關于養(yǎng)老地產項目開發(fā)成本管理探析

朱云珍

摘要：伴隨老齡社會的到來，廣大開發(fā)商逐步將自身注意力放在了養(yǎng)老地產方面。但由于相關企業(yè)缺少開發(fā)此類項目的經驗，同時相關政策也沒有得到落實，如此自然會導致很多商人對此類項目一直保持著觀望的態(tài)度。為了提升項目的綜合效益，理應針對開發(fā)成本方面有所重視，加強管理，降低投入度。本篇文章主要描述了養(yǎng)老地產項目的開發(fā)原則，探討了運營成本的計算，并對于加強養(yǎng)老地產成本控制的具體方法方面發(fā)表一些個人的觀點和看法。

關鍵詞：養(yǎng)老地產;項目開發(fā);成本管理

引言：對于我們國家而言，當前即將進入到老齡化社會之中，由此能夠說明我國普遍居民的生活質量有了顯著提升，醫(yī)療水平也達到更高層次。正是在這一背景下，國家對于養(yǎng)老服務機構的發(fā)展有了較大重視，通過打造各種老年地產，為廣大老年人群的未來生活創(chuàng)造良好條件。

一、養(yǎng)老地產項目的開發(fā)原則

（一）地域性原則

由于各個地區(qū)的經濟條件有所不同，使得不同老年人的養(yǎng)老理念有著顯著差異。企業(yè)在開發(fā)養(yǎng)老地產的時候，理應充分調查該區(qū)域的經濟水平，思考老年人的養(yǎng)老習慣。同時在位置設計方面，應當盡可能為家人的探望以及正常就醫(yī)提供充足便利[1]。

（二）設計性原則

老年人的身體日漸衰弱，因此在進行項目開發(fā)的時候，理應保證整個項目能夠滿足老年人自身的生理狀況。所以在開發(fā)過程中，相關人員應當提前進行調研，為各個不同階段單獨設置一個子系統(tǒng)，同時將這些子系統(tǒng)全部整合之后，逐步形成一個完整的大系統(tǒng)。如此一來，養(yǎng)老項目的功能將會變得更為完善，進而為老年群體提供更為優(yōu)質的服務內容。

（三）前瞻性原則

養(yǎng)老地產通常需要耗費較長的周期，在進行項目開發(fā)的時候，企業(yè)理應具備較強的商業(yè)眼光，確保項目在正式投產之后，能夠獲取充足的經濟效益。通過全面分析，把握當前市場的實際情況，以此對價格、推廣時間、包裝設計以及廣告發(fā)布予以關注，確保項目本身更具實用性特點。

二、養(yǎng)老地產運營成本的計算

（一）人力成本

對于我們國家的養(yǎng)老地產來說，通常都會設置養(yǎng)老院和養(yǎng)老社區(qū)。相比于年輕力壯的中年人和青年人，老年人在生理和心理方面均有著較高的需求。通過打造一套老年社區(qū)，能夠有效為廣大老年人提供良好的環(huán)境，讓其度過安詳的晚年。但是，所有配套設施都需要相關技術人才進行看護，并進行應用指導。正是這一因素存在，綜合社區(qū)的人力成本投入一直都非常高。

（二）設備成本

在養(yǎng)老服務社區(qū)之中，除了有居住建筑外，通常還要設置活動中心、服務中心以及老年大學等。促使老年人能夠在社區(qū)之中，按照自己的個人想法，自由選擇活動項目，積極與他人交流。而在交通系統(tǒng)方面，還需要通過最新的技術，確保老年人的個人安全不會受到任何影響。由于實際需要投入的資金非常多，從而使得運營工作的整體成本有所增加。此外，設備在投入之后，還需要對其定期進行保養(yǎng)和維護，無疑還會進一步提高成本總量[2]。

（三）房屋成本

為了能夠給廣大老年人帶來良好的基礎條件，企業(yè)在對房屋設計的時候，理應將景觀和綠化考慮進來，畢竟這些都會占用整個項目的綜合用地。同時，一些老年人患有高血壓，不適合乘坐電梯，因此在建筑的層高設計方面，企業(yè)也要予以關注。由于這兩方面因素存在，直接使得單位面積中的房屋的總數大幅度下降，導致整體成本有所提高。不僅如此，在建筑物之中，企業(yè)還需要進行無障礙設計，確保各個戶型的設計方式都能滿足老年人的生理需求。諸如，衛(wèi)生間和走廊相比于普遍建筑，整體面積應當有所擴大，如此自然會造成建筑成本得到提高。

（四）運營成本

伴隨社區(qū)中老年人衰老度的增加，運營成本自然也會隨之提升。諸如一些無法生活自理的老年人，社區(qū)就需要為其提供24小時看護服務。此外，伴隨年齡增長，老年人的病癥出現概率也會有所提升，此時社區(qū)就需要定期將其送至附近的醫(yī)院。正是由于這些因素存在，從而使得運營成本不斷增加。

三、加強養(yǎng)老地產成本控制的具體方法

（一）決策成本的控制方法

針對養(yǎng)老地產，在進行前期決策的時候，首要工作自然是有效把握其中的開發(fā)性原則。結合開發(fā)區(qū)域的實際情況，明確當地的人口結構、經濟水平、消費水平以及行業(yè)競爭壓力。畢竟養(yǎng)老地產的開發(fā)工作本身就屬于一類長期性項目，消耗的時間成本非常長。所以在項目開始之前，管理人員理應結合計劃中設置的開發(fā)時間，對所有可能對開發(fā)工作造成影響的條件展開預判，以此保證項目投產之后的人力成本、經營成本以及政策成本全部都能達到規(guī)定水平。不僅如此，項目在正式投入到運營之后，還能按照計劃規(guī)定，獲取足夠的收益[3]。

（二）設計成本的控制方法

針對養(yǎng)老地產項目，在對設計階段的成本投入進行管理的時候，首要工作自然是對圖紙內容予以全面優(yōu)化，改進其中的不足。一般來說，可以結合方案和工程項目的設計要求，為其單獨設置招標制度。按照制度的內容，合理篩選設計單位，以此能夠讓所有參與的設計企業(yè)更為注重投資效果，并盡可能縮減成本投入。其次，在設計過程中，還要將前期決策時獲取的調查信息全部考慮進來，結合現有的情況，逐步完成設計活動，以此提高設計的綜合效果。再者，企業(yè)還要做好技術溝通工作，采用限額設計的模式，確保造價投入不會超出預期。所謂限額設計，主要是指根據當前制定的成本計劃，亦或者參照項目的累積數據，為設計單位提供一個造價控制的經濟指標，從而使得最終的工程預算不會超出額限額的要求。

（三）施工成本的控制方法

在進行工程組織的時候，施工階段的成本投入同樣需要進行合理控制。為了實現這一目標，首先就需要對現場的簽證管理予以全面強化。之后還要和建筑企業(yè)以及監(jiān)理企業(yè)展開有效溝通，彼此分享自己的信息內容，并告知其相關注意事項。如此一來，建筑企業(yè)和監(jiān)理企業(yè)自然能夠按照要求展開相關工作，充分發(fā)揮自身職業(yè)精神，確保各項活動都能達標，不會有任何問題產生。除此之外，對于設備、材料以及施工方面的質量控制同樣不能有所忽視，以防出現材料不達標或者設備出現質量缺陷的情況，導致項目不得不返工。如此一來，建筑成本的投入自然能夠縮減至最低。

（四）運營成本的控制方法

老年人屬于特殊人群，相比于普通成年人，其生理情況和心理情況均有著顯著差異。所以，在針對養(yǎng)老地產的項目進行運營管理時，相關工作也變得極為繁瑣。由于涉及的內容極為廣泛，自然也會造成運營成本有所提高。為了提升觀管理效果，加強成本控制，通常可以嘗試將醫(yī)療、康復、護理、供給、咨詢、勞資以及財務等多種不同的功能全部整合。之后再通過計算機技術，為其單獨設置一個綜合運營系統(tǒng)。如此一來，管理工作的整體效果必然會得到有效提升，進而促使養(yǎng)老機構的綜合競爭力有所提高[4]。

四、結束語

綜上所述，對養(yǎng)老地產來說，其面對的對象基本上全部都老年群體。因此在實際建設的過程中，理應從老年人的角度出發(fā)，調整設計內容，確保整個項目能夠滿足其實際需求。之后再以此為基礎，對所有成本投入予以考慮，從而保證成本能夠控制在合理的范圍之中，繼而獲取更多的經濟效益。

參考文獻：

[1]?? 張云鵬.關于房地產開發(fā)項目全過程責任成本管理探析[J].工業(yè)C：00075-00075.

[2]?? 曲松，王芳.關于房地產開發(fā)項目全過程責任成本管理的探析[J].價值工程，2015，v.34;No.399（31）：19-22.

[3]?? 唐鋒.關于房地產開發(fā)項目全過程責任成本管理的探析[J].經營者，2019，033（009）：42.

[4]?? 胡蓉.房地產開發(fā)項目施工階段成本控制策略探析[J].廣東建材，2010，026（007）：279-281.