房地產開發企業負債經營的風險與對策分析

李從軍

摘要：房地產開發企業在不斷壯大，房地產開發項目具有高收益與高風險特點，企業通過財務杠桿獲取企業高效益，負債經營也成為普遍的房地產企業現壯，房地產開發模式自然也伴隨著高風險。由于房地產企業開發過程中需要龐大的資金且伴隨著較長的時間周期，一旦房地產開發過程中出現問題或受外界經濟環境變化也將會承擔巨大的財務風險，因此相關管理人員必須要為房地產開發企業負債經營所面臨的風險采取相應的措施，以便于企業可以良好的可持續性發展。

關鍵詞：房地產開發;負債經營;風險

負債經營是合法的也是在房地產開發企業中較為常見的經營方式，由于房地產開發企業資金投入龐大且持續時間周期長，自然會為企業帶來較大的風險。因此企業在利用財務杠桿盈利時，要控制好財務杠桿系數以便于為企業造成無法承受的損失。財務風險將會很大程度影響公司的正常發展，甚至可能會造成破產，因此企業要結合自身實際情況尋找有效的措施以降低企業負債經營的風險。本文首先從房地產開發企業負債經營所存在的問題進行闡述，其次提出有效的降低風險的措施。

1 房地產開發企業負債經營中所面臨的問題

1.1 房地產開發企業的資本結構缺乏科學合理性

在通過財務杠桿獲利的同時集資所出現的風險也是無可避免的，負債經營在房地產開發企業中普遍應用。但在現今房地產開發企業中資本結構缺乏科學合理性，大部分企業為得到高效益盲目增加自身企業負債率，對于自身企業的經營特點是否符合自身的負債比率并沒有進行詳細的分析考慮。在有關數據中顯示我國房地產開發企業負債率過高普遍在70%～80%左右，甚至更高的到達100%以上，造成資本結構的不合理化，自然自身也需要承擔巨大的財務風險，也增加了我國房地產開發企業的破產率，對我國的經濟發展造成一定影響。

1.2 房地產開發企業負債結構缺乏科學合理性

房地產開發企業負債數量之間的比例關系稱為負債結構，主要重視。長期負債與短期負債的比例關系。企業在負債總額度限定的情況下對于流動負債的安排其中也存在一定問題。影響了企業的融資環境。在我國當下房地產開發企業中對于企業內部債務結構沒有很好的掌控，僅僅考慮企業資產的負債并不能很大程度上降低企業的負債風險。部分房地產開發企業并沒有重視短期債務與長期債務的有效組合，造成內部負債資金不能合理化使用，因此也增加了房地產開發企業的負債經營風險。

2 有效降低房地產企業負債經營風險的具體措施

2.1 樹立風險意識并建立相關財務風險防范體系

2.1.1 房地產開發產企業必須要時刻樹立起風險意識，當下房地產開發企業屬于自主經營企業，需要經營者自主承擔相應風險，自負企業盈虧。而房地產需要龐大的資金投入，如果管理不當，則將會造成巨大的經濟損失，因此企業需要加大風險防范意識。如果在房地產開發企業風險到來時，企業對于風險防范毫無準備，造成無法挽回的損失將會為公司的整體發展帶來巨大影響。對于負債經營的風險，房地產開發企業需要根據自身實際情況使面臨的財務危機在自身承受范圍之內。此外對于經營風險與財務風險間的關系也要進行合理掌控，經營風險高要看是否可以根據情況降低負債比率，以達到減少財務風險的目的。在企業負債比率增高的情況下，就要考慮降低經營風險，因為投資者加大了自身企業的債務成本，提高了財務風險自然也削弱了對經營風險抵抗的能力。因此負債比率在較高情況下，要相對將經營風險降到最低。

2.1.2 建立相關財務風險防范體系并合理利用信息網絡對財務進行管理。房地產開發企業要做好風險預測防范等工作。首先可以通過建立企業經營風險檢測體系，有效進行經營風險的預測與防范工作，實現對投資風險的掌握度，在結合自身房地產開發企業的實際情況后結合市場需求對自身企業進行相應調整。以此提高房地產企業的盈利水平，也就避免了錯誤決策所造成的風險。另一方面可以通過網絡信息技術建立風險預測機制與財務信息網絡，房地產開發企業通過有效的數據分析實現對于財務風險的合理預測與防范，并通過掌握的精準數據制定詳細的風險防范方案。

2.2 根據房地產開發企業實際情況確定最佳資本結構，適度舉債

2.2.1 資本最佳結構在企業可接受風險內總資本成本最低的資本結構。對于房地產開發企業最佳資本結構的確立，要根據實際情況綜合考慮多種外界因素從而合理的構建資本結構。債務在公司的資本結構中占有一定比例，債務所占比例越高，便會增加企業的流動性從而增加企業的財務風險。而債務所占比例偏低，這將會造成企業資金應用率較低，無法實現企業的高收益，也會降低企業在市場中的競爭。因此房地產開發企業要根據自身企業的運營情況，確立資本結構，實現風險與效益的最優化，在有效抵御外界環境變化的情況下實現。收益最大化。相應的風險自然也伴隨著利益，如若房地產開發企業沒有開啟負債資本即使避免了投資風險，但由于房地產企業較長的時間周期，高資金的投入并不能在短期得到收益。在日益激烈的市場競爭中無法取得生存優勢。

2.2.2 根據房地產開發企業自身實際情況確立合理的負債資本，使負債比率科學合理。房地產開發企業需要合理的把握企業負債度。保證企業息稅前資金利潤低于借款利息，這也是企業負債經營的基本條件。如果企業息稅前資金利潤低于借款利息，這時候貸款便會使自身企業處于不利位置，相反可能會損害企業自身收益，因此在這種情況下只能采用蒸制的方法來籌集資金，減少房地產開發企業現有的債務，防止財務杠桿的反作用使公司陷入財務危機。除了對于資金投入回報的考慮之外，也需要把握好企業負債率，國外較為發達的國家有具體的負債率標準，但我國目前為止并未設立具體統一的負債率標準，因此企業需要借鑒國外的負債率標準，并結合自身企業的實際情況制定合理的負債率標準，以實現對于風險的合理掌控。

總而言之，降低房地產開發企業負債經營的風險是實現房地產開發企業可持續性良好發展的保障，因此房地產開發企業要樹立風險意識并建立相關的風險防范機制。以此很大程度上降低了房地產開發企業的負債經營風險，在一定程度上幫助企業實現利益最大化，為企業的良好發展提供了保障。

參考文獻：

[1]馬越輝. 企業不同籌資方式的風險分析[J]. 中國商論，2020（05）：64-65.

[2]陳勇. 供給側改革背景下的企業負債經營[J]. 管理工程師，2020，25（01）：61-66+80.