分析房地產建設項目的全過程投資控制

蘇琳

摘 要 近幾年經濟發展步伐不斷加快，尤其是在房地產建設項目的規模、數量上大幅度增長。但是，項目的高風險、高收益模式不再適用，要加強投資的科學把控。全過程投資控制是重要的組成部分，主張的是在房地產建設項目的整個過程開展投資的把控，加強精細化理念的運用，在投資控制的依據上不斷增加，減少投資失敗的問題。

關鍵詞 房地產;建設項目;投資控制;全過程

房地產建設項目的資金投入非常大，而且表現出敏感的特點，很多項目表現出爛尾樓、豆腐渣工程的問題后，消費者對于房地產的購買越來越理性，不僅會去考察和調研，同時也會借助媒體的力量來分析。所以，房地產建設項目的全過程投資控制，不僅僅是為了消費者放心，也是為了讓投資者擁有穩定的回報。

1房地產建設項目的特點

隨著房地產市場不斷冷卻，房地產建設項目的投入開始通過理性的方法來完善，尤其是在項目的投資額度上不斷地降低。前幾年的房地產建設項目不僅收益較快，同時掀起了炒房熱，不僅在市場的發展上一度繁榮，還讓很多人借此賺得盆滿缽滿。但是，近幾年的房地產建設項目在數量上雖然非常多，可是價格上卻趨向于高度的穩定，主要是因為國家在把控力度上不斷提升，力求對房地產市場更好的調控，避免造成房產泡沫的現象。房地產建設項目的投資額一般并不低，而且在收益周期上比較長，除了商業建筑、民用建筑外，還有很多的建筑類型，因此當前的商品房銷售、辦公地租賃是主要的經濟來源。房地產建設項目的投資成本控制引起了很多企業的關注，“高收益、高成本”的模式成為過去式，現在流行的是性價比模式，所以必須在房地產建設項目的成本控制上不斷加強。

2全過程投資控制的特性

項目投資的目的是為了獲取較高的盈利，同時也希望借此來為項目發展、行業建設提供更多的幫助。但是，任何項目在投資方面都存在不小的風險，有必要在投資控制過程中按照全過程的理念來完善。全過程投資控制的應用，相比傳統的手段具有更高的可靠性。該控制措施的運用能夠在項目投資的過程中，按照仔細斟酌的方法來完善，對于項目的資金需求、項目的質量保障、項目的工期調整、項目的市場銷售情況等，按照精細化的理念來不斷的預估和評級，不僅能夠對項目的未來做出準確的判斷，還可以在投資的理性程度上更好地提升，告別了盲目投資的現象。全過程投資控制的過程中，在全面性方面可以取得不錯的成績。房地產建設項目的打造并不是簡單的投資，當前的消費者對房地產觀望態度十分明顯，所以在投資的決策和營銷方面，都要站在全過程的角度來改良，只有在費用的全面控制上取得優良的成果，才能對房地產建設項目的虧損問題更好的解決。

3房地產建設項目中全過程投資控制的對策

3.1 項目投資決策階段的投資控制

房地產建設項目的發展、規劃過程中，針對全過程投資控制的應用，要從決策階段來開始控制。決策階段雖然看起來只是提供一個決定，但往往決定了項目的發展方向和結果。所以，投資的決策階段非常重要。房地產建設項目的立項分析、項目可行性分析、經濟分析等要同時開展，對于項目的技術條件、經濟條件開展仔細的調查，充分掌握好項目在未來的效益情況，如果未來的市場表現出飽和的狀態，則項目很有可能在盈利空間上被嚴重的壓縮，這對于項目的長期發展具有更多的保障。投資決策的過程中，要加強項目的風險調查，每一個房地產建設項目雖然看起來擁有不錯的發展空間，但是項目本身需要承擔的風險并不低，各類風險的預防措施、風險發生以后的應對方法都要高度的明確，對于任何的可能性都要深入的思考，否則必定造成項目投資的失敗，不僅浪費了較多的金錢，還造成了時間成本的浪費。

