試論現階段房地產經濟的可持續發展策略

劉貴榮

摘要：今年下半年以來，我國各地樓市出現了成交量和價格都下降的趨勢。文章介紹了現價段房地產經濟的發展現狀，認為雖然國家對房地產的調控一直在進行中，但房地產開發的供需矛盾依然突出，房地產經濟的發展還存在著一些問題。筆者認為，實現房地產經濟可持續發展是穩定我國社會經濟發展的不二選擇，所以政府相關部門應該積極采取有效措施，從而有效推進我國房地產經濟的可持續發展。

關鍵詞：成交量; 調控矛盾;房地產經濟;可持續發展

近一段時間以來，特別是2019年下半年以來，經過前一個階段的價格上漲和成交量火爆等現象后，我國各地樓市出現了成交量和價格都下降的趨勢。可以說，現階段房地產經濟呈現低迷態勢。造成這一現狀的原因，有外部不確定因素，也有階段性發展的規律因素。這在一定程度上制約了我國房地產經濟可持續發展。為維護房地產業的合理健康發展，穩定經濟的發展局面，有必要對房地產經濟的發展現狀進行研究，尋找相應的對策。

1 實現房地產經濟可持續發展的意義

房地產行業與國民經濟息息相關，與人民群眾的生活也息息相關。實現房地產經濟的可持續發展，不僅能夠切實保障人民對住房的需求，而且對國民經濟的發展有著重大的保障作用。另外，房地產作為國家的重要產業之一，其發展在一定程度上影響我國的金融市場。房地產市場一旦發展受阻，就會波及到整個金融市場。

房地產經濟的可持續發展，也對人民群眾的幸福生活起到保障性的作用。除此以外，房地產經濟的可持續發展，能避免房地產市場大起大落，引發系統性風險，從而確保國家經濟的穩定發展。

2 現價段房地產經濟的發展現狀

2.1 國家對房地產的調控一直在進行中

近年來，國家對房地產市場的發展一直高度重視。作為國家國民經濟中最重要一環，房地產業的未來走勢一直備受政府部門關注。可以說，最近三四年來，國家對房地產市場的調控一直都在進行中。

2017年我國三四線城市面臨著高庫存之累，隨后，在國家不到一年時間的調控下，三四線房地產庫存快速去化，房價隨之上行。2018年經過國家一系列的調控，在限售、限購、限貸、限價、限商等多重限制下，使得房地產市場逐漸恢復穩定，房價上漲趨勢得到遏制。

2019年，住建部有關領導表示，堅持“房住不炒”的定位沒有變。房地產市場總體保持平穩運行，保持政策連續性和穩定性，防止房市大起大落。而在貨幣政策上，國家實行寬松政策，從2017年的“去杠桿”到2019年的整體基調偏寬松，可看出國家樓市基調調控是根據環境的變化而變化的，因而政府相關部門要時刻關注房地產變化，加大力度進行調控，進而促進房地產經濟的健康可持續發展。

2.2 房地產開發的供需矛盾突出

一二線城市的房地產開發目前普遍受到各大房地產商的青睞。一方面是我國人口主要集中在東部沿海地區和部分特大城市，這些城市有剛性的改善型需求，因此開發風險比較低;另一方面，一二線城市因為房價過高導致人口將向大城市集中，但是目前中國的土地資源的稀缺性滿足不了這種需求，因為國家收緊了一線城市的供地規模，這就使得土地供給與需求產生了明顯的錯位，這種錯位導致了房地產開發的供需矛盾突出，對房地產商來說，拿地成為了頭等大事。

相對一二線城市，一些中小城市特別是縣城近年來也受到了一些小型房地產公司的青睞。大批房屋被開發，但縣城人員流動性差，市民購買能力差，導致很多樓房閑置。這樣的情況下，商品房的價格仍然居高不下，導致房屋空置的同時，一部分剛性需求者卻買不起房的矛盾現狀。房屋的空置，也給房地產公司造成了資金壓力，不利于房地產市場的健康發展。

3 房地產經濟可持續發展戰略分析

3.1 落實制定房地產稅立法

去年的政府工作報中提出“穩步推進房地產稅立法”。房地產稅最大的意義在于控制預期，推出房地產稅的本意，是為了緩解地方財政壓力，替代即將枯竭的土地財政，從而厘清中央與地方之間的財稅關系，在大多數一二線城市，土地資源開發力度過大，新增土地資源嚴重不足，不少地方已經進入存量房交易時代，這意味著依靠賣地來聚攏收入的未來空間越來越小，房地產稅的重要性越來越突出;同時，隨著減稅降負成為常態，從中央到地方，財政收入無疑都將受到影響，而落實房地產稅法對抑制投機型需求以及穩定全國房地產市場起到積極的作用。

3.2 加大房地產市場秩序整頓

為確保房地產市場穩定運行，地方政府要加大房地產市場秩序整頓，遏制投機炒房現象，一旦發現房地產違法違規行為一律進行嚴懲。另外要積極建立與完善房地產信用檔案，整頓不良信用房地產企業，確保房地產競爭的公平與規范，加大信息的搜集能力和分析能力，對違法交易的房地產中介及時整治，保持房地產市場穩定運行。

3.3 深化土地制度改革

要實現房地產業的供給平衡，就要深化土地制度改革，調整城市土地供應不足現象，國家政府要針對當前城市人口的規模與開發需求進行土地改革調整，將土地資源與市場需求聯系起來，達到優化土地資源配置的目的，通過土地改革給予農民處理土地的權利，能夠讓農民更方便進城。與此同時，中國應該發展大城市群以此吸納更多人口。只有通過增加土地供應提供更為便宜的住房，才能讓更多的人融入城市，落戶城市，以此提升中國經濟整體效率。不過我們當前的土地與城市政策，因為一二線城市過高的房價，阻礙了這一進程，因而地方政府要解決好房價過高這一問題。

3.4 重視風險管控

房地產經濟投資是一項高風險項目，因而要重視風險管控，對房地產企業來說，過于依賴銀行借貸，因而一旦融不到資，導致資金鏈出現問題的風險。因而政府要建立暢通的多樣化融資渠道，融資渠道多樣化能維持資金鏈斷裂風險。另外房地產企業在進行風險管理時，一定要遵循可持續的發展觀，用全局的眼光把握市場。

4 結語

實現房地產經濟可持續發展是穩定我國社會經濟的發展的不二選擇。鑒于當前房地產經濟出現的一些矛盾和問題，政府相關部門應該積極采取有效措施，抓好措施落實，有效推進我國房地產經濟的可持續發展。

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