建筑經濟成本管理有效措施分析

奧嘎

摘 要：房地產開發企業要想實現利潤最大化，就必須在房地產項目開發時，在投資決策階段、規劃設計階段、施工階段和竣工結算階段加強經濟成本控制力度。房地產行業經濟成本控制能夠對當前社會的房屋價格進行有效的調控，促進整個社會經濟建設工作更好地開展，是國民經濟穩定的關鍵因素。

關鍵詞：建筑經濟成本管理;問題;優化措施

1 建筑經濟成本管理的重要性及意義

1）使房地產企業的優勢得到更好的發揮。房地產企業的大量增加，使得各企業之間的競爭壓力逐漸增大，只有通過品質服務、合理的房產價格，方能吸引到更多的客戶。因此，加大房地產企業生產成本的控制力度，才能使企業的核心價值得到更好的展現，企業才能獲得更大的經濟收益，才能將更多的資金投入到企業的建設之中，從而使企業的優勢得到更好的發揮。

2）能夠更好地展現整個項目的經濟價值。工程項目的成本得到控制，工程的技術應用與相關管理措施更好地實施，房產的價格就可以得到更好的控制。投入成本減少，意味著房地產開發公司可以獲得更大的經濟收益，與此同時，在市場經濟管理秩序的引導之下，房價的制定也會根據市場的行情進行相應的改變。因此，合理地控制工程建設的成本，能夠使企業的價值得以更好地實現。

2 建筑經濟成本管理現狀

1）缺少規范化的管理制度。當前我國的房地產開發企業成本管理缺乏規范的管理制度，使得整個項目建設工作開展缺乏有效的指導，開發商通常會將工程項目進行發包，而承包方也會對工程項目再次進行轉包。工程建設之初，這種形式能夠使整個工程的建設管理工作得到更好地開展，但隨著工程建設的深入，會使得整個工程的管理秩序混亂，不利于整個工程建設品質的全局性控制，從而影響了整個工程的使用功能與建設進度。

2）招標文件缺乏規范性。房地產開發企業會通過公開進行招標的形式，對工程承建權利進行公開招選。但在進行招標工作開展的過程中，招標文件編寫人員對于工程建設的設計方案與相關數據理解不夠，開發商未對后續的工作加大監管的力度，使得整個招標文件數據錯誤連連，不但會使得開發企業的成本造成一定的損失，同時也會產生大量工期延誤的現象。

3 強化建筑經濟成本管理的舉措

1）投資決策階段經濟成本管理舉措。加強房地產開發項目的事前、事中控制力度，提高前期調研、產品定位、方案設計階段的市場分析和成本控制能力。項目策劃、前期調研、投資估算是投資決策的重要依據，是參與還是放棄競標的決定性因素。投資決策階段的目標成本控制是整個項目的事前控制，目標成本控制直接影響整個項目的成敗。投資決策階段的成本控制主要做好以下幾個方面：（1）組建團隊做好精細評價。組織優秀的項目團隊，建立精細的經濟成本控制體系和流程。在投資決策階段，公司需要組織一個多工種、多部門的團隊，參與投資決策階段的具體調研，完成從市場調研、產品策劃、產品定位、風險分析和利潤測算的全過程工作。可行性調研要對各種影響招標條件的因素進行考慮，比如周邊配套，交通、容積率等，根據市場預測和調查制定出項目銷售價格。可行性報告是專業團隊的全員細致的調研形成的數據分析，投資決策是經分析后形成匯總意見的結果。（2）土地成本及建安造價經濟成本控制。在競標前要進行詳細的經濟成本分析，結合位置、配套、容積率等指標進行估算，制定全面的競拍計劃，根據市場行情推算出將來產品的市場定位和定價，依照銷售價格倒推出土地成本的限額，作為競拍時控制土地成本不可逾越的紅線。分析影響建筑安裝工程成本的諸多因素，對影響工程造價的主要因素進行分析，調研近期類似項目造價指標，結合當地工程定額及取費，確定項目的建安成本指標。（3）期間費用和其他相關成本的控制。房地產項目投資大，周期長，投資決策階段要充分考慮期間費用特別是財務費用帶來的風險。在此期間要對期間費用的使用進行精細化測算，在預算范圍內合理縮減銷售費用和財務費用的支出。在項目市場定位時，要充分考慮資金成本和其他間接成本對項目總成本的影響因素，組建成本控制小組，對銷售費用、財務費用等期間費用和其他無關成本做到有效管控，從而使企業整體的資金流動起來，有效規避資金鏈斷裂的風險。

