普法

編輯同志：

今年鄰居華仔一直沒有繳納供暖費用，稱熱力公司供暖服務并不符合相關標準，自己所居住的房屋暖氣一直不熱。華仔找了熱力公司來維修，并簽了確認書，確認華仔所居住房屋室內暖氣不熱，同時確認華仔未私自拆、改、變動室內的供暖設施。請問：華仔這種情況，是否應該支付暖氣費用？

答

應該支付。但是熱力公司作為供暖方供暖未達到相應溫度，則您鄰居華仔作為取暖方有權拒絕相應的履行要求，對熱力公司主張的供暖費予以酌減。熱力公司為華仔提供了供熱服務，華仔接受了上述供熱服務，雙方存在事實上的供用熱力合同關系，華仔應繳納相應采暖費。

“供暖季”居民在使用暖氣的過程中，常會遇到暖氣不熱、時冷時熱的情況，此過程中若只一味以不支付供暖費為對抗手段而不注意留存證據，后續可能面臨因無法提供證據而要如數繳納供暖費并支付違約金的困境。因此，若認為室內供暖溫度不達標，在通過正當途徑維護權利的同時要注意留存證據。例如保留相應的報修或投訴記錄，要求熱力公司或者行政監管部門實地測溫、查明暖氣不熱的原因。若對于室溫是否達標產生爭議，還可以根據《北京市供熱采暖管理辦法》第十四條的規定，委托具備室溫檢測資質的第三方機構進行檢測。

編輯同志：

今年年初，我在蛋殼公寓租了一套房子，與中介約定好以1500元短租兩個月，租房成功后卻變成為期一年的分期貸款。我詢問工作人員，對方聲稱這只是公司的租房流程。6月底，當原計劃的兩個月租約到期時，我卻被告知退不了，需要償還一年的分期貸款，如需解約則需向蛋殼公寓補繳押金和活動優惠，共計3000元。當再聯系蛋殼工作人員時，卻被告知此前為自己辦理業務的中介已離職，隨即被拉黑。請問：我該通過什么途徑維護我的權利？

答

租客需主要通過兩個方面去維護自己的權利：一個是面對房東，一個是面對微眾銀行。面對房東，要爭取獲得房東的理解，積極配合房東向蛋殼公寓維權。面對微眾銀行，租客向微眾銀行貸款時，合同是基于租客、蛋殼公寓、微眾銀行三方之間的特殊關系草擬的，微眾銀行規定租客不得對貸款支付的收款人賬戶（蛋殼公寓賬戶）提出異議；但涉及蛋殼公寓的履行能力，微眾銀行卻要求租客自行承擔一切后果。

上述條款的約定，免除了微眾銀行承擔蛋殼公寓履約風險的責任，加重了租客的風險負擔，未賦予租客特殊情況下的維權途徑，格式條款可能涉及無效。租客可以據此要求微眾銀行對蛋殼公寓事件承擔責任，制定合理的解決辦法，保障租客的合法權益。所以有貸款的，發生租賃糾紛后要及時與提供貸款的公司聯系說明情況、協商貸款后續還款事項。切記切記，不然會影響個人征信的。

對于金額較大的租客，律師建議還是及時通過訴訟解決，委托律師查封蛋殼銀行賬號，進行訴訟保全，確保自己債權能夠執行，以免出現極端情況。蛋殼公寓現在資金出現嚴重困難，不排除將來可能進入破產程序。對于蛋殼公寓拖欠房東租金的情況，同樣可以通過以上方式解決。

編輯同志：

今年年初，舅舅給奶奶房子翻修時，在房子的地暖分水器旁加裝了“過水熱”。近期，在熱力公司打壓試水時，奶奶房子發生了漏水現象。后經查修，因“過水熱”的地暖分水器回水管與分水器接頭處斷開，造成暖氣管道水外溢。漏水致奶奶房屋內木質地板、門框等家具損壞。請問：這種房屋拆改的行為，熱力公司和物業公司需要賠償自己的損失嗎？

答

不需要。經現場勘查，確定漏水系加裝“過水熱”的地暖分水器回水管與分水器接頭處斷開所致，此與物業公司、熱力公司無關。您的舅舅作為裝修人，在地暖分水器旁加裝“過水熱”并未經過供暖管理單位的批準，違反規定，具有過錯，其損失應該自行承擔。

《中華人民共和國侵權責任法》第六條第一款規定，行為人因過錯侵害他人民事權益，應當承擔侵權責任。另外，根據我國住房和城鄉建設部于2002年3月5日頒布、2011年1月26日修改施行的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第六條、第三十三條的規定，“裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動，未經批準，不得有下列行為：……（三）拆改供暖管道和設施；第（三）項行為，應當經供暖管理單位批準”，“裝修人擅自拆改供暖、燃氣管道和設施造成損失的，由裝修人負責賠償”。

因此，業主切莫違規擅自拆改供熱管道，以免承擔更大風險。

編輯同志：

我是一名北漂，之前和蛋殼簽約租房合同，合約自2020年6月25日起，到2021年6月24日止，簽約當日一次性付清整年的房租。房東本人因不在本地，把房子托付給了中介。我在12月12日晚上回家時，看到門上貼了一張房東寫的通知，上面寫了因為蛋殼公寓拖欠房租，已經和蛋殼公寓解約。次日，我聯系房東留下的電話，房東表示不會強制驅逐，讓我有時間找找中介，看有沒有渠道聯系蛋殼解決。請問：我該如何維護我的權益？

答

我們呼吁，還是要借助法律手段維護自己的合法權益。從眾多已公布的案例來看，當遇到長租公寓糾紛問題，法律一般支持租客的正當權益。作為租戶，在已經簽訂了合法有效的房屋租賃合同后，正常支付租金，即有權要求托管中介和房東繼續履行房屋租賃合同。如果房東拒不履行房屋租賃合同，屬于房東違約，租戶有權要求房東承擔違約責任。

房東委托蛋殼出租房屋，蛋殼即為房東的代理人，向外出租代理的房屋，與租戶簽訂的房屋租賃合同，對房東和租戶都有約束力，租客將租金交給蛋殼等同于交給了房東。房東和蛋殼的委托合同自動解除，不會影響租客與蛋殼之間的租賃合同。因而，如果蛋殼沒有將租金轉交給房東，屬于蛋殼違反雙方委托合同，與租客無關，房東應該去找蛋殼追責，不能上門趕人。即便托管中介跑路，租戶合法租住房屋的權利是由法律保護的。

作為租戶，在已經簽訂了合法有效的房屋租賃合同后，正常支付租金，即有權要求托管中介和房東繼續履行房屋租賃合同。如果房東拒不履行房屋租賃合同，屬于房東違約，租戶有權要求房東承擔違約責任。

對于房東來說，由于長租公寓機構沒有按時向房東支付租金和押金，房東有權起訴長租公寓機構，要求其承擔違約責任。

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（本期普法內容由北京市華允律師事務所提供，如有問題請與該所律師聯系。）