房地產企業財務成本管控分析

劉鴻雁

（山西隆潤房地產開發有限公司，山西 太原 030006）

當前房地產行業為我國社會的發展做出了巨大的貢獻，尤其在經濟新常態背景下，房地產行業的平穩發展直接影響到了我國經濟的可持續發展。面對房地產市場日益激烈的競爭狀況，房地產企業想要確保自身的市場優勢和地位，就需要加強企業財務成本管控，科學高效的財務成本管控體系，可使企業在競爭中立于不敗之地。

一、房地產企業財務成本管控的重要性

隨著改革開放政策的實施，房地產業開始逐步引入國內并市場化運作，在市場經濟日益激烈的競爭下，房地產企業財務成本管控就顯得尤為重要，科學有效的管理工作，能降低企業的成本支出，增強綜合實力，加強企業財務成本管控可以使企業在激烈的競爭中立于不敗之地，提高企業的經濟效益，促進企業長遠發展。

二、房地產企業財務成本管控過程中存在的主要問題

（一）企業對財務管理不夠重視

在房地產市場競爭日益激烈的情況下，各大房企領導者把擴大市場占有率作為企業經營的首要任務，房屋數量直線增長，建筑規模不斷擴大，大的房企甚至把市場從一二三線城市擴大到了縣城，這樣通過不斷擴大的市場規模，必然導致生產成本和資金的不斷擴大投入。由于企業把市場占有率作為首要發展的任務，且在財務管理方面沒有引起足夠的重視，因此財務管理工作不能得到科學有效地進行，致使企業財務管理工作不能及時有效地反映企業的實際經營情況，不能為企業準確地提供成本，資金等方面的信息，降低了企業的抗風險能力。

（二）財務成本管控制度不健全

科學合理的財務成本管控是房地產企業在日益激烈的市場競爭中立于不敗之地的必要條件。由于我國房地產起步較晚，因此大多數房企的財務成本管控制度不健全，嚴重影響了企業成本資金的流動性，不能為企業科學長遠規劃提供有用的信息。部分企業雖然也有自己的一套財務成本管控制度，但在具體執行中卻流于形式，不夠重視，不能將財務成本管控進行全面與深入的剖析，因此無法為決策者提供較為有用的信息。我國大部分房地產企業采用粗放式的財務成本管控措施，且在財務成本管控的方法上也滯后，因此帶來諸多問題，如：崗位職權設置不合理，沒有明確財務成本管控職責，在出現問題后相互推諉，獎懲制度不合理，難以激發員工的工作積極性，事前預測與事中控制和監督環節不到位，這都嚴重影響了房地產企業在市場經濟競爭中的優勢。

（三）建筑工程預結算管理不完善

建筑工程預結算制度在房地產企業中占有重要的地位，它是財務成本管控的重要組成部分。隨著我國房地產市場的日益繁榮，使得工程預結算項目的環節更加復雜，工程預結算的項目不斷增多，因此傳統的工程預結算方法無法滿足當前房地產企業財務成本管控的實際需求。我國大部分房企仍然采用傳統的舊的工程預結算方式，如：國內許多企業還沿用傳統的換算法，這種方法無法保證工程預結算的正規性和可靠性，同時會拉長整個項目的工作進度，使得工程預結算環節工作效率十分低下，結果并不準確，嚴重影響了建筑工程的進度及效率；此外預結算制度不合理，不科學還影響到了房地產企業綜合管理力度的提升，施工部門和設計部門缺少完整的統一網絡管理體系，而且各個部門之間缺少交流與合作，缺乏全面有效的科學的工程預結算管理制度，建筑工程預結算的不健全，不完善嚴重影響到了企業財務成本管控的分析。

（四）人員素質水平有待提高

財務人員是房地產企業財務成本管控的首要經手人，同時預結算人員也是企業成本管控的重要人員，財務人員和預結算人員素質的高低直接影響企業的財務成本管控質量。企業沒有認識到人力資源的重要性，或者忽視了人力資源給企業帶來的影響，有的企業甚至將家族成員安排到了財務等重要崗位，在人員招聘環節的不重視，這樣導致房地產企業缺乏高素質復合型人才，使企業在激烈的市場競爭中失去優勢。

三、房地產企業加強財務成本管控的對策措施

（一）增強財務管理意識

增強財務管理意識是每個房地產企業領導者和管理者必須具備的素養，要形成領導層起帶頭作用，自上而下的學習財務成本管理知識，并成立財務成本管控部，以財務成本管控部為主要部門且使全員都參與進來，并加大宣傳力度且落實到實際工作中，建立起高效的財務成本管控機制，為企業的長遠發展和規劃打好堅實的基礎，增強企業在市場中的竟爭力。具體操作為：首先，在企業內部加強宣傳財務成本管控，使全體員工樹立成本意識，對其進行培訓學習，掌握自己所在崗位具體的成本管控方法，并落實到具體的工作中；其次，通過一定的激勵政策，發揮員工的主觀能動性，主動學習與其所關聯崗位的成本管控知識，積極參與到財務成本管控工作中來；再次，各部門應加強溝通與合作，對日常工作進行良好的協調，確保各項成本管控措施落實到位，為企業財務成本管控奠定良好的基礎。

