不動產(chǎn)統(tǒng)一登記對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

尹愛群

摘要：闡述不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系，分析不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的實(shí)施對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響，提出加強(qiáng)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相互促進(jìn)作用的一系列舉措，以期為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之間實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)提供借鑒。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記;統(tǒng)一登記;房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);影響

中圖分類號：F293? 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）08-0046-49? 收稿日期：2020-07-20

1前言

2016年起，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在我國基層全面落地。在此之前，我國大部分地區(qū)一直采用分散登記的模式分別對房屋、土地、林木、草地、海域等進(jìn)行登記（少數(shù)地區(qū)實(shí)現(xiàn)房地一體登記）。各類型不動產(chǎn)分屬不同登記部門，各部門各司其職，各執(zhí)其法。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施后，有效地整合了政府各部門相關(guān)職能和各項資源，避免了物權(quán)的重復(fù)登記，減少了百姓登記次數(shù)和等待時間，化“進(jìn)多個門、重復(fù)提交相同材料”，為“進(jìn)一扇門、一次性提供全部材料”，對我國經(jīng)濟(jì)社會的持續(xù)健康發(fā)展起到了積極作用。

房地產(chǎn)因其對于人類生產(chǎn)、生活有著不可替代的作用，在各類不動產(chǎn)中所占比例最大、作用最突出，重要性不言而喻。而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)則是指以房地產(chǎn)為對象，即圍繞房地產(chǎn)的生產(chǎn)、分配、交換和消費(fèi)所發(fā)生的人與人之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，可見房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位及作用。

本文闡述了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的實(shí)施對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)所產(chǎn)生的影響并提出了加強(qiáng)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相互促進(jìn)作用的一系列舉措，以期使不動產(chǎn)統(tǒng)一登記這一利國利民的制度充分發(fā)揮其在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展方面的重要價值。

2不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系

2.1不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的物權(quán)保障

不動產(chǎn)登記又稱為不動產(chǎn)物權(quán)登記，是權(quán)利人、利害關(guān)系人申請國家確定的職能部門將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)的事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。我國《物權(quán)法》總則第9條和第14條明確了不動產(chǎn)物權(quán)變動以登記生效為原則，凡法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浿餀?quán)變動，“自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力”。

“登記生效”原則，決定了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場交易行為的完整性，必須以準(zhǔn)確有效的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記成果作為前提，而房地產(chǎn)交易市場又是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要一環(huán)。因此，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的物權(quán)保障。

2.2房地產(chǎn)交易市場的持續(xù)健康發(fā)展是實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)

有了房地產(chǎn)買賣才能產(chǎn)生房地產(chǎn)交易，有了房地產(chǎn)交易則需進(jìn)行不動產(chǎn)登記。顯然，一個平穩(wěn)有序、持續(xù)健康發(fā)展的房地產(chǎn)交易市場，是實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。

綜上，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有如魚和水的關(guān)系，相互依存，相互影響。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供物權(quán)保障，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展又為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記提供現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，二者緊密聯(lián)系，缺一不可。

3不動產(chǎn)統(tǒng)一登記對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

3.1對房地產(chǎn)交易市場價格的影響

眾所周知，影響房地產(chǎn)市場價格的因素主要分為房地產(chǎn)自身因素及外部因素。其中外部因素包括：人口因素、制度因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會因素、國際因素、其他因素。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記作為一項國家新推行的制度，顯然可以歸屬于外部因素中的“制度因素”，它對房地產(chǎn)市場價格的影響是間接的、溫和的，并非主要影響因素。

3.1.1對商品房市場價格的影響

在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的實(shí)施中，實(shí)現(xiàn)房、地一體登記的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)就是房、地數(shù)據(jù)的整合。以開發(fā)公司新開發(fā)的樓盤為例，實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)首次登記前開發(fā)企業(yè)要向登記部門提供能夠?qū)崿F(xiàn)房、地信息掛接的宗地信息、樓盤信息。

