解析房地產信托投資基金運作模式選擇與風險控制

鞏龍

摘要：眾所周知，房地產信托投資基金不同于一般的信托產品，一般的信托產品以高端金融產品為主，其資金的募集是針對少數投資人員實施，并且其主要構成是機構投資者。而房地產信托基金是集合投資基金，募集對象為特定的投資者，基金效益呈現為大眾化。尤其是近些年我國房地產行業的急速崛起，使得房地產信托投資基金得到了一定的發展，但是相較于其他發達國家而言還存在一定的距離。基于此，文章結合了當前我國房地產信托投資基金運作存在風險，明確了相關的運作模式選擇，并在此基礎上提出了有效的風險控制措施，希望能為我國房地產信托投資基金未來廣闊的發展空間奠定基礎，從而更好的為我國社會經濟做出貢獻。

關鍵詞：房地產信托投資基金 運作模式選擇 風險控制

當前我國的房地產投資信托基金還處于初期階段，對房地產投資信托基金的基金化產品也處于嘗試階段，故此，必須重視房地產信托投資基金運作模式的選擇以及風險的控制，只有在此基礎上才能更好的促進我國房地產信息投資基金健康穩定的發展下去。

一、開展房地產信托投資基金運作的必要性

近段時間，我國央行多次加息，同時也多次上調存款準備金率，由于這一政策的影響，我國商業銀行的貸款規模大大下降，使得我國各行各業的貸款都收緊了。銀行開放貸款的門檻增加，意味著房地產在銀行方面的信貸規模會隨之而減少，在這種房地產政策不斷更新、融資貸款渠道不斷減少的情況下，我國房地產行業的資金供給成為了影響房地產行業發展的重要因素。要改善這一問題，房地產信托投資基金的選擇和運用就成為必然趨勢。相較于銀行貸款，房地產信托投資基金成本更高，所獲得的收益也會高出很多。但同時，高收益往往伴隨著高風險，由此可知，展開對房地產信托投資基金運用模式的選擇分析以及風險控制十分有必要，且具有重要的意義。

二、我國房地產信息投資基金運作風險分析

一般來說，房地產信息投資基金面臨的系統性風險主要與宏觀經濟環境、政策、法律等有關，非系統性風險主要來自各個參與方和項目本身，與REITs的運作模式緊密相關。可以簡要從行業、融資方、風險控制、項目本身四個方面進行風險因素的分析，具體如下：

從行業角度看，REITs從設計到發行，以及后續運營都受到宏觀政策以及法律法規的影響，作為物業資產的房地產項目能否順利得到償還本息的現金流也要考慮整體宏觀環境以及市場供需情況。

從融資方角度看，房地產項目需要大量的資金投入，如果房地產項目受到市場風險的影響，或者經營不善，很容易導致資金鏈的斷裂，從而難以按時還本付息，這會產生運營風險、流動性風險等，也受到融資方實力、資質的影響。

從風險控制角度看，REITs在設計上是否存在嚴重缺陷將直接影響項目的后續運營，管理人的專業水平以及和委托人直接的委托代理關系也會影響項目的風險。

從項目本身的角度來看，該REITs能否產生預期的現金流，受到房地產項目所處地理位置、設計是否滿足大眾需求、質量等因素的影響。

三、我國房地產信托投資基金運作模式的選擇分析

（一）組織形式方面

房地產信托投資基金主要有兩種組織形式，公司型和契約型。公司型基金的資產是投資者的，董事會選舉由投資者完成，董事會再對基金管理公司進行選擇，最后由基金管理公司完成基金業務的管理。在公司型組織形式中，投資者擁有對基金運作的各大事項進行發言與表決的權利;契約型組織形式是根據國家信托法而成立的。這種形式的基金需要基金管理公司、托管人及投資者三方簽訂信托契約，所以，契約型組織形式的基金中，投資者不具備管理基金的權利。

