基于財務管理視角下的 房地產企業內部控制探討

孫珍蘭

摘要：內部控制是企業管理的中樞神經，是經濟發展的必然產物。近年來，房地產企業在 “穩房價、穩地價、穩預期”政策導向下，呈現“市場下行、結構分化、競爭加劇”的行業特點。要在百舸爭流的行業競爭中勝出，只有苦練內功，加強企業管理，不斷加大企業各個環節的內部控制力度，提高企業內部控制管理水平，為實現企業的戰略目標提供有力保障。文章從財務管理視角出發對房地產企業內部控制管理進行探討研究，希望能給同行管理者提供借鑒。

關鍵詞：財務管理;房地產企業;內部控制

當前，在經濟全球化浪潮下，房地產企業近年來取得了突飛猛進的發展。但在企業的快速發展過程中，不免會出現內部管理跟不上業務拓展的節奏，特別是一些知名房企推行的“3、6、9”快周轉的經營思路（即拿地3個月內開工，6個月內出正負零即基準面下完工、開始進行地上施工，9個月內拿預售證）一味地追求施工進度，而忽視了項目融資節奏跟不上、規劃設計不斷調整增加設計費用、工程質量不過關重復施工導致目標成本失控等混亂的狀況。只有不斷加強財務管理，并從財務管理視角出發實施強有力的內部控制，才能應對各個環節可能存在的財務風險。

一、房地產企業財務管理和內部控制之間的關系

房地產企業財務管理、內部控制兩者之間密切相關，在企業運營過程中，兩種管理模式相互促進、相互影響。其中，財務管理主要通過對投融資、資金流、成本管理、利潤分配等環節進行科學管理，實現企業價值最大化。在財務管理過程中，以資金管理為主線貫穿企業運營全過程。同時，內部控制又具有較強獨立性，是一個全員共同參與的控制活動，以此保障企業的資產保值增值、財務信息真實可靠、經營管理合法合規，以此防范經營風險所造成的損失，提高企業經營效率。房地產企業在內部控制過程中，財務控制是內控的核心，完善的內部控制體系，有利于提高財務管理工作質量，同時，清淅的財務管理思路和切實可行的財務管理制度更有助于提高內部控制活動執行力，提升經營管理水平。兩者之間相輔相成，缺一不可。

二、房地產企業財務管理常見風險

房地產企業在實施財務管理時，極易受到內外部因素影響，從而產生一定的財務管理風險，加大了企業發生損失的可能性。對此，及時了解可能存在的風險，并提出應對風險的措施，對企業發展具有重要意義。當前，房地產企業財務管理中常見的風險主要包含以下幾種：

（一）投資風險

在房地產企業開展項目建設期，需要投入大量資金，且周期較長，雖然有帶來相對較高利潤的可能性，但同樣也會存在較大投資風險。近些年，國家為緩解住房供需矛盾，控制與日俱增的房價，出臺了一系列調控政策，以此改善原有的經濟結構，穩定行業的經濟增長，如扶持經濟適用房的建設、鼓勵廉租房與公租房，政府限價限購政策等進一步加大了企業投資的風險。所以，在拿地前，要提前做好充分的可行性研究、將所有可能產生的不可預見的問題提前做好預判、對整個項目的目標成本及利潤情況進行科學的測算，否則將會給投資帶來較大的風險。所以投資活動的每個環節每個程序都離不開內部控制，及時掌握可能存在的風險，并制定內控措施，提升投資決策準確性，降低投資損失，才能促進房地產企業穩定發展。

（二）成本失控風險

房地產項目開發周期較長，由于前期土地、規費、工程成本投入大量資金，形成巨額資金占用，這時候往往會出現全力以赴搶工期提前達到預售節點使得資金流快速回正。近幾年來，一些大型房企推行并相互效仿“3、6、9”快周轉的經營思路。為了追求施工進度，出現工程質量不過關而導致重復施工增加施工成本;為了追求施工進度，出現一邊施工一邊改圖紙的情況，從而導致設計成本增加等混亂狀況。導致目標成本失控，給企業帶來較大經濟風險。對此，對成本投入過程加強控制，降低成本失控危機，對企業良性發展提供有力保障。

（三）資金管理風險

房地產企業樓盤預售過程中，資金回籠直接關系著房地產企業現金流量，關系著前期大量資金投入壓力的緩解，關系著項目資金占用成本的降低。然而，在房地產企業實際預售中，結算方式與按揭政策等都可能導致資金回籠的風險。造成房地產公司投入資金回籠緩慢，進而導致房地產企業財務狀況不良，制約其發展壯大。近兩年政府實行的“工程監管資金”政策也嚴重制約了企業資金周轉調度的自主性，所以要在項目初期就要做好周密的資金支付規劃，實施好資金支付流程，合理充分運用好每一筆工程監管資金至關重要，否則會出現監管資金賬戶大量資金沉積而需要用的資金卻用不上，資金管理失控。對此，在財務管理中，全面落實內部控制，有助于企業健康發展。

