房地產(chǎn)項目全周期下的企業(yè)成本管理解析

耿磊

摘 要：本文首先對房地產(chǎn)企業(yè)項目的成本組成進行了介紹，然后對全壽命周期各階段的成本管理情況進行分析，最后探討了基于全壽命周期下房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的對策。

關(guān)鍵詞：全周期;房地產(chǎn);成本管理

我國房地產(chǎn)行業(yè)在宏觀調(diào)控的背景下競爭日益激烈，為了提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力，促進自身的可持續(xù)發(fā)展，就必須分析項目全壽命周期的成本管理價值，積極主動地找尋利益最大化的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理之路。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的組成

（一）土地成本

土地成本主要包括土地征用費用（或拆遷安置補償費）、土地出讓金等，目前大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是通過招拍掛的方式獲得開發(fā)用地。

（二）前期工程費

開發(fā)房地產(chǎn)項目的過程中，前期的工程費用是必不可少的，包含了多方面的內(nèi)容，主要涵蓋了設(shè)計規(guī)劃費用、項目可行性研究成本以及勘探地質(zhì)所需要的費用等。

（三）建筑安裝費

建筑安裝費顧名思義，指的是在構(gòu)筑建筑物時，所需要進行的建筑施工產(chǎn)生的費用，主要包括設(shè)備及材料的購置費用以及人工安裝費用等。

（四）市政公共設(shè)施費用

市政公共設(shè)施費用主要涵蓋了兩方面的內(nèi)容，一方面指的是為公眾創(chuàng)建的公共配套設(shè)施所產(chǎn)生的費用，當然這種建設(shè)工程要在劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的，其中包括醫(yī)院以及學(xué)校等建筑工程，其本身是不以盈利為目的的。另一方面指的是電力建設(shè)、交通建設(shè)、信息通話建設(shè)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

（五）銷售及管理費用

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的出發(fā)點和落腳點就是銷售房屋，獲取經(jīng)濟效益，而在銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品時會產(chǎn)生一定的費用，就是銷售費用。此外，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強對生產(chǎn)經(jīng)營活動的管理，從而推進自身的有效運營，在這過程中就會產(chǎn)生管理費用。二者涵蓋了多方面的內(nèi)容，主要有推銷廣告費用、職員薪酬、辦公費等。

（六）財務(wù)費用

房地產(chǎn)開發(fā)需要一個漫長的開發(fā)周期，在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，由于工程量巨大，所以相對應(yīng)的也會產(chǎn)生巨大的資金需求以維持房地產(chǎn)開發(fā)的順利進行，因此，向銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)必不可少的流程。

（七）稅費成本

納稅是每個單位的法定義務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)自然少不了稅費成本。稅收是其中的重要組成部分，而土地增值稅、企業(yè)所得稅以及增值稅在稅收中占有較大比重，是房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種，其他諸如契稅、房產(chǎn)稅以及教育附加稅等也是房地產(chǎn)企業(yè)納稅義務(wù)稅種。房地產(chǎn)開發(fā)除了繳納稅款之外，還需通過各種繁多的流程才得以實現(xiàn)，在諸多流程中向相關(guān)部門繳納的費用也被稱作行政性費用，也是稅費成本中的重要內(nèi)容。

二、項目各階段的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理情況分析

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理需要貫徹該項目的各個階段，也就是說將成本管理落實到投資決策、規(guī)劃設(shè)計、建造實施、市場營銷以及運營維護的房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，因此房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理具有全面性以及綜合性的特點。

（一）投資決策階段

投資決策階段的成本涵蓋了多方面所消耗的費用，例如在考察市場需求時所花費的費用以及收集各方面的信息所產(chǎn)的費用等。這個階段的費用主要用于探究房地產(chǎn)開發(fā)項目是否具備可行性，然后再根據(jù)所得結(jié)論制定發(fā)展目標。

（二）規(guī)劃設(shè)計階段

設(shè)計咨詢費用是規(guī)劃設(shè)計階段成本的主要內(nèi)容，其占比雖小，但是設(shè)計的成果能夠準確客觀的反映整個項目的價值，而規(guī)劃設(shè)計的經(jīng)濟、科學(xué)、合理與否將會對整個項目的總成本產(chǎn)生直接影響。因此，規(guī)劃設(shè)計階段對房地產(chǎn)成本管理具有決定作用，有利于將上一階段貫徹到底。

（三）建造實施階段

建造實施階段是房地產(chǎn)企業(yè)項目成本的重要組成內(nèi)容，而在該階段產(chǎn)生的建造房屋費用占總成本的比重較大。房地產(chǎn)項目由于建設(shè)的周期漫長、建筑施工過程復(fù)雜等原因，導(dǎo)致不確定因素較多，因此建造實施階段是收集成本管理信息以及管理動態(tài)成本的關(guān)鍵階段。