2）規劃設計階段經濟成本管理舉措。規劃設計階段的合理與否直接影響了整個項目的總成本乃至整個項目的盈虧走勢。設計階段控制的主要方法和措施有：（1）實行概算制度。經濟成本控制是一項全員參與的過程，部門之間要充分協調溝通，各部門預先對設計方案提出合理化建議，最后整合梳理形成合理可行的評估報告。根據可行性研究報告、投資預算進行建設施工等的詳細投資和預算。依據設計預算做出建設當中實際投資的最高限額，以此作為成本控制的參考依據。（2）做好限額設計。在設計過程中采用限額設計，控制工程造價。按照設計投資預算控制后期施工過程中的經濟成本，在保證總投資額上限范圍內，將投資額和工程量匹配對應，一一拆解到各個細部工程，通過層層分解，細部控制，實現對投資限額的總體控制。（3）實行工程造價和設計方案相結合的設計招標方法。選擇設計單位采用招投標制度，該制度一方面能促進設計業的良性競爭，另一方面也能很好地將好的設計方案與項目投資估算結合在一起，促進設計人員在成本控制的基礎上提供最優的方案。

3）建筑安裝環節經濟成本管理舉措。制定公司招標制度并嚴格執行。通過招標制度公平公正地選擇信譽高、施工質量好、工期短、造價適中的施工隊伍。把施工涉及的雙方的權利和義務在合同中予以明確，以免在施工中可能產生職責不明、互相扯皮、影響造價、延誤工期等狀況。

合理安排施工順序，減少臨時設施產生的經濟成本。在安排建設計劃時，要將公建配套等基礎設施的建設與住宅建設統籌規劃，盡量不發生或少發生臨電、臨水、供熱等臨時費用，以免造成二次施工帶來的人力、財力、物力的浪費。

建立工程變更制度，降低工程經濟成本。監理工程師應加強監督，防止發生不合理的工程變更;合理的工程變更也應遵循工程變更審批制度，逐級審批。

嚴格控制材料、設備的采購經濟成本。對于自購材料，采購部門一方面要做到貨比三家，另一方面也要掌握材料市場變化的動態趨勢，在滿足施工的前提下，把握好訂貨的時機。凡是由施工企業提供的材料，可以采取一些限制性的措施，如限制供貨的廠商、品牌，監督材料的質量等。

4）加強竣工結算的管理。建立明確的工程竣工結算管理辦法和流程，明確賦予工程竣工結算參與人的權利義務。負責收集工程竣工結算資料的部門，應及時完善有關結算資料手續，對他人提供的所有工程竣工結算資料必須審核其是否真實、有效、合理、合法。

加強工程竣工結算中的廉潔建設。作為工程竣工結算管理人員，一是行為方面要以身作則，加強對具體參與人員的職業操守教育監督;二是要做好制度方面的規定，從制度上約束腐敗事件的發生。

做好工程結算審核工作。除了認真審核工程量，還需認真閱讀施工合同文件，認真理解合同條款的準確含義。

4 結束語

在房地產開發企業發展過程中，成本管理在其中具有關鍵性作用，尤其是在成本分析、預測、決策以及核算等方面，不僅提升了企業的市場競爭力，而且還降低了企業的運行費用，為企業健康、穩定地發展提供了重要的基礎保障。因此，房地產開發企業應當加大力度重視成本管理問題，運用科學、合理的管理手段和方法，在最大范圍內減少支出成本。

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