對于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施后新開發(fā)的項目，房、地數(shù)據(jù)整合這個過程會相對順利，因此假定影響其銷售價格的其他因素不變，客觀上不動產(chǎn)登記的實(shí)施對其銷售價格并不會產(chǎn)生影響，甚至在短時間內(nèi)由于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的實(shí)施，縮短了辦事時限，簡化了流程，消費(fèi)者購買這類新開發(fā)的樓盤的意愿會更強(qiáng)烈。

對于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前已開發(fā)的樓盤，由于其房屋及土地登記信息、檔案分別存于原登記部門，因此在整合過程中可能會由于某些歷史遺留原因或其他原因?qū)е虏粍赢a(chǎn)登記產(chǎn)生滯后，從而降低消費(fèi)者購買意愿，使房地產(chǎn)價格降低，當(dāng)然這種影響也只是暫時的。

3.1.2對存量房市場價格的影響

一是同商品房一樣，存量房在房、地信息掛接

中也可能由于歷史遺留或新標(biāo)準(zhǔn)使得登記產(chǎn)生滯后從而通過影響消費(fèi)者的購買意愿影響到房地產(chǎn)的價格。

二是對于有貸款需求的消費(fèi)者，由于金融機(jī)構(gòu)對于一些不動產(chǎn)貸款政策的把控，使得一部分存量房由于不能實(shí)現(xiàn)貸款而影響其銷售價格。

3.2對政府工作效能的影響

實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的一大特色就在于“統(tǒng)一”兩個字。以房地一體登記為例，統(tǒng)一登記前，房屋登記要去房管部門，土地登記要去土地部門，而兩個部門在分別登記的過程中，有些前置要件是共通的，如：轉(zhuǎn)移登記都需要申請人去稅務(wù)部門繳納相關(guān)稅費(fèi)并出具憑證，買賣時都需要雙方到現(xiàn)場簽字，等等。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施后，在實(shí)現(xiàn)登記職能上體現(xiàn)了以下幾個優(yōu)勢，極大提高了政府工作效能：

一是通過合并部門，節(jié)約了費(fèi)用開支，減少了成本。仍以房地一體登記為例，從前需要國土部門和房管部門分別完成的任務(wù)，現(xiàn)在只需要不動產(chǎn)登記一個部門來完成，不論從固定成本、人工成本還是其他各種費(fèi)用開支方面，都比原分散登記時期大大減少了。

二是通過優(yōu)化流程，縮短了辦事路徑，提高了工作效率。部門的整合必定涉及到流程的優(yōu)化。在統(tǒng)一登記實(shí)施過程中，通過對原有分散登記中相同流程的合并、不同流程的優(yōu)化、登記資料的增減等方式，優(yōu)化了不動產(chǎn)登記流程，實(shí)現(xiàn)了原有的要通過兩個部門、提供兩套登記材料、生成兩本證書完成的事項，現(xiàn)在只要通過一個部門、提供一套登記資料、生成一本證書就能解決。

三是通過整合資源，節(jié)約了登記成本。舉一個最簡單的例子，原分散登記時，房、地檔案分別管理，并且條件欠發(fā)地區(qū)很多都是人工管理沒有形成檔案信息化。統(tǒng)一登記后，結(jié)合相應(yīng)的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記檔案管理系統(tǒng)，不動產(chǎn)工作人員在核實(shí)不動產(chǎn)檔案時就方便多了，節(jié)約了時間，提高了效率，降低了成本。

綜上，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記通過提高政府效能，使政府的宏觀調(diào)控這只“看不見的手”在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的調(diào)控作用發(fā)揮順暢，客觀上促進(jìn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

3.3對中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的影響

與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記及房地產(chǎn)市場有關(guān)的中介機(jī)構(gòu)主要包括：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)、測繪機(jī)構(gòu)，等等。這些中介機(jī)構(gòu)如果能夠發(fā)揮其自身的專業(yè)性作用，就會對房地產(chǎn)市場機(jī)制的正常運(yùn)行起到一定的積極作用。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施后，對這些機(jī)構(gòu)的影響主要有幾下幾點(diǎn)：

