房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制與管理

李平

摘要：在我國現(xiàn)代化城市建設(shè)中，房地產(chǎn)開發(fā)起著至關(guān)重要的作用。合理的房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠有效推進(jìn)人們生活水平改善。然而在進(jìn)行實(shí)際的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，一些開發(fā)地區(qū)受當(dāng)?shù)氐匦蔚茸匀粭l件約束，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期延長、投資成本不斷提高，由此造成的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)也不斷升高。基于此，相關(guān)部門要求房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行科學(xué)合理的成本管理，加強(qiáng)在房地產(chǎn)成本的控制開發(fā)管理方面的指導(dǎo)和研究，盡最大限度的降低和減少房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本，提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，讓房地產(chǎn)成本控制開發(fā)的項(xiàng)目能夠給我國社會(huì)和經(jīng)濟(jì)帶來更多的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康長遠(yuǎn)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);成本控制;有效策略

在全新的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)市場形勢下，成本的控制主要研究內(nèi)容包括：對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程的成本進(jìn)行綜合的分析和考慮，將房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與其生產(chǎn)經(jīng)營過程中需要耗費(fèi)的人力和資金成本降到最低，不斷地優(yōu)化改革企業(yè)人力資源， 盡最大努力控制房地產(chǎn)項(xiàng)目成本，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來更大的經(jīng)濟(jì)效益。其中，控制房地產(chǎn)成本的主要方式為：在房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本控制、在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施的過程中控制成本、在工程招標(biāo)過程中控制成本、在項(xiàng)目竣工階段進(jìn)行成本控制等。但是我國許多房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目成本管理之中有許多不足之處，存在不少問題，本文圍繞我國目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制與管理之中所存在的一些問題展開探討，并根據(jù)這些問題提出適當(dāng)?shù)慕鉀Q方案，為我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供參考。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中成本控制存在的問題

1.1 對成本控制認(rèn)識(shí)不到位，財(cái)務(wù)報(bào)告不規(guī)范

房地產(chǎn)企業(yè)一般都是通過分析財(cái)務(wù)部門所提供的財(cái)務(wù)報(bào)告數(shù)據(jù)，結(jié)合報(bào)告數(shù)據(jù)制定科學(xué)合理的成本控制手段，因此財(cái)務(wù)報(bào)告對于企業(yè)來講極其重要。但是，部分企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告內(nèi)容上存在滯后現(xiàn)象，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定成本控制制度的革新工作產(chǎn)生較大的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目用于開發(fā)的投資成本投入量過大，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，影響其健康穩(wěn)定發(fā)展。

1.2 成本控制方法不科學(xué)，增加項(xiàng)目開發(fā)成本

房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)營水平很大程度上取決于項(xiàng)目成本管理。然而，當(dāng)前我國一些房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)一個(gè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，未做好充足的實(shí)際市場情況考察，也不對項(xiàng)目開發(fā)各階段的成本進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測，尚未準(zhǔn)備充分就進(jìn)行投資。與此同時(shí)，還有一些企業(yè)在開發(fā)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，不充分考慮當(dāng)?shù)氐膶?shí)際經(jīng)濟(jì)狀況與居民消費(fèi)水平，便盲目地開發(fā)新項(xiàng)目，導(dǎo)致一些項(xiàng)目完成之后銷量很小，為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)帶來巨大的成本損失。

1.3 成本控制相關(guān)制度不夠完善，導(dǎo)致成本控制缺乏制度依據(jù)

當(dāng)前我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)都未制定科學(xué)合理的成本控制制度，就算制定了相關(guān)制度，制度的完善度也不高，成本控制責(zé)任不能得到有效落實(shí)，導(dǎo)致在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各個(gè)階段中不能提供有效的成本控制制度，無法從根本上控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本。

2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本控制的有效策略

2.1 項(xiàng)目決策階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體方向由項(xiàng)目決策階段決定。合理的項(xiàng)目選址能夠有效控制拆遷補(bǔ)償、原住地居民安置等費(fèi)用， 進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目選址時(shí)，需要先對選址地的地理位置條件、附近交通狀況以及周邊環(huán)境因素進(jìn)行綜合考慮分析，同時(shí)要符合城市的整體規(guī)劃。切不可選取建筑物較多或者地下管道線路復(fù)雜的地區(qū)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人員還要熟悉國家和地區(qū)關(guān)于征收土地、拆遷的法律法規(guī)，切不可違反法律法規(guī)。控制好前期工程費(fèi)用對于整個(gè)項(xiàng)目都非常重要，前期的費(fèi)用一般可以劃分為一般的行政事業(yè)性的收費(fèi)和一般的工程服務(wù)性的收費(fèi)。在行政部門對于事業(yè)性項(xiàng)目收費(fèi)的方面，相關(guān)部門負(fù)責(zé)的技術(shù)人員往往需要主動(dòng)積極爭取各項(xiàng)地方政府的優(yōu)惠政策以及各種工程建設(shè)項(xiàng)目的補(bǔ)助資金來降低工程建設(shè)企業(yè)的成本;而對于一般的工程服務(wù)性的收費(fèi)，，企業(yè)可通過完善相關(guān)管理程序以及提升團(tuán)隊(duì)整體運(yùn)營管理能力來控制成本。在進(jìn)行工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)，不能一心只追求高標(biāo)準(zhǔn)，要充分結(jié)合市場現(xiàn)狀來制定相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，避免造成不必要的成本浪費(fèi)，在保證工程質(zhì)量的同時(shí)為企業(yè)帶來更高的經(jīng)濟(jì)效益。

