房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范探討

林士楷

摘 要：稅務(wù)籌劃體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的智慧，是房地產(chǎn)企業(yè)合法合理科學(xué)的避稅手段，也是企業(yè)追求利潤最大化的重要手段，相比于其他的建筑成本或管理成本要求時(shí)間長，稅務(wù)策劃見效快，影響小。雖然稅務(wù)籌劃有較明顯效益，但涉及影響方方面面，所以給房地產(chǎn)企業(yè)帶來利潤的同時(shí)也存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，因此本文先簡單概述稅務(wù)籌劃方面內(nèi)容，著重分析了風(fēng)險(xiǎn)的來源，最后根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的影響進(jìn)行針對性的策略防范探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);稅務(wù);籌劃;風(fēng)險(xiǎn);防范

“房子是用來住的、不是用來炒的”，面對當(dāng)前國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，稅務(wù)籌劃已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤合法化、最大化的重要手段，也是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要環(huán)節(jié)。稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)在與國家稅法和政策不沖突的情況下，通過對經(jīng)營、投資、理財(cái)?shù)然顒?dòng)的事先籌劃和安排，達(dá)到合理合法的避稅目的;同時(shí)，必須注意到房地產(chǎn)企業(yè)獲得高利潤背后存在的各種風(fēng)險(xiǎn)，因此，對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃有可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，制定出有效的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，是房地產(chǎn)企業(yè)長期的工作重點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃方面及認(rèn)識誤區(qū)

對企業(yè)而言，稅務(wù)籌劃得當(dāng)，用足用好稅收優(yōu)惠政策，有利于減輕節(jié)省企業(yè)的稅負(fù)，增加企業(yè)的利潤和可用資金，將大力促進(jìn)企業(yè)良性發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)的常見稅務(wù)籌劃稅金方向，主要圍繞土地增值稅籌劃、土地使用稅籌劃、房產(chǎn)稅籌劃、變房屋銷售為股權(quán)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)所得稅籌劃等方面內(nèi)容展開，其中涉及的土地增值稅及企業(yè)所得稅有較豐富的運(yùn)作手段和技巧，是籌劃方面的重中之重。

在房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成中，除了地價(jià)、建筑成本，稅收成本也位居前列，地價(jià)是沒辦法減免的，建筑成本涉及諸多單位及時(shí)間要素難以一時(shí)處理，所以在房地產(chǎn)競爭如此激烈行業(yè)，必須從稅收上想辦法，所以稅務(wù)籌劃的重要性就有所體現(xiàn)了。且房地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)節(jié)眾多，其中的每一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)行為的發(fā)生都會(huì)涉及稅金，所以稅金的籌劃有著巨大的空間。雖然稅務(wù)籌劃無處不在，但是太過于注重細(xì)節(jié)又不好把握整體，因此，作為公司最好在戰(zhàn)略、經(jīng)營和理財(cái)三個(gè)層面上，立體系統(tǒng)地進(jìn)行思考和規(guī)劃。

稅務(wù)籌劃是一項(xiàng)復(fù)雜性、專業(yè)性很強(qiáng)的系統(tǒng)工程，因?yàn)槠浯嬖谟谡麄€(gