目標動態成本管理下房地產成本控制研究

張小芝

摘 ? ?要：現階段，隨著國內生產力的提高，建筑生產大面積投入，房地產行業競爭愈發激烈，房地產開發及投資的項目不斷增加使得房地產開發建設的規模不斷擴大。在“高成本”，“高壓力”的行業背景下，房地產公司要想保持企業競爭力就必須注重房地產項目成本控制。而當前階段越來越多的房地產公司從單一的成本預結算審核管理逐步轉變為專業化動態的目標體系管理。本文基于對目標動態成本管理下房地產成本控制的措施及方法做出一定分享及研究，希望能夠幫助房地產企業及相關企業帶來一定成本管理說的啟發。

關鍵詞：房地產;成本控制;目標動態

1 ?引言

目標成本控制是以目標成本作為公司成本管理中的樣本成本，以設定好的目標作為成本并進行一系列的跟蹤調查，根據目標成本的變化來反應項目總體成本的變化情況。而動態目標成本控制就是以項目開發建設中的動態成本為目標進行一系列跟蹤管理的成本控制方法。現階段受到市場外部性的影響，大規模工程項目在較長的建設周期中，更容易受到市場波動變化的影響。在房地產項目規模日益擴大的今天對房地產動態目標管理的方法與措施進行一定研究是非常有價值的。

2 ?理解并重視動態成本管理

動態成本即項目生產建設過程中各個階段已發生成本與預期發生成本之和。動態成本不僅提現了現階段工程項目生產建設產生的成本也考慮到了未來在工程項目生產建設過程中可能發生的成本。

動態成本管理，針對房地產項目來說即在項目招標，合同簽訂，變更簽證，項目結算等成本發生階段，通過追蹤的動態成本構成，及時檢查實際成本與預期成本之間的差值，若相差較大便通過預警或強制干涉等措施變更生產建設方案，建設工程項目損失。

動態成本管理的基礎工具是動態成本管理模型。動態成本管理模型能夠將目標成本與動態成本進行合理的關聯，并通過一系列邏輯關系及數學公式構建出各個動態成本構成之間的關系，進而通過目標成本管理實現全面的工程項目成本管理。

綜上所述，目標動態成本管理是一種較為科學的成本管理方法。這種方法借助了抽樣調查的思想，能夠幫助企業以較小的管理成本達成較為全面而精確的成本管理效果。因此相關公司在采用這種成本管理方法時一定要予以重視，領導者及管理人員也要具備相關知識，才能充分發揮動態目標成本管理的作用與價值。

3 ?我國房地產公司項目成本目標動態管理現狀

現階段我國房地產公司雖然逐漸開始重視成本管理并積極采用目標動態成本管理的方法，但由于相關管理人員專業性素質不強，公司在成本管理的過程中缺乏經驗，也存在著一系列問題，其中主要問題表現如下。

3.1 ?成本動態控制研究不深入

我國相當數量房地產企業對成本管理等工作的關注度還是有所欠缺，在開展成本管理工作是僅僅停留在表面，最終雖然有成本管理的形式卻沒有成本管理的效果。這樣不僅讓公司在成本管理的過程中浪費了許多財力和物力還使得公司領導及管理者，由于看不到成本管理帶來的收益而進一步忽視成本管理的價值，形成惡性循環，最終甚至導致企業完全脫離成本控制從而造成較大的經濟損失。

由于成本控制是一項細致而花費時間的工作，它需要大量的時間投入，去準備與跟蹤調查，而公司領導者往往迫切地追求企業經濟效益，盲目投資或擴大規模，而忽視了這些雖然投入時間長但卻細水長流，對企業提升經濟效益真正有幫助的工作。

3.2 ?人員成本動態控制意識淡薄

由于房地產企業領導者對于目標成本動態管理的關注度不足，導致企業無法形成一個專業性較強，分工明確的目標動態成本管理體系，而企業的相關員工在進行成本動態管理工作時由于沒有明確的分工并規定任務，大部分員工都是有一點專業知識就被調度過來，然后由于管理散亂這些人在開展目標動態成本控制工作時效率就十分低下，而且由于相關人員的專業素養欠缺，從而導致目標動態成本工作只能停留在很淺的工作階段，這樣對于工程項目的實際收益提升是非常有限的。而長此以往，由于領導及管理者的不重視，從而導致員工也不重視動態成本管理工作，使得成本管理工作在開展時，員工很難盡力盡責，因此成本管理工作的效果往往很差。

4 ?目標動態管理房地產項目成本的措施

4.1 ?建立項目目標責任制

要想做好目標動態成本管理首先要建立一個合理的機制，對編制的單位人員進行責任分工，保障成本控制管理的工作高效開展。例如在跟蹤檢查生產建設期間項目的各項成本，可以將項目成本按構造進行劃分，將大預算分配為多個小預算，然后在根據相關人員數量進行分配，同時規范各個員工在成本管理的過程中做到及時匯報與定期匯總，成立項目責任管理小組，組內設置組長及時監管組內各成員完成成本管理工作，實現企業經濟效益的提升。

4.2 ?建立成本優化制度

房地產公司在對房地產項目進行成本控制的過程中要時刻注意項目工程量的計算，根據計算的項目工程量來測算出預期成本，同時在計算工作量時要將工程項目的成本來源梳理清楚，在進行工程量匯總時根據成本性質進行分類，方便后期逐一地排查與優化成本。在建立成本優化制度后，各成本管理的相關專業人員就可以憑借專業知識，并結合自身企業優勢因地制宜地提出減少成本，節約開支的措施，同時相關部門要分派專職人員實時到施工現場調研，同時需要配備人員時刻監督市場材料價格波動。房地產目標動態成本控制是一個長期過程，在選取目標成本后，相關部門要極力減少企業外部對項目成本造成的影響，只有這樣才能完全發揮目標動態成本管理的價值。

4.3 ?落實動態調整制度

很多房地產企業在開展項目目標動態成本控制工作后雖然發現了實際成本與預期成本的差異，但是由于企業內部結構體系不完全，成本管控與工程項目方案沒有形成聯動機制，因此工程項目方案調整的不及時，且過程中往往耗時較長，具有一定滯后性，加之由于市場外部波動的影響，往往導致房地產企業在調整方案的期間就產生許多不必要的損失。這都由于制度上的缺陷而導致工作效率低下所引起的問題。因此房地產企業應在內部建立聯動工作機制，確保成本管控與工程項目方案管控同步開展，保證在成本控制管理部門在發現問題時能夠高效解決問題，這樣才能借助目標動態成本管理的優勢，真正提升企業的經濟效益。

5 ?總結

綜上所述，目標動態成本控制對于當前生產規模日益擴大的房地產行業非常有裨益。設立專門的成本控制部門不僅能幫助企業從經濟層面上提高企業經濟效益同時能夠幫助企業在生產建設的過程中及時發現問題，避免市場外部影響等對項目造成的損失。目標動態成本管理是借助動態成本與目標成本，對房地產項目生產建設時所產生的成本以及未來預期發生的成本進行一個綜合性的全面考察。在進行目標動態成本管理過程中，一定要分配落實責任，制定合理的制度，引導企業員工重視企業工程項目的成本管理工作。同時企業領導者及管理者也需要學習一定相關知識，重視工程成本管理，優化企業內部結構，配置對應的工作部門，充分發揮目標動態成本管理方法的優勢及價值，幫助企業提升經濟效益。

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