（四）市場營銷階段

市場營銷階段所支出的成本主要涵蓋了推銷房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的廣告費用、支付給銷售者的工資傭金以及與客戶應(yīng)酬的費用等方面的內(nèi)容。選擇何種的營銷方式和銷售渠道決定了市場營銷階段的成本，因此市場營銷階段需要根據(jù)產(chǎn)品的特點以及客戶的需求，在投資決策階段提前做出選擇并且介入，推動產(chǎn)品能夠完美契合客戶的愛好和需求，從而提高企業(yè)的銷售收入，有效減少無效成本。

（五）運營維護階段

物業(yè)管理在前期以及后期所需的費用是運營維護階段主要的成本。能夠為潛在住戶提供良好物業(yè)服務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)的競爭中更能夠占據(jù)有利位置，促使客戶能夠享受到優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，進而推動房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的更好地銷售和發(fā)展。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理措施

（一）企業(yè)全員參與目標成本策劃

與項目全壽命周期的各階段成本管理相關(guān)責任部門都需參與到目標成本的編制工作中，例如：營銷部門應(yīng)當以準確有效的市場調(diào)研為依據(jù)，從而主動開展設(shè)計產(chǎn)品的銷售周期、初步定位產(chǎn)品市場以及制定銷售價格等工作;運營維護部門應(yīng)該從消費者的角度看問題，積極參與到產(chǎn)品質(zhì)量、物業(yè)管理模式、功能定位以及支出費用等的預(yù)估工作中;而財務(wù)部門在安排資金以及籌劃稅務(wù)時應(yīng)以開發(fā)項目的周期以及進度為依據(jù)，并且以此對稅費、資金占用費等成本費用進行估算，從而構(gòu)建出可行的項目全壽命周期的目標成本。

（二）企業(yè)應(yīng)制定切實可行的合約規(guī)劃

房地產(chǎn)企業(yè)需構(gòu)建合約規(guī)劃模板，具體的房地產(chǎn)項目應(yīng)該以完成審批的目標成本為依據(jù)而對科目進行合理增減。在房地產(chǎn)項目的合約規(guī)劃中，應(yīng)該注明相關(guān)的責任人，并且用以對后期的成本控制工作、預(yù)測資金計劃工作以及編制采購計劃工作予以指導(dǎo)。

（三）企業(yè)應(yīng)加強招標采購及合同管理工作

發(fā)生項目全壽命周期各階段成本的責任人需要與招標采購部門在招投標工作中協(xié)同合作，在不超過目標成本的前提下，對性價比較高的供貨商擇優(yōu)選擇。此外，推動房地產(chǎn)企業(yè)合同管理的標準化，構(gòu)建標準的合同模板，強化對合同臺賬的感控，從而提高各部門之間溝通和交流的效率和水平。

（四）加強過程中偏差管理及預(yù)警管理

構(gòu)建監(jiān)控及分析動態(tài)成本管理體系，嚴格執(zhí)行合同中所規(guī)定的設(shè)計變更、索賠以及現(xiàn)場簽證等條款，準確的審查并且及時的處理索賠以及簽證等資料，對于執(zhí)行過程中的出現(xiàn)的偏差需及時分析原因，并且以結(jié)果為依據(jù)完善對策，從而促使目標成本能夠超前接受房地產(chǎn)企業(yè)外部市場環(huán)境以及內(nèi)部經(jīng)濟效益目標規(guī)劃的制約。另外，在實際成本中由于管理不善以及未提前預(yù)計等原因而超出成本目標時，應(yīng)該由管理項目成本的相關(guān)部門向房地產(chǎn)企業(yè)管理層及時發(fā)出預(yù)警。

（五）企業(yè)應(yīng)合理預(yù)留風險成本

房地產(chǎn)企業(yè)項目全壽命周期內(nèi)，企業(yè)內(nèi)部環(huán)境受到了形象進度以及可售產(chǎn)品的限制，而外界環(huán)境也受到了消費者和政府的影響，所以對于房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)是不確定的。因此房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目的時候應(yīng)該為風險防控設(shè)置適當?shù)念A(yù)留成本，從而在防控風險時能夠有資金的支持。

（六）企業(yè)應(yīng)建立成本信息庫

在日益激烈的房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭中，企業(yè)應(yīng)構(gòu)建成本信息庫，并在執(zhí)行過程中對市場成本信息進行實時更新，提高企業(yè)信息的時效性和準確性，從而為企業(yè)提供投資決策的依據(jù)。

（七）企業(yè)應(yīng)加強成本管理績效考核

企業(yè)應(yīng)制定績效考核規(guī)則，細化房地產(chǎn)企業(yè)的項目成本責任，并將其分配到各個部門甚至是各個工作崗位，如果在房地產(chǎn)開發(fā)項目中發(fā)現(xiàn)問題，可以及時找到相關(guān)的負責人進行問責。此外，為了鼓勵員工積極為企業(yè)創(chuàng)造業(yè)績需要實行激勵機制，從根本上提高各部門工作的效率，從而確保房地產(chǎn)企業(yè)得到健康持久的發(fā)展。

四、結(jié)語

綜上所述，全壽命周期下的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理具有全過程、預(yù)見性、信息化以及集約化的特點。將成本管理貫徹到房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理效率和水平的提高，從而推進房地產(chǎn)企業(yè)未來更好的發(fā)展。

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