)部門，實(shí)現(xiàn)內(nèi)審制度對(duì)內(nèi)控制度的有效監(jiān)督，通過不相容職務(wù)相分離、相制約，設(shè)置相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制環(huán)節(jié)達(dá)到平衡，確保資金安全;在企業(yè)各個(gè)部門各個(gè)環(huán)節(jié)建立預(yù)算績效考核體系、成本績效考核體系等公平公正的考核評(píng)價(jià)制度，根據(jù)指標(biāo)實(shí)際完成情況，將管理成效與員工個(gè)人業(yè)績直接掛鉤，以獎(jiǎng)罰督促企業(yè)員工的責(zé)任心，激發(fā)了員工的斗志，企業(yè)才有生機(jī)。

綜上所述，中小房地產(chǎn)企業(yè)在新時(shí)期“房住不炒”的長效管理調(diào)控機(jī)制下，順勢而為，積極調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略，改變重核算、輕管理的傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理方式，發(fā)展懂財(cái)務(wù)、懂業(yè)務(wù)、懂管理的會(huì)計(jì)型人才，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理與時(shí)俱進(jìn)，將全面預(yù)算管理、投融資管理、全面成本管理等融入企業(yè)的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)中，量身定制屬于本企業(yè)科學(xué)的內(nèi)控體系，中小房地產(chǎn)企業(yè)才有可能在危機(jī)中突圍，重獲發(fā)展生機(jī)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]代小平.新經(jīng)濟(jì)背景下財(cái)務(wù)管理在企業(yè)管理中的地位和作用[J].全國流通經(jīng)濟(jì)，2019（32）：30-31.

[2]李秀英.淺析中小房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理問題及對(duì)策[J].中國集體經(jīng)濟(jì)，2020（08）：16-17.