3.2 設計階段的投資控制

當前的投資環境并不樂觀，房地產建設項目的競爭壓力不斷提升，消費者在購買房屋的時候有了更多的選擇，同時很多項目都需要在前期宣傳費用上不斷增加，對于第一批的購買者要給予較高的優惠力度。設計階段的投資控制，需要從項目的多個角度來探究，站在不同的層面來考慮到項目本身的發展走向。設計階段要按照初步設計、擴大初步設計、施工圖設計3個階段來完成。房地產建設項目的設計不可能只滿足合作方的需求，還要考慮到項目在所屬位置產生的交通影響、基礎設施影響、配置影響等，項目設計的存在一定是有利于地方發展、地方建設的，如果在設計上表現出較高的經濟效益，但是在社會服務的提供上較少，或者是存在交通阻塞的問題，必定難以被審批。除此之外，項目的設計投資要考慮到設計方案的可行性、可靠性，一些華而不實的設計已經不能滿足消費者的訴求，高性價比的設計才是消費者的主導訴求。

3.3 招投標階段的投資控制

房地產建設項目是炙手可熱的項目，但是對于企業造成的資金壓力也非常大，有些企業能夠借助項目積累不少的財富，有些企業則因為項目虧損走向了破產的邊緣。房地產建設項目的招投標階段，同樣要開展全過程投資控制。項目招投標階段是非常敏感的，每一個企業對優秀的項目趨之若鶩，因此在項目的招標過程中要給出明確的規范和標準，尤其是在大家競標的過程中，必須在競爭的條件上表現平等。相同施工量的情況下，企業要結合自身的實際情況對不同的單價進行填報，一方面不能讓自己出現虧損的問題，另一方面還要在競標的優勢上展現出來，投標人的競爭不能總是停留在價格競爭方面，而是要提高競爭的多元化，讓房地產建設項目的投資能夠得到更多的把控。招投標過程中，工程量的計算要采用精細化的理念來完成，項目特征的表述必須清晰，工程內容要高度的明確，對每一項工作進行科學的部署，禁止任何重疊的現象發生。

3.4 施工階段的投資控制

全過程投資控制的運用，符合房地產建設項目的發展特點、發展趨勢。為了在項目的把控水平上更好地提升，一定要對施工階段的投資控制高度關注。施工階段對房地產建設項目的決定性作用非常顯著，同時有很多的變化因素，要在每一項工作的開展上給出較多的依據，并且根據施工具體情況來靈活的應對。施工組織的過程中，要對施工方案嚴格的履行，在項目的部署、方法、流程、技術等方面不斷創新，加強性價比理念的落實，為工程的長期發展奠定堅實的基礎。施工質量的好壞和施工進度的快慢，直接關系到管理成本的降低與增加。因此，項目管理單位應努力提高專業技能，充分發揮管理主體的職能作用，強化對各參建單位的監督管理，確保施工質量，加快施工進度，避免返工損失，縮短施工周期，從而降低管理成本。對于施工過程中不可避免的簽證，應嚴格按照規定的程序和要求辦理簽證手續，保證簽證的客觀性、經濟性和合理性。

4房地產建設項目的注意事項

隨著市場經濟的穩定發展，房地產建設項目的投資控制開始加強多元化的措施應用，目的是希望減少盲目的投資，為企業發展、項目建設、社會發展提供更多的幫助。房地產建設項目的打造，的確是利國利民的項目，但是每一個地方的市場容納程度是有限的，即便是一線城市也需要在房地產建設項目的數量上科學的控制，適當的放緩增長才能擁有更大的進步空間。為此，項目投資一定要看到未來的發展趨勢，尤其是對消費者的能力和需求進行調查，結合市場的多項指標變化，調整房地產建設項目的投資理念，堅持在經濟效益、社會效益上保持共贏。房地產建設項目的投資，要推動城市發展，改善生產生活水平，對項目的綜合價值科學的塑造，盡量的城市標志性建筑物，有利于交通指揮，為城市規劃增添更多的色彩。

5結束語

我國在經濟的宏觀調控力度上不斷提升，房地產建設項目對于百姓生產生活的影響非常大，全過程投資控制的運用，一定程度上改變了項目投資的格局，所有的企業不再是輕易地投資，而是能夠在項目承接和項目建設的資金使用上保持理性、精細化，一方面減少資金的浪費問題，另一方面對資金的利用率更好地提升。房地產建設項目的投資控制，對于現在的需求、未來的變化、市場的影響因素、國家的政策均要深入研究，該類型的項目在綜合性的表現上非常強，一定要對項目的規模、項目的價值更好的分析。除此之外，房地產建設項目的投資還關系到虛擬市場的變化，所以每一次投資都要高度的謹慎，為國家發展和社會發展高度負責。

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