我國(guó)酒店投資風(fēng)險(xiǎn)研究

摘 ?要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和居民消費(fèi)水平的持續(xù)提高，酒店業(yè)的投資與建設(shè)速度不斷加快，酒店業(yè)發(fā)展迅速，數(shù)量急劇擴(kuò)張。但在酒店業(yè)整體形勢(shì)欣欣向榮的同時(shí)，酒店投資也暗藏風(fēng)險(xiǎn)。那么影響酒店投資的風(fēng)險(xiǎn)究竟有哪些？本文將對(duì)酒店投資的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究，并針對(duì)酒店的風(fēng)險(xiǎn)及來源提出了關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)管理的幾點(diǎn)建議。

關(guān)鍵詞：酒店;投資風(fēng)險(xiǎn);風(fēng)險(xiǎn)管理

一、酒店業(yè)投資的風(fēng)險(xiǎn)概述

（一）酒店業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)涵

1、酒店的內(nèi)涵

為了正確地定義酒店，我們還必須了解酒店行業(yè)的細(xì)分行業(yè)。酒店行業(yè)主要有這樣幾個(gè)分支，住宿、食品和酒水，酒店旅游，旅游娛樂（賭場(chǎng)、郵輪、博彩）。通過給予顧客舒適的體驗(yàn)，從而獲得利潤(rùn)。在現(xiàn)代社會(huì)，住店不僅僅是一種基本需要，更是一種享受生活的方式。

2、酒店投資風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵

投資風(fēng)險(xiǎn)可以定義為與任何特定投資的預(yù)期回報(bào)相關(guān)的損失發(fā)生的概率或可能性。簡(jiǎn)單地說，它是投資者的期望實(shí)現(xiàn)回報(bào)的不確定程度的度量。風(fēng)險(xiǎn)是評(píng)估投資前景的一個(gè)重要組成部分。大多數(shù)投資者在進(jìn)行投資時(shí)都認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)小是有利的，認(rèn)為投資風(fēng)險(xiǎn)越小，投資收益就會(huì)越大。然而，經(jīng)驗(yàn)法則是風(fēng)險(xiǎn)越高，回報(bào)越好。在酒店投資的每個(gè)階段，業(yè)主都會(huì)面臨不同的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)投資者、開發(fā)商和貸款機(jī)構(gòu)與酒店業(yè)緊密聯(lián)系在一起的概念，風(fēng)險(xiǎn)被定義為預(yù)期的現(xiàn)金流或回報(bào)不會(huì)收到的概率，酒店之所以存在風(fēng)險(xiǎn)，是因?yàn)橥顿Y者無法做出完美的預(yù)測(cè)。如果可以的話，他們絕不會(huì)進(jìn)行收益率低于要求的投資。酒店投資分析通常提供點(diǎn)估計(jì)值，即單參數(shù)估計(jì)值，如IRR、債務(wù)覆蓋率、貸款價(jià)值比和市場(chǎng)價(jià)值。

（二）酒店投資風(fēng)險(xiǎn)類型

與任何類型的房地產(chǎn)投資一樣，酒店的生命周期有三個(gè)主要階段：開發(fā)、運(yùn)營(yíng)和退出。開發(fā)酒店資產(chǎn)大約需要1到3年的時(shí)間，一個(gè)典型的投資者會(huì)持有該資產(chǎn)5到25年的時(shí)間。在生命周期結(jié)束時(shí)，投資者將出售或重新開發(fā)該物業(yè)。這一過程至少需要一年的時(shí)間，而且可能永遠(yuǎn)不會(huì)成為現(xiàn)實(shí)。因此，酒店投資繼承了三種類型的風(fēng)險(xiǎn)，這三種風(fēng)險(xiǎn)可直接歸因于其生命周期的主要階段：開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和退出風(fēng)險(xiǎn)。

開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)是指投資者在將一塊空地或現(xiàn)有建筑改造成可全面運(yùn)營(yíng)的酒店資產(chǎn)時(shí)所面臨的經(jīng)濟(jì)威脅。顯然，資產(chǎn)類型越復(fù)雜，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)越高。這種風(fēng)險(xiǎn)受資產(chǎn)的位置、定位、類型、物理特性、建筑和設(shè)計(jì)、資本結(jié)構(gòu)等的影響。等級(jí)越高的酒店，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)越大。例如，豪華酒店則需要更多的時(shí)間來開發(fā)，它的空間規(guī)劃和設(shè)計(jì)也復(fù)雜的多。

