物業企業成本管理控制問題思考

摘 要：隨著市場經濟的不斷發展，物業行業的競爭日益激烈，物業企業屬于勞動密集型產業，大部分物業企業都是微利經營。如何能讓物業企業保有一定的經營利潤，物業管理中的成本控制就顯得尤為重要。同時，加強成本管理也是使物業企業提高企業競爭力，在行業中立于不敗之地的有效方法之一。

關鍵詞：物業企業;成本控制;策略

物業管理是服務產業的生力軍，目前已經進入蓬勃發展時期。隨著物業管理企業的發展速度越來越快，暴露的問題不容忽視，特別是成本管控是企業發展的關鍵性影響因素，其成本高低決定企業能否長足發展，因而企業工作重點和當務之急就是控制成本，促使投資效益達到最大化。

一、 物業企業加強成本管理的重要性

企業成本管理，就是企業在生產經營過程中，對其產生的所有成本支出進行的一系列的觀測、核算、分析及控制等管理活動。加強企業的成本管理，對企業的發展有著重要意義。做好企業的成本管理，提升企業的管理水平，才能使企業的經營目標獲取最大利潤，使企業的經營效益和財務管理能夠走上正軌;有效的成本管理不但能夠降低企業的財務風險，使企業獲得較高的收益，還能夠完善企業的經營管理手段，促進企業經營管理的全面發展，是企業向前發展的重要動力，使企業處于行業中的有利地位，提升企業競爭力，實現企業長期的生存與發展。

二、 當前物業企業成本控制的現狀

（一）社區不完善配套設施成本過高

隨著我國房地產行業的迅速發展，物業企業的發展也隨之而壯大。由于房地產行業發展過快，物業企業在管理的過程中存在著很大的不足，在很多方面考慮的不健全。例如，社區的配套設備建設，如果沒有良好的配套設備建設，就很難滿足大部分業主的需求。物業企業管理勢必要以業主的需求為主要發展方向。但如果是后期對社區配套設備進行完善，必然會導致管理成本不斷增高，也造成了物業企業很難有效地進行成本管理。

（二）經營模式比較單一

隨著社會的不斷發展，人們生活水平的提高，對于物質方面的需求也越來越大，尤其是服務性行業，人們大都秉著花多少錢享受多少服務的心態。但從目前的物業企業管理過程中，物業企業還只是從單純的清潔設備，保安服務等這幾項服務出發，人工成本高且還滿足不了業主的需求。長此以往，簡單的物業企業經營模式必然會影響著物業企業的長效發展，從成本方面來說，也會導致企業管理成本的不斷提高，影響企業在市場上的競爭力。

（三）物業人員素質低下

目前，隨著市場經濟機制的轉型，使得很多企業的發展模式也有了很大的變化，但物業企業管理還依然是沿用以前的管理模式。就從清潔人員、保安服務這兩方面來說，物業企業管理人員通常會聘請年齡稍微大點的無業人員來擔任職務，在勞動力成本日益提高的環境下，這些從業人員工資待遇較高、工作能力較低、服務意識下降。所以也造成了成本管理高的現象。

三、 加強物業管理企業成本管控實踐的策略

（一）更新成本管控理念，有效控制成本

大多數首次置業者覺得物業管理服務會對自己的購房決定產生較大的影響，重復置業者極有可能因認可當下的物業管理服務而再次購買其他相關項目，優質物業服務在當下已經是提升房地產項目品牌的重要因素。這就需要現代物業管理企業要注意更新成本管控理念，依托品牌效應達到降低成本的目的。成本管控目的絕非簡單的、短期的減少成本支出，而要提高成本效益和總效能。例如物業管理企業可在實踐中增加投入，提升物業服務品質，從而提高業主滿意度，持續擴大企業影響力和知名度，樹立優良品牌形象，提升綜合競爭實力，實現長遠發展。當業主提出較高的服務等級要求，而收費標準無法滿足服務支出需求時，物業管理企業應在確保服務質量的前提下增加投入，或增加收費，提高服務質量，否則可以放棄相應的業務，重新開辟新的服務項目，最重要的是維護企業形象，提升企業價值。如果物業管理企業是房地產開發公司為實現房產品牌的創立而設立的，那么物業管理企業就成為房產品牌價值鏈的環節之一，可通過房產品牌價值的提升體現物業管理服務品牌價值。