通過對比兩者來說，公司型組織形式的基金更有效于保障投資人權益，當前國外的金融市場多選擇此組織形式。不過根據我國房地產的發展情況來看，我國在進行房地產信托投資基金運作模式的選擇時應側重于契約型基金，這是因為當前我國投資基金的法律并不完善，但房地產信托投資基金的運用對法律要求較高。我國目前基金投資主要存在于證券行業，且并沒有公司型基金，因此，公司型基金對于房地產行業而言，也沒有成熟的運用條件，所以契約型的運用受到的法律約束相對較小。同時，我國房地產行業的內部管理能力與公司型基金的要求不符，信息的不對稱會導致經理人做出逆向選擇，影響股東利益，因此，公司型基金的運用帶來的風險會更大。

（二）交易方式方面

相較于國外的開放型交易方式而言，我國在交易方式的選擇上，應側重于選擇封閉型，因為我國管理水平和資本市場都還不夠成熟。首先，我國基金管理人才不足，管理水平也不夠完善，管理人需要對金融、商業運作、房地產行業等方面有足夠的了解，這對于我國房地產信托投資基金的發展情況而言，還存在著很多問題，因此，應選擇對管理要求較低的封閉型交易方式;其次，我國房地產、證券市場的發展還不夠，投資者可以隨時雖會，因此開放型交易方式要求基金管理人有大量的資金在房地產中進行投資。而我國證券市場的不成熟，限制了投資對象的流動，不利于投資人的贖回，封閉型交易方式對投資者的贖回要求較低，可以隨時贖回，因此資金使用率更高，所以，經營效果會大概率高于開放式交易方式。

四、房地產信托投資基金運作風險控制措施

（一）房地產行業的風險控制措施

當前我國城市化進程不斷加快，對房地產的需求不斷增加，而當前房地產行業存在的主要問題在于，局部過熱以及房地產行業存在著結構性過剩兩方面。信托公司可以通過選擇、改變投資區域、投資項目類型、投資金額、投資時長等方式，靈活地預防和規避房地產行業波動所帶來的風險，以此保障投資者的權益。同時，信托公司在進行投資的時候需要對以往單一的投資計劃加以改變，充分堅持分散投資的原則，但是保守的選擇低風險或接近無風險的項目也并不值得運營，低風險也就預示著較低的收益，說明資金運行效率比較低，信托公司需要實施多樣化的組合投資，促使比較高風險但是收益也相對更高的項目與低風險項目有效組合在一起，充分降低信托公司面臨的平均風險，形成更加有效的風險管理策略。

（二）項目本身的風險控制措施

由于市場銷售前景、內部糾紛、資金短缺等客觀因素對于房地產項目的影響是不可避免的。故此，在投資項目及市場方面風險的控制方面，信托公司需要在項目選擇之前，委托具有市場信譽的房地產專業機構，對項目的可行性、風險等內容進行全面分析和評估，以此提高信托公司對項目的市場地位、銷售前景等多方面的了解程度，有效規避項目本身的風險。此外，信托公司還可以對開發商的實力、資金、信譽等多方面進行調查，選擇在開發經驗、實力、信譽等各方面都更為優秀的開發商進行投資;還可以通過增加土地房產抵押、三方保證等措施提高安全性，在項目開展的過程中，重視對資金的監控等。通過以上多種方式，對投資項目及市場風險進行控制，信托公司就能夠在一定程度上有效降低風險，最大限度地保障信托基金的安全性及保障各方利益。

（三）不斷完善法律及監督管理體系

信托投資公司應嚴格按照相關法律法規進行基金管理，并應接受銀監會等部門的監督管理。同時，還應重視產品架構設計，在設計過程中，信托公司應結合商業銀行、律師、房地產服務機構等多種機構的意見，從資金、法律、收益等多方面，對信托計劃進行監督，提高對受托人的約束。此外，要建立健全的市場風險預警系統，通過對風險量化處理，有效預測且計算風險值，從而保障受托方的經濟效益。

五、結語

總之，通過房地產對于我國整體的經濟作用來說，重視房地產投資信托基金運作的研究與分析十分重要且必要。好的房地產投資信托基金能夠擴大房地產企業的融資渠道，能有效解決資金不足等問題，與此同時重視其中存在風險因素，并加以控制，不僅能更好的保障受托方的收益，同時也是促進我國社會經濟發展的重要舉措。

參考文獻：

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作者單位：人保投資控股有限公司