經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是投資者可能發(fā)現(xiàn)的另一種形式的風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)是指酒店有能力產(chǎn)生足夠的收入，以達(dá)到特定的盈利水平。這種風(fēng)險(xiǎn)在資產(chǎn)生命周期的第4年到第25年是很明顯的。如果一家酒店的未計(jì)利息、稅項(xiàng)、折舊及攤銷前的收益波動(dòng)較大，其風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)上升。尋求積極的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)是經(jīng)營(yíng)者和所有者的工作。不幸的是，困難往往以經(jīng)濟(jì)放緩或新酒店進(jìn)入市場(chǎng)的形式出現(xiàn)。有時(shí)，經(jīng)營(yíng)者并不能產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流來償還債務(wù)。酒店資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的任何波動(dòng)，都會(huì)對(duì)其所有者可用于償還酒店抵押貸款的凈經(jīng)營(yíng)收入產(chǎn)生重大影響。

退出風(fēng)險(xiǎn)存在于酒店的撤資階段，可能發(fā)生在擁有酒店20年后。出售酒店是有風(fēng)險(xiǎn)的，因?yàn)橛泻芏嘁蛩貢?huì)影響價(jià)格。內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)是指酒店的物理?xiàng)l件，比如它需要一個(gè)大的翻新。或許是太糟糕以至于沒有必要進(jìn)行翻新。出售酒店的外部因素包括市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境造成的損失。其它可能導(dǎo)致銷售虧損的外部因素包括新法規(guī)、社會(huì)因素和環(huán)境變化。

3 酒店投資風(fēng)險(xiǎn)的來源

3.1國(guó)家政策

政策風(fēng)險(xiǎn)主要是指政府法律、政策和法規(guī)的變化、稅率和利率的變化或行業(yè)的專項(xiàng)整治所造成的風(fēng)險(xiǎn)①。國(guó)家政策對(duì)于酒店項(xiàng)目的投資影響主要包括：國(guó)家宏觀調(diào)控政策，地方政府政策。國(guó)家的宏觀調(diào)控政策又包括國(guó)家銀行金融政策、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策。那么，金融政策主要影響的是酒店在開發(fā)階段的資金來源和運(yùn)營(yíng)情況。在金融狀態(tài)好的情況下，酒店會(huì)得到國(guó)家在經(jīng)濟(jì)方面的支持，這樣就會(huì)相對(duì)的容易很多。另外，國(guó)家的房地產(chǎn)政策也是影響投資風(fēng)險(xiǎn)的一大因素。酒店的開發(fā)要遵循國(guó)家房地產(chǎn)政策，如果國(guó)家房地產(chǎn)政策收緊，那么酒店的開發(fā)難度將會(huì)增大，相對(duì)應(yīng)得就要投入更多的資金，那么風(fēng)險(xiǎn)也就相應(yīng)的加大了。

3.2 選址

酒店選址是影響投資的一個(gè)重要因素。地點(diǎn)可以是一個(gè)巨大的需求發(fā)生器，推動(dòng)收入和客戶滿意度。它還可以在出售酒店的時(shí)候增加酒店的價(jià)值。因此，所有者和投資者需要進(jìn)行高度的價(jià)值分析，來確定一個(gè)顯著的位置。地理位置將影響客人滿意度、酒店每間可用客房的收入、增加的需求和整體盈利能力。若酒店的選址在經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的地區(qū)比如市中心，城市的市級(jí)商務(wù)區(qū)、商業(yè)中心和會(huì)展中心，則風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。如果想要風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，只能選擇一些地址較偏的區(qū)域，這些區(qū)域人流量小，人均收入也低。這就對(duì)應(yīng)了之前所說的風(fēng)險(xiǎn)大，回報(bào)高，風(fēng)險(xiǎn)低，回報(bào)低的道理。還應(yīng)注意選址所處的區(qū)域規(guī)劃情況，是否有對(duì)酒店盈利有利的市政規(guī)劃，如未來的商業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)中心、行政中心等等，但想快人一步的獲取這些信息還是有一些難度的，所以就存在一些風(fēng)險(xiǎn)。另外，交通條件也是選址的重要條件，一般交通便利的地區(qū)客流量大，相應(yīng)收入也會(huì)增加。