一是對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，其服務(wù)內(nèi)容主要是為客戶提供房源、咨詢、協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)等服務(wù)。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施后，其咨詢業(yè)務(wù)也隨著不動產(chǎn)登記的業(yè)務(wù)調(diào)整而變化，甚至名稱也隨著不動產(chǎn)登記部門的名稱變更而變化。

二是對于房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，其服務(wù)內(nèi)容主要是為有貸款需求的銀行、企業(yè)及個人提供房地產(chǎn)估價服務(wù)，出具房地產(chǎn)估計報告。統(tǒng)一登記實(shí)施后，對于原需要對房屋及土地分別評估其價值的工業(yè)廠房、獨(dú)立營業(yè)類住房及土地，簡化了評估流程，原需要分別出具土地評估報告及房屋評估報告，現(xiàn)在則統(tǒng)一出具一本房、地一體估計報告即可。

三是對于測繪公司，其服務(wù)內(nèi)容包括對房屋有測繪及土地的測繪，統(tǒng)一登記實(shí)施前即使是同一個項目，也要分別測繪房屋及土地。不動產(chǎn)登記實(shí)施后，尤其是近兩年國家及各地方政府相繼出臺了一系列政策，旨在統(tǒng)一各部門登記成果，實(shí)現(xiàn)“三測合一”乃至多測合一，既提高了測繪效率，也有利于實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)測繪成果的統(tǒng)一。

4加強(qiáng)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相互促進(jìn)作用的舉措

4.1加強(qiáng)部門間信息共享，切實(shí)保障交易安全連貫

由于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前登記與房地產(chǎn)交易是同歸住建部門管轄，不存在信息障礙。統(tǒng)一登記后，登記部門現(xiàn)屬自然資源部門管轄，為更大限度地保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人的合法利益，保障房地產(chǎn)交易市場的安全與連貫，應(yīng)密切加強(qiáng)登記部門與房地產(chǎn)相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)相關(guān)信息的共享。如：不動產(chǎn)登記部門實(shí)時將與房地產(chǎn)交易相關(guān)的登記信息共享給房地產(chǎn)交易主管部門，房地產(chǎn)交易主管部門將房屋備案等信息共享給不動產(chǎn)登記部門等。

4.2加強(qiáng)部門間協(xié)作，提高政府工作效能

由于不動產(chǎn)登記涉及到面廣，除了房、地一體登記，還包括了林權(quán)、草地、海域等一系不動產(chǎn)，而不動產(chǎn)是事關(guān)老百姓財產(chǎn)的大事，不能因為改革而停止登記。因此在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記改革初期，雖然動產(chǎn)登記部門面臨了前所未有的困難與挑戰(zhàn)，但一切工作的重中之重仍是保證登記銜接有序，目前可以說平穩(wěn)度過了過度期。

因此在實(shí)現(xiàn)了登記的平穩(wěn)過度后，各部門的工作重點(diǎn)可以適合偏移到制度層面的建設(shè)上來。比如可以加強(qiáng)部門間的協(xié)作，共同出臺一些有利于不動產(chǎn)登記與房地產(chǎn)市場的相關(guān)法規(guī)政策，繼續(xù)整合相關(guān)職能部門的職能與資源，提高政府工作效能等。

4.3加強(qiáng)對中介服務(wù)機(jī)構(gòu)監(jiān)管，保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序

前文也提到在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施后，各相關(guān)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)也隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記改革的變化而調(diào)整了各自的服務(wù)內(nèi)容，同時隨之也產(chǎn)生了一些新的中介機(jī)構(gòu)，業(yè)務(wù)流程及內(nèi)容的改變使得政府的監(jiān)管政策也必應(yīng)隨之改革。因此，加強(qiáng)對中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，也是保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序，不動產(chǎn)登記成果真實(shí)準(zhǔn)確的有效途徑。

5結(jié)語

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記改革以來，可以說取得了顯著的成果，這與原登記部門的配合、支持是密不可分的。而對于房地一體登記來說，如何在未來加強(qiáng)登記部門與房地產(chǎn)交易部門的合作，讓統(tǒng)一登記改革成果更加突顯，讓房地產(chǎn)市場更加有序，仍是為之努力的方向。

參考文獻(xiàn)：

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