房地產企業財務管理的問題及對策研究

摘要：改革開放以來我國經濟持續健康穩定發展，房地產行業起到了重要的作用。隨著國民的生活水平不斷提高，傳統的住房已不能滿足居民的需求，對現代房屋的建筑有了新的需求，房地產企業逐漸涌現出來，房地產企業的快速發展伴隨的財務管理問題暴露出來。加強財務管理的作用，才能促使房地產企業健康快速發展。本文分析了房地產企業在財務管理的制度、職業素養、成本管控等方面存在問題的原因，并提出相應的解決對策，希望能夠為房地產行業相關人員提供有益的借鑒。

關鍵詞：房地產企業;財務管理;問題及對策

中圖分類號：F275??文獻識別碼：A??文章編號：

2096-3157（2020）02-0142-02

我國房地產企業至今經歷了20多年的變革，逐漸成為國民經濟的支柱行業。在社會經濟高速發展的時代，傳統的住房已不能滿足居民的需求，房地產企業面臨如何轉型成為了討論的熱點話題。2019年3月，各家上市房地產企業陸續發布年報。業績增長速度與去年同期相比放緩。8月5日上午，離岸人民幣兌美元及在岸人民幣兌美元匯率雙雙“破7”。受此影響，當日百余家房地產股票下跌，寶龍、富力等近20只地產股跌幅超5個百分點。在“房住不炒”的整體基調下，宏觀調控政策前穩后嚴，土地與融資收緊，房地產企業將面臨前所未有的現金流、償債、回款的壓力。國地稅機構合并、大數據應用、征管系統升級，部門間信息互通帶來了涉稅信息日益透明化，讓房企傳統的籌劃越來越小。龍頭房地產企業慢慢向長租公寓、健康養老住宅、智慧住宅等轉型。 這就需要完善財務管理制度，提升財務人員的專業能力，提高房地產技術創新能力，對房地產企業的發展有著重要的意義。故本文針對當前房企財務管理中的普遍問題及應對措施進行研究，以探討完善房企財務管理中的有效途徑。

一、房地產企業財務管理的特點及研究的必要性

房地產企業作為典型的資金密集型企業，一直是推動社會經濟進步的重要載體，隨著人們生活質量的提高，房地產企業不僅要滿足人們住房的需求還要面臨著行業競爭帶來的壓力與創新轉型帶來的高風險、高投資帶來的困擾。房地產企業由于行業競爭壓力大，因此具有開發周期長、前期投入大、資金周轉率低、跨區域經營等特點。想要在激烈的競爭中不被淘汰就需要財務管理的支持。對房地產企業進行財務管理具有以下幾方面的意義。

1.把控在建項目成本

房地產企業從前期的布局開始，要經過拿地到最后清算多個環節。由于房地產企業前期投資大，時間跨度長，涉及人、財、物需求量大，就需要財務人員通過工資管理、成本管理、過程管控等財務管理方式增強把控在建項目的成本，從而增加企業利潤。

2.健全資金管理體系

房地產項目開發是一個巨額資金投入的過程，資金壓力是每個房地產企業都面臨的問題。由于資金在房地產企業占用量大，受國家調控政策的影響，融資成為了房地產企業的艱巨環節。這就需要房地產企業加強財務管理，做好企業資金合理分配，完善資金在企業管理過程中的不足。房地產企業在加強資金管理的使用時，能夠及時發現在經營過程中資金的不當流出，及時發現資金浪費，能使有限的資金得到合理的使用，做好開源節流，以保證正常的經營活動的開展。

3.提高企業整體管理水平

房地產企業的項目周期性長，在項目完成前還需要經過一系列的工序。在項目進行時無論哪一環節出現問題，都會影響項目整體工期的進展，甚至會因停工導致項目的延期。這就需要房地產企業的財務人員在工作中加強財務管理，從各項經濟指標中反映出企業目前償債能力、資信水平等。提前預知企業發展前景，發現企業在經營中存在的問題，修正經營方針、管理策略，提高企業整體管理水平。

二、房地產企業財務管理存在的問題

在房地產開發過程中財務管理占據著重要的地位，在新的環境下，房地產企業在財務管理過程中仍存在不足。下文中將從房地產企業在財務管理過程中遇到的制度、人員、成本管控等方面存在的問題進行分析。

1.財務管理制度不健全

財務管理制度是企業實施經營管理活動，對財務管理體系建立、維護;對會計核算與監督的制度保障。第一，受傳統的財務管理制度的影響，房地產企業在進行財務管理過程中，管理理念和模式普遍存在滯后性，不具備健全的管理制度。在一些發達的國家，已經具備了一整套的財務管理制度，從管理標準的完善到相關法律法規的制定實施，能夠為財務管理提供有效的保障作用。目前，我國的相關體系尚未建立，多數房地產企業不夠重視財務管理，導致管理機制不能規范地構建，影響了財務管理在房地產企業的落實。第二，房地產企業在完善財務管理制度的過程中，存在盲目性。沒有根據企業的實際情況制定財務管理制度，盲目地效仿較為成功的企業財務管理制度，導致在實際工作中與企業自身情況不匹配，影響了財務管理的效果，降低了工作效率。