3.3經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)來源于內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)和外部風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)部的就是投資人所需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)投資人對(duì)資金需求估計(jì)錯(cuò)誤時(shí)，直接影響到資金的籌集和使用計(jì)劃。若是預(yù)測(cè)所需資金少于實(shí)際所需資金時(shí)，那就會(huì)導(dǎo)致資金缺乏，資金鏈斷裂，推遲項(xiàng)目的進(jìn)行，增加所需運(yùn)營(yíng)成本。那么，外部風(fēng)險(xiǎn)主要是指我國(guó)發(fā)展現(xiàn)狀以及整個(gè)酒店行業(yè)的發(fā)展。國(guó)民生產(chǎn)總值高的國(guó)家自然人均購(gòu)買能力相對(duì)較強(qiáng)，更多的人也愿意去旅游度假，對(duì)酒店的需求就大。但國(guó)家未來的發(fā)展和政策不是我們百分之百可以確認(rèn)的。有個(gè)良好的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也是酒店業(yè)發(fā)展的重要因素，隨著我國(guó)對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的看重，酒店業(yè)也是個(gè)朝氣蓬勃的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

3.4項(xiàng)目規(guī)劃與施工

在項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)并進(jìn)行設(shè)計(jì)的過程中也會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)。規(guī)劃和設(shè)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)主要是指設(shè)計(jì)技術(shù)的不精而導(dǎo)致的計(jì)算偏差，圖紙的錯(cuò)誤設(shè)計(jì)將會(huì)嚴(yán)重影響到后續(xù)的施工問題，有些甚至造成無法彌補(bǔ)的錯(cuò)誤。還有就是設(shè)計(jì)時(shí)未能考慮全面，不能符合酒店的定位以及融入到當(dāng)?shù)氐娜宋沫h(huán)境。若是沒有意識(shí)到這些點(diǎn)，待到項(xiàng)目施工后將會(huì)難以彌補(bǔ)。

在項(xiàng)目施工方面，首先是成本風(fēng)險(xiǎn)。建筑所需要的原材料以及勞動(dòng)力的成本，由于通貨膨脹，一切成本費(fèi)用都在呈上升趨勢(shì)，這將導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)一再上升。在施工過程中如遇到一些意外，例如工人不幸受傷，這時(shí)投資方將會(huì)拿出賠償費(fèi)，這樣的案例發(fā)生不在少數(shù)，畢竟工人們進(jìn)行的是危險(xiǎn)的高空作業(yè)，這些都是不可控因素。建筑質(zhì)量也會(huì)帶來相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，一個(gè)酒店的建成并不是靠某一方來完成。而是由投資方，承包商，材料供應(yīng)商共同合作來完成的。投資方?jīng)]有辦法保證每一環(huán)節(jié)都做得完美，偷工減料，修改圖紙，這些情況都有可能會(huì)發(fā)生。

4 酒店業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的管理

4.1 酒店業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防

風(fēng)險(xiǎn)固然存在，我們所能作的就是承認(rèn)它并且尋求方法去最小化風(fēng)險(xiǎn)。在去做任何投資之前都要做好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，在最大程度上預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)，并采取措施去控制它。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的主要目的是找出影響酒店發(fā)展的因素并分析各種風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)酒店發(fā)展影響的程度，對(duì)它們進(jìn)行排序，進(jìn)而發(fā)現(xiàn)他們之間的內(nèi)在聯(lián)系，尋求減小或避免風(fēng)險(xiǎn)的措施和方法。

（1）層次分析法（AHP）是由美國(guó)運(yùn)籌學(xué)家，T.L.Saaty在七十年代發(fā)明的系統(tǒng)和分析的綜合評(píng)價(jià)方法，對(duì)每個(gè)因素給予重要性的判斷，并用數(shù)值表示出來。具體流程步驟如下：

（2）專家分析法。可以通過咨詢專家的方法來確定是否進(jìn)行投資，目前市面上有很多咨詢公司可供參考。根據(jù)他們的經(jīng)驗(yàn)以及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估技術(shù)得出所需資金數(shù)量以及如何控制風(fēng)險(xiǎn)。

4.2 酒店投資風(fēng)險(xiǎn)的處理

4.2.1樹立正確的投資觀念，通過合理的評(píng)估來降低投資風(fēng)險(xiǎn)

投資與風(fēng)險(xiǎn)并存，只有樹立正確的投資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)才能在一定程度上降低投資風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然除了有正確的投資觀念以外，學(xué)會(huì)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)也是非常重要的。通過對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的合理評(píng)估，在掌握風(fēng)險(xiǎn)管控規(guī)律的基礎(chǔ)上，綜合考慮多種風(fēng)險(xiǎn)因素，如國(guó)家政策、經(jīng)濟(jì)、選址、項(xiàng)目規(guī)劃與實(shí)施等因素，多層次剖析投資與收益的關(guān)系，利用專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)和方法，才能對(duì)酒店投資風(fēng)險(xiǎn)管理做出有效決策，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)起到預(yù)防、掌控的作用和依據(jù)。