（二）完善基礎設施建設，降低企業成本

為降低成本，物業管理企業應針對小區物業做好前期規劃，加強基礎設施建設，完善管理。第一，物業管理企業要盡可能在小區落成以前進入角色，及早參與小區規劃設計，綜合考慮小區業主需求以及后期物業管理成本，對于問題要早發現、早解決，預防留下隱患，控制額外成本。例如小區停車位配比應充足，減少一些水景設施，以便減少后期維修成本，避免公攤太多水電費用。第二，持續完善基礎設施，安排維修人員定期檢修小區里容易發生故障或損壞的設備設施，避免問題的出現增加維修工程量和成本支出。例如物業管理企業要對小區的樓宇門禁、監控攝像頭等設備嚴格把關，強化質量驗收，降低成本。第三，在小區做好維護設施設備的宣傳工作，因為維護設施不但是物業管理企業的責任，也是每一位業主的責任，共同守護家園，減少維護成本。例如物業管理企業要加強宣傳和引導，爭取得到每一位業主的認可、理解、配合、支持，相互監督，保證設施完好。

（三）改進成本管控方法，提高管控效果

物業管理企業成本管控的實踐所使用的管控方法應符合企業實際情況，改進方法，消除局限性，提高成本管控效果。第一，科學合理的建立作業中心，明確成本管控職責。例如物業管理企業建立保潔作業中心，負責開展日常清潔工作，清掃垃圾、處理垃圾;綠化作業中心，增加企業管理區域以內的綠色植物，擴大綠化范圍，并及時美化、養護小區的植物;維護作業中心，利用先進管理方法和技術保養小區內的房屋、公共設施等，加大維護力度;保安中心，維護物業管理范圍內正常的生活秩序、工作秩序，保護業主和客戶的生命財產安全;綜合作業中心，即職能部門或輔助部門，保證物業管理企業正常運作。在建立這些作業中心之后，采取作業成本法進行控制，全面降低企業成本。第二，追蹤物業管理企業作業成本。該方法就是加強對作業成本的控制，從成本動因著眼。例如通過消耗資源的因果關系分析物業管理企業的成本。站在成本核算的角度，追蹤作業成本的核算對象是管理處，從整體上對作業成本抑或是工作成本進行控制。作業成本控制方法有助于企業形成以業主為中心的服務意識，改變傳統只重視成本自身水平高低的現狀，從成本效益水平高低著眼，將資源消耗能否讓業主獲得價值增值為標準評價成本管控水平，提高成本管控的總體效益。第三，完善細節管理。物業管理企業在實踐工作中要注意細化成本管控過程，不僅要從企業整體層面建立成本管控機制，還要基于企業特征細化成本管控工作。因為物業管理企業的服務范圍較廣，和諸多行業都有關聯，所以控制各個過程的成本是重要實踐步驟。例如物業管理企業涉及維護公共綠地，但所在地區不同就會有維護時效性問題，就拿東北地區來說，到了冬季開展維護工作時只需做好綠地保溫工作，無需大費周章每天檢查綠地維護到位與否，有助于減少支出。在進行企業成本管控時，只有將每一個細節的成本控制到位，才能大幅度減少總的成本支出，提高企業成本管控水平。

四、 結束語

總而言之，物業企業與其他企業相比，業務方面更加綜合化、復雜化、細致化。所以在物業企業中，管理成本的高低關系著企業的長效發展能力，所以，加強物業企業成本管理控制，對促進物業企業的穩定發展有著很大的作用。

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作者簡介：

姚明明，寶石花物業管理有限公司葫蘆島分公司。