2.財務管理人員專業性欠缺

財務人員的專業性欠缺從而導致綜合素質較低會影響企業在財務管理過程中的工作質量和效果等因素，作為房地產企業的財務管理人員需要負責日常管理工作，工作內容存在復雜性，所以對財務管理人員的專業性和綜合素質提出更高的要求。首先，房地產企業財務管理人員的思想守舊。房地產企業財務管理人員多數還是把發工資、記賬單、粘貼單據作為財務管理的主要內容，忽略了管理的重要性，這主要是因為財務人員思想守舊，不具備創新性，阻礙了房地產企業的發展。其次，財務管理人員對風險的意識不足。房地產業作為典型的資金密集型行業，前期投資大，資金周轉率低，環節復雜，房地產企業財務管理人員一旦在某環節處理過程中存在紕漏，就會給企業造成嚴重的損失。由于房地產企業周轉快，財務管理人員處在高周轉、高工作量的狀態中，導致財務管理人員缺乏培訓，對最新的政策不適應不夠了解，導致給企業增加財務管理的風險發生。

3.財務管理成本管控不足

在房地產開發過程中，房地產企業由于開發周期長、前期資金投入大，受市場宏觀調控影響房企利潤空間壓縮，導致在整個過程中不可預測的風險諸多，成本管控有著重要的作用。第一，大部分房地產企業在項目前期布局時缺少成本管控規劃設計，缺少對整個項目的各個環節中成本管理控制和統籌安排，可能導致某一環節中成本費用超支，與實際項目投資收益相差甚大，存在企業資金鏈緊張甚至斷裂的風險。第二，前期設計成本目標方案時考慮不到位。會影響工程建設的工期導致成本管理與工程后期合同、糾紛等因素之間聯系，造成項目逾期致項目成本增加，影響房地產企業項目的最終收益。

三、房地產企業財務管理的改善建議

對房地產企業在財務管理過程中存在的問題和不足進行系統性總結之后，本文基于財務管理理論的重要觀點，在問題導向的視角下提出如下的內部控制完善建議，為房地產企業的財務管理優化提供可行方案。

1.健全財務管理制度

房地產企業要建立健全各項財務管理制度，促進管理制度的改革，優化房地產企業財務管理模式，建立健全符合企業在不同階段發展過程中的符合本企業特點的財務管理制度。制定財務管理制度，明確財務各崗位職責，讓財務處理事項有法可依，嚴格按管理制度和審批流程操作執行。隨著社會經濟的快速發展，企業可以根據自身特點借鑒國內外先進的核算體系，探索出一套適合企業自身發展的核算體系。有效規避房地產企業在發展過程中遇到的風險，使企業在動蕩的大環境下立于不敗之地。

2.提高財務管理人員專業性

隨著房地產企業在財務管理過程中逐漸發展，財務管理的效率影響房地產企業的未來發展趨勢。打造一個專業強、綜合素質高的財務管理團隊是非常必要的。首先要提升財務人員的專業技能和綜合素質，加強財務人員的職業道德素質和社會道德的學習，形成健全的評估獎懲體系。充分調動財務人員在工作中的積極性，房地產企業要充分意識到財務人員是財務管理的核心。強化財務管理工作者在信息化和專業方面的素質培訓，不斷進行專業領域知識的更新，順應時代變化，讓財務管理的工作更加得精細化，減少在人工方面的投入，不斷提高知識儲備和工作效率。

3.強化財務管理成本管控

房地產企業對于項目的投資開發成本巨大，在財務管理中加強成本管控是一項重要的工作。首先成本管控需要重視目標成本的設立。它是以項目設計為導向的，需要選擇資質高專業性強的施工隊伍和材料供應商，確保項目施工質量，避免成本浪費;還需要加強監督檢查，有利于縮減工期控制費用。其次，需要企業健全項目考核機制，按照企業運營的具體狀況對項目的每一個環節都有一個科學合理的成本管控，避免財務壓力，在重大資金支出時，資金出現運轉失效的情況，導致企業運營出現問題，從而實現利益最大化。

四、結論

房地產企業財務管理是房地產企業管理工作中的關鍵和重點，是房地產企業可持續發展的重要保障。從目前的情況看，很多房地產企業存在管理體系方面不夠規范的問題，阻礙了財務管理工作的進展。隨著我國經濟的快速發展，新形勢下房地產企業需強化財務管理，提高企業市場競爭力，所以必須要重視財務管理風險防范。房地產企業深入貫徹財務管理制度的改革，建立健全財務管理制度流程，加強財務人員專業性培養，做好成本管控，推動企業實現可持續發展。

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作者簡介：

孫阿敏，供職于天津融町房地產開發有限公司。