4.2.2.積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，做理智的投資者

投資資金如果使用銀行貸款的話，往往要受多方面的制約，比如國(guó)家的政策等等，所以，在充分考慮個(gè)人投資能力的前提下，應(yīng)盡量使用自用資金來進(jìn)行酒店投資。當(dāng)然，這還要根據(jù)具體情況來決定。在進(jìn)行投資前，做好全面的投資可行性分析，把成本與投資回收期等因素充分考慮進(jìn)去，這樣才能有效地規(guī)避因?yàn)橥顿Y回收期長(zhǎng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。具體來說可以從兩個(gè)方面來進(jìn)行，一是對(duì)酒店選址及其周邊環(huán)境進(jìn)行分析，如酒店所處的地理位置、交通便利程度、酒店周邊的配套設(shè)施和消費(fèi)群體怎么樣。二是對(duì)酒店將來的收益情況進(jìn)行分析，即綜合考慮酒店的設(shè)施布局來制定酒店的消費(fèi)單價(jià)，綜合自身?xiàng)l件來預(yù)測(cè)酒店未來的入住率。在充分考慮上述條件的情況下積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，可以有效地減少投資者的損失。

4.2.3對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)進(jìn)行有效監(jiān)測(cè)

在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，盡量選擇實(shí)力強(qiáng)的設(shè)計(jì)公司。需要對(duì)設(shè)計(jì)工作的質(zhì)量和進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)控，并對(duì)進(jìn)度計(jì)劃的合理性和可行性進(jìn)行分析，盡量選擇最優(yōu)設(shè)計(jì)方案。其次，投資者要聘請(qǐng)專業(yè)的咨詢公司，對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)提供咨詢服務(wù)。最后，投資方要聘請(qǐng)專業(yè)人員對(duì)該酒店工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)進(jìn)行監(jiān)控，對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行把關(guān);在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段，要著力開發(fā)商務(wù)散客的客源市場(chǎng)以及強(qiáng)化吸納會(huì)務(wù)市場(chǎng)的能力。在酒店的硬件條件具備的前提下，發(fā)展高檔散客客源。在鞏固國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的提前下，進(jìn)一步開拓海外市場(chǎng)，以獲得海外客源。為了提高服務(wù)質(zhì)量和管理層次，還可以招聘外籍員工，并著力打造品牌形象。

4.2.4審慎應(yīng)對(duì)不可控風(fēng)險(xiǎn)

導(dǎo)致不可控風(fēng)險(xiǎn)的因素有很多，包括自然風(fēng)險(xiǎn)和其他機(jī)動(dòng)性大的風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)難以預(yù)料，對(duì)于可預(yù)判的不可控風(fēng)險(xiǎn)投資者可以做出以下預(yù)防：

投資者在選擇投資資金的時(shí)候，盡量確保是自己的可流動(dòng)資金，這樣可以在很大程度上減少因?yàn)橥顿Y失敗造成的根基上的損傷。另外，投資者在進(jìn)行投資的時(shí)候可以分散投資資金，實(shí)現(xiàn)投資的多樣化。如果在投資資金有限的情況下可以選擇銀行貸款的方式進(jìn)行投資，同時(shí)可以采取分散風(fēng)險(xiǎn)的方式，引入其他投資者來一起承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，減少投資者的資金壓力。

投資者在進(jìn)行投資時(shí)，首先需要保持良好的心態(tài)，冷靜的應(yīng)對(duì)突發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，其次需要關(guān)注國(guó)家的相關(guān)政策，以及銀行利率等相關(guān)變化，我們也可以選擇購(gòu)買保險(xiǎn)的方式來保護(hù)一些風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的損失。這意味著萬一發(fā)生損失，將得到一些經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。投資與風(fēng)險(xiǎn)是相伴而生的，但我們可以通過自己的努力將風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

參考文獻(xiàn)

[1] ?夏瑩. 某度假酒店項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理研究[D].北京交通大學(xué)，2018.

作者簡(jiǎn)介：趙丹丹（1993.09—），女，漢族，安徽合肥人，江蘇師范大學(xué)馬克思主義學(xué)院，18級(jí)在讀研究生，碩士學(xué)位，專業(yè)：馬克思主義理論，研究方向：馬克思主義基本原理。