房地產開發企業內部控制存在的問題及完善措施

于海榮

[摘 要] 文章基于對內部控制的介紹，分析房地產開發企業的特點以及開展內部控制的必要性，總結目前此類企業開展內部控制時表現出的問題并提出了相應的完善措施，以供參考。

[關鍵詞] 房地產開發企業；內部控制；問題；完善措施

中圖分類號：F272 文獻標識碼：A

在目前我國經濟社會共同發展和快速進步的同時，我國房地產行業得以蓬勃發展。對于多數初入社會的青年人來說，房產也是其努力打拼的剛需產品，加上我國的人口紅利，使得長時間以來，房地產行業都屬于紅海行業。但是在目前的房地產經營中，由于其資金密集但是周期較長，表現出高負債和高風險的特點，容易在經營中出現資金鏈斷裂而造成房產價格的較大波動問題。針對上述風險問題，在此類企業經營中需要提高對內部控制的重視，針對其盲目追求短期經濟效益而忽略長遠發展策略等原因而引起的內部控制中的各種問題，文章對完善的內部控制措施進行研究，有利于推進房地產行業的可持續發展。

一、內部控制概述

在現代企業中，內部控制作為比較關鍵的管理環節，主要是為了達成一定的預期戰略目標而采取的管理方法和制度，通過內部控制工作，有利于保護企業資產安全，保障企業合法經營，實現經營效率和效果的提升。對于房地產開發企業來說，在目前我國大力推進“走出去”戰略時，針對房地產行業也加大了宏觀調控，加之目前生態環保理念和要求的提升，給此類企業經營發展帶來更大的難度。面對外部市場變化和激烈的市場競爭，此類企業就應該做好成本、人員和項目等內部控制，在掌握市場行業的同時制定科學的決策。還可以通過內部控制來掌握房產開發、建設以及銷售情況等，及時發現上述過程中的問題并進行改進，實現企業經營中財務風險的降低和房產銷量的提升[1]。

二、房地產開發企業特點及其完善內部控制的必要性

分析房地產開發企業的特點，一是由于此類企業的經營對象具有固定的特點，因此會受到經營對象所在地政策的較大影響。二是由于此類企業經營管理對象需要較多的資金，因此對企業的融資能力有著較高的要求，這也增加了企業的資金風險。三是此類企業的準入門檻比較高。

基于此類企業的上述特點，企業想要在長遠發展中不斷擴大規模，就需要應用現代企業管理方式做好內部控制工作。同時，通過企業內部控制工作也可以應對國家的宏觀調控策略和市場整體不景氣現狀所帶來的挑戰，避免在經營中出現資金短缺的風險。

三、當前我國房地產開發企業內部控制建設與實施過程中存在的問題

（一）成本控制計劃不夠合理的問題

此類企業開展內部控制管理時容易存在沒做好成本控制計劃和成本預算工作的問題。這主要由于成本預算制定具有較大的難度，其難度主要體現在房地產開發周期通常較長，在此過程中容易受到材料價格波動、政府政策改變、競爭對手施壓等因素而引發一系列問題，增加出現資金鏈斷裂的概率。此外，在此類企業內部，由于歷史原因而造成固有管理模式難以隨外界環境及時改變，造成成本管控能力較差而出現成本預算不嚴謹的問題。同時也會由于管理體系不夠完善而難以保證員工在短時間內掌握和應用新的成本預算方式，出現預算決策執行力不足的問題[2]。

（二）對內部控制不夠重視的問題

由于一直以來房地產行業的利潤比較高，吸引越來越多的投資商進入此領域中，但是由于此類企業對于投資以及管理的門檻要求較高，企業一旦存在管理問題，尤其是對內部控制不夠重視，加之長期在政府支持下穩定發展的過程中，忽視了內部控制所起到的作用。也正是管理層對內部控制的忽視，使得員工更是無法提高對內部控制的重視，表現出不同部門之間缺乏溝通和交流的問題。高層管理人員在更加關注項目建設和銷售工作的同時，缺乏對項目控制的關注，在目前波動比較劇烈的市場環境中，導致其經營風險也隨之增加。

（三）缺乏有效監管的問題

在目前的房地產開發企業中，即便是制定了嚴謹的成本預算體系，而且可以結合項目運營情況對內部控制執行方案進行調節，但是如果出現內部控制執行力不足的問題，也會影響內部控制效果和作用的發揮。尤其是在較長的房地產項目開發過程中，一旦出現原材料價格波動以及外部政策變化，雖然結合不同部門反饋對計劃進行了修改，但是在員工之星過程中也容易由于個人利益等問題沒有嚴格執行和落實，加之沒有做好監督管理工作，容易由于采購部門和供應商之間以及銷售部門和消費者之間存在一定的利益關系而影響執行效果，這也會造成利潤核算不夠清楚而增加項目成本的問題，導致企業市場競爭力的降低。