（二）健全財務成本管控制度

完善的財務成本管控制度是每個房地產企業都需要具備的制度，尤其在當下信息化與網絡化的時代，企業更需要加強財務成本管控制度，以便決策者隨時掌握準確的財務數據以適應市場的瞬息萬變。

1．優化財務預算工作機制

企業的財會部門除完成企業的財務核算基礎工作之外，還應該積極參與到項目的預決算、經濟合同的會審等工作當中，加強財務的監督職能，同時企業必須建立預算管理機制，加強預算管理工作，使成本的支出在預算的范圍之內，對超預算的支出，根據超支金額的大小分別由董事會、股東會或者經理會給出決定與否，嚴格控制各項資金的使用。

2．創建合理的資金管理制度

企業資金管理制度是主要規定怎樣合理使用資金的制度，使企業的資金得到最優化的合理配置。主要涵蓋了以下幾方面內容：（1）房地產企業應抓好資金源頭，確保資金投放取得良好效益。房地產企業的資金因首先用于保證企業的正常生產經營活動中，在此基礎上再抓住主要矛盾，將資金安排于企業急需之處且確保能取得良好的收益。使每一項資金都能得到合理的配置。（2）房地產企業應通過跟蹤考核的機制提升財務監督管控力度，使資金在使用過程中得到控制與監管，避免出現較大的財務風險。（3）房地產企業應創建良好的資金使用約束機制，確保資金使用的結構體系科學。科學的資金結構體系與使用方法是確保房地產企業各項資源發揮更大價值優勢的前提。財務部作為對資金使用結構與測算安排的部門其工作顯得尤為重要，因將資金做好統一調配管理，進而構建動態化的企業資金管控模式 。

3．完善財務成本管控制度

房地產企業的財務成本管控力完善與否影響其市場核心競爭力，因而做好財務成本管控并激發各部門在成本管控中的價值，對提升房地產企業成本管控水平極為重要，為此，應扭轉大部分房地產企業先浪費而后控制的滯后財務成本管控模式，應通過提高信息化水平并結合大數據，精準的把握房地產企業在財務成本管控過程中的每一項關鍵程序，為企業提供完備的財務成本管控信息，這樣房地產企業才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

（三）完善建筑工程預結算管理制度

房地產企業應建立科學合理的預結算管理制度，科學合理的預結算管理制度是房地產企業健康發展的前提保障，房地產企業管理層要充分認識到財務預結算的重要性，并根據企業的自身發展及長遠規劃，制定出一套科學合理的建筑工程預結算制度，并安排專業人員對工程項目進行合理的預算，對于建筑工程項目的具體施工成本以及項目需要的資金和設備進行客觀的預測與統計，使項目成本在合理的范圍內浮動，避免實際工程成本和預算成本之間出現較大偏差。同時，房地產企業在進行預結算時可以使用對比分析法提升自身的預結算能力，并在工程驗收環節通過對比法可以發現實際造價與預算之間的差距是否合理，一定程度上可以杜絕出現造假違法現象。

（四）提高人員素質

房地產企業管理層應認識到人力資源的重要性，企業的發展關鍵因素是人才，企業成本管控的關鍵因素也是高素質復合型人才的管控團隊建設。房地產企業應當通過內部挖掘與外部引進相結合的手段，培養一批高素質的復合型人才。提高人員素質主要從以下兩個方面入手：一是專業技能素養。房地產企業財務成本管控需要打造培養一批即懂先進成本管控方法又懂信息技術及預算管理的高素質復合型人才，因此房地產企業在人員招聘時應適當提高準入門檻，為企業招聘到合適的人才，這樣既能針對企業實際成本管控情況提出可行性方案，又能為企業出謀劃策，降低成本，提高企業經濟效益；同時加強對現有人員的技能培訓，定期組織員工不斷學習，學習先進的成本管控經驗，在學習和工作實踐中發掘優秀人才，這樣企業的整體人員素質就得到了提升，為企業的長遠發展在人才方面具備了優勢。二是職業道德素質。房地產企業應通過不斷地加強宣傳使管理層及員工都要樹立職業道德原則，尤其是企業財務人員在學好專業知識的基礎上，還應該在實際工作中堅守法律法規道德底線。

四、結束語

在社會經濟飛速發展的今天，房地產企業要想在市場競爭中處于優勝地位，領導層必須要增強財務管控意識，建立健全財務成本管控制度和項目預結算制度，并重視人力資源建設，以保證房地產行業的健康發展，發揮房地產做為國民經濟支柱產業的優勢地位，在經濟全球化的背景下使房地產行業在競爭中立于不敗之地。