2.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段一定要優(yōu)先考慮成本的控制。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制與整個(gè)項(xiàng)目工程的成本控制密不可分。當(dāng)前我國許多企業(yè)在這一方面做的很好，企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段將開發(fā)實(shí)行方案落實(shí)到具體的個(gè)人，將整體方案設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)分開進(jìn)行。通過這一方法，能夠分開控制兩個(gè)方面的成本，對于有效控制整體成本有很大幫助。還有一項(xiàng)前期工程費(fèi)用控制的重點(diǎn)就是三通一平工程費(fèi)用，在規(guī)劃土、石方工程時(shí)，由于其工期較短且質(zhì)量要求不高，在規(guī)劃時(shí)可對其實(shí)行總價(jià)招標(biāo)，從而減少不必要的成本支出。在進(jìn)行施工過程用電、用水線路鋪設(shè)時(shí)，一定要考慮工程建成之后居民用電用水的需求，一次性鋪設(shè)完整，切勿重復(fù)鋪設(shè)增加不必要的成本。上述兩項(xiàng)都是在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段需要重點(diǎn)考慮的地方。

2.3 招投標(biāo)與簽訂合同階段

招標(biāo)對于后期工程成本控制極其重要，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行工程勘探、設(shè)計(jì)等前期工程任務(wù)與后期施工過程發(fā)包招標(biāo)過程中，要公開整個(gè)招標(biāo)過程，并選取最佳的承包單位，招標(biāo)過程中要遵守當(dāng)?shù)刈钚碌恼型稑?biāo)法。在滿足基本要求的前提下選取成本最低的承包單位，以獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。在與承包單位簽訂合同過程中，再不違背相關(guān)政策的條件下，爭取做到一次性結(jié)清所有費(fèi)用，由承包商全權(quán)負(fù)責(zé)后續(xù)施工費(fèi)用，避免出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)上的糾紛，導(dǎo)致成本提高。

2.4 竣工階段

竣工結(jié)算階段是施工過程的最后一個(gè)階段，同時(shí)也是有效準(zhǔn)確控制房地產(chǎn)成本的最后一個(gè)階段，它重要的是能夠有效反映房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際施工工程造價(jià)的高低，與房地產(chǎn)投資的實(shí)際效果，也是相關(guān)部門組成竣工驗(yàn)收報(bào)告的重要組成部分，相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對此予以高度重視。在準(zhǔn)確核算實(shí)際的工程量時(shí)，必須根據(jù)實(shí)際工程合同設(shè)計(jì)預(yù)算的成本、費(fèi)用初始支付定額、竣工驗(yàn)收資料以及相關(guān)國家或者地方的法規(guī)政策要求進(jìn)行，將工程合同設(shè)計(jì)變更以及聯(lián)系單所用的簽證費(fèi)用落實(shí)好。總而言之，在竣工階段要做到認(rèn)真審查、復(fù)核工作，防止在項(xiàng)目計(jì)算中出現(xiàn)誤差，讓審核之后的結(jié)算能夠完整的反映出房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的實(shí)際造價(jià)。

2.5 做好工程變更的預(yù)測

在房地產(chǎn)項(xiàng)目施環(huán)節(jié)中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的變更，相關(guān)工程管理部門與造價(jià)部門要時(shí)刻保持溝通，努力做好工程變更工作。但是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工工藝復(fù)雜，且耗時(shí)較長，項(xiàng)目變更無法避免，在成本控制的角度來看，工程變更主要由一般變更、重要變更以及重大變更組成。而對于特大變更，需要提前做好相關(guān)準(zhǔn)備工作，先對經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、相關(guān)技術(shù)資源以及對成本造價(jià)的影響進(jìn)行科學(xué)的評估，再結(jié)合各部門的意見進(jìn)行工程變更。

3 結(jié)語

總而言之，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，有多種方式可以有效的控制成本，成本控制是一個(gè)復(fù)雜的過程，需要房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合實(shí)際條件進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃，充分考慮到每一個(gè)環(huán)節(jié)。在制定成本控制管理方案時(shí)，不可違背國家或地方的法律政策，爭取做到在符合當(dāng)?shù)匕l(fā)展的前提下做好成本管控措施，切實(shí)提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益與實(shí)際作用，為企業(yè)良好發(fā)展打下基礎(chǔ)，為我國現(xiàn)代化城市建設(shè)做出貢獻(xiàn)。

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