四、基于管理角度下的房地產開發企業內部控制措施分析

（一）完善成本費用管控體系

為了保證此類企業成本預算的嚴謹性，在健全此管控體系時，需要對成本費用控制具體流程進行明確，通過規章制度的方式提高企業對成本控制的重視。還要在此過程中組建專業的成本管控部門或小組，主要成員則是具有較高專業水平和豐富經驗的專業人才，保證其符合企業規模以及實際成本管控工作需求。為了確保成本管控工作的落實，需要通過工作負責制來發揮上述成本管控部門或小組的作用，同時也提升工作人員的工作積極性和工作效率與質量。此外，在本行業之間要加強成本預算和控制方面經驗的交流，吸取成功經驗并不斷總結和積累，形成符合企業自身特點的成本管控模式，保證可以結合市場變化情況對成本管控策略進行調節。不僅如此，還要定期聘請專家學者深入企業內部分析成本管控中的問題并給予建設性的建議，實現企業成本預算準確性以及成本管控效果的提升[3]。

（二）提高對成本控制的重視

正是由于此類企業中的高層管理以及普通員工對內部控制不夠重視會影響內部管控效果以及企業長遠發展。因此，在高層領導選拔中應在內部管控開展比較成功的企業中選拔，保證其具有豐富的內部控制成功經驗，或者是向內部控制比較成功的企業中實地考察和學習，結合實際案例來提高對內部控制的重視并掌握具體的內部控制方法。然后通過在企業內部開展座談會等方式，比如針對財務部門的成本控制會議或者是采購、銷售部門的原材料控制、銷量控制會議等加以培訓并分析近階段出現的問題。此外，為了提升員工對內部控制的重視，需要合理利用企業內部宣傳欄、報刊以及目前比較受歡迎的微信公眾號、微博以及短視頻平臺等新媒體方式加大宣傳，潛移默化中提高員工對內部控制的重視，實現員工風險意識的提升。不僅如此，還要結合上述成功的內部控制經驗加強對員工的知識培訓，讓員工切實體會到通過內部控制可以實際解決其中的問題，規避企業運營中的風險，意識到內部控制做不好所帶來的問題與風險，提高員工對內部控制管理的重視。

（三）完善內部控制監管體系

此類企業開展內部控制是針對整個企業開展而不僅僅是針對領導和管理人員開展，這就需要結合企業運營情況以及外部環境變化制定完善的內部控制策略之后，需要保證員工可以嚴格執行與落實此策略內容。為了實現上述目的，就需要加強此類企業內部的監督體系建設工作，通過相應負責制的制定與實施，保證在結合實際問題對內部控制方案進行調整之后，將此方案交給具體個人或者團隊來保證此方案的有效貫徹落實。在其貫徹落實過程中，需要發揮監督體系的作用，監督方案執行情況并做好業績考核，結合考核結果開展獎懲工作，獎勵執行力強且業績突出的個人或團隊，同時也懲罰執行力差或任務沒有完成的個人或團隊。此外，在上述方案調整過程中需要聽取相關專家的建議，保證所制定的內部控制方法符合企業實際情況，實現員工執行力度和效率的提升。不僅如此，也可以通過互聯網分享的方式發現內部控制中的問題，總結決策制定以及執行中的技巧和經驗，實現企業內部控制監管體系的不斷完善。

五、結語

鑒于房地產開發企業具有較高資金密集度以及較高經營風險的特點，面對不斷波動的外部市場環境和內部管理情況，需要從企業內部對管控機制進行完善來防范各類風險，保證企業經營效果。因此，不僅需要提高企業內部從高層到普通員工對內部控制的重視，還要對內部控制制度和監管體系進行不斷完善，解決目前此類企業內部控制中的問題，有效規避各類經營風險，實現此類企業經營管理效果和效益的提升，推動此類企業的健康和穩定、長遠發展。

參考文獻：

[1]李付丹.房地產開發企業內控管理存在的問題及完善策略[J].企業改革與管理，2018，341（24）：14-15.

[2]譚湘玲.風險導向下房地產開發企業內部控制體系的構建[J].納稅，2019，13（13）：275.

[3]侯莉巖.房地產開發企業內部控制研究[J].現代經濟信息，2018（08）：141.