三、財務管理視角下房地產企業內部控制應堅持的原則

在財務管理視角下，房地產企業想要落實內部控制，有效防范財務管理風險，應堅持如下原則。

（一）制衡性原則

內部控制應當在治理結構、機構設置及權責分配、業務流程等方面形成相互制約、相互監督的機制，同時兼顧運營效率。比如房地產企業在前期拿地階段不只是投發部門的事情，應由投發、財務、設計、工程、營銷等相關部門共同參與發揮各條線的專業評估和判斷，通過共同商討反復論證才能得出投資決策。同樣其他各個環節也是如此，完成某項工作必須經過互不隸屬的兩個或兩個以上的崗位和環節，同時還要求履行內部控制監督職責的機構或人員具有良好的獨立性，去監督每個環節的操作是否符合內控要求。

（二）適應性原則

為提高房地產企業的針對性，有效控制各項財務管理風險，房地產企業應全面考慮生產經營特點、管理要求，滿足企業發展需求。首先，內部控制的制度應和財務運作的規律相結合，注重財務管理系統性、規律性，使財務管理符合相關規律。其次，內部控制的制度應與企業崗位責任結合，與房地產項目的設計、工程、開發等業務部門崗位相適應，制定崗位責任制度，杜絕崗位責任重疊而造成責任不清，職責不明的現象。

（三）全面性原則

任何一個企業在實行財務管理過程中，應將財務管理活動貫穿于生產經營全過程，內部控制自然也應貫穿決策、執行、監督全過程。內部控制應涉及橫管到邊、縱管到底、事前調查、事后評價幾個方面。說到房地產企業更應如此，房地產企業內部控制要貫穿項目拿地前的投資決策、項目落地后的融資、項目立項后規劃設計、施工建設、材料采購、預售、竣工交付等多個環節，所以只有確保內部控制的全面性，才能使財務管理活動各方面有章可循。

四、財務管理視角下強化房地產企業內部控制的措施

在財務管理的視角下，提高財務管理質量，有效控制財務管理風險，必須重視內部控制工作，提高內部控制有效性，及時高效的防范可能發生的財務管理風險，促進房地產企業穩定前行。現就如何在財務管理視角落實內部控制做如下探析：

（一）完善投資決策機制

近年來，國家制定了收緊信貸、緊縮銀根等貨幣政策，而房地產企業對資金的需求量大，周轉周期較長，在該政策下，傳統管理模式已經無法滿足需求。在實際管理中，常見問題主要包括重視業績增長而忽視資金的回籠，重視投資回報卻忽視過度負債可能帶來的風險，重視短期利益卻忽視長期可持續發展，導致房地產企業可能存諸多風險。對此，在財務管理中要對項目不同開發周期，不同時點統計準確的基礎數據，對已經存在或未來可能存在的經營風險及時作出分析報告為高層領導制定科學的投資決策機制與投資戰略提供數據參考。將內部控制嵌入財務管理中，有效降低房地產企業不必要的財務風險。

（二）提高內部控制人員業務素質

房地產企業必須制定科學的招聘措施與培訓方式，提升內部控制人員的綜合素質，為內部控制的落實提供人才支持。首先，應制定科學的招聘流程與薪酬績效體系，引進高素質的內控人才，提高財務內控的水平。其次，通過系統的專業知識、實踐技能、責任心、業務水平等培訓，提高內控人員的綜合素養。最后，應完善激勵機制，激發員工價值，增強員工對企業的榮譽感和歸屬感。

（三）制定完善的全面預算管理機制

全面預算管理機制是房地產企業內部控制的有效措施。為此，房地產企業應重視全面預算管理機制的構建，為內部控制的落實、風險的控制奠定基礎。首先，為提高全面預算管理機制的科學性，應將房地產企業的財務、生產、經營等目標與預算評價等融入其中，增強預算管理的全面性。其次，在全面預算中，應做好前期預算、中期執行與后期評估等環節，并涵蓋生產成本的控制、投融資的預算決策以及銷售的成本效益等，以此增強管理機制的科學性。最后，在執行預算時，應重視管理效果，避免盲目追求形式化，時刻關注時代變化、市場需求的變化，提高預算編制的前瞻性，更有效發揮全面預算管理的效果，為內部控制提供支持。

（四）靈活運用籌資策略

房地產企業在項目建設過程中，為滿足項目對資金的需求，籌資非常重要。房地產企業籌資方式大多為銀行信貸、證券融資、施工單位墊付以及銷售資金回籠等。這些籌資方式雖多，卻難以滿足房地產企業各個項目的需求，而資金回籠、籌資等風險，增大了財務管理的難度。對此，成立籌資決策委員會，確定資金管理權限與職責。同時，對籌資方案進行分析評估，了解其對企業未來發展的影響，利用杠桿原理籌資，避免過度貸款帶來風險。最后，以集體決策對籌資科學控制，發揮內部控制效果，避免個人偏好導致決策失誤，有效降低籌資風險，提高企業財務管理質量。

五、結語

總之，房地產企業在實際的財務管理過程中，為了規避投資、資金回籠、成本失控等風險，必須在財務管理中切實落實內部控制，完善投資決策機制，提高內控人員綜合素質，制定科學的全面預算管理機制，靈活運用各項籌資策略，發揮最佳內部控制效果，為企業健康、穩定的發展提供有力的保障。

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（作者單位：綠地地產集團南通房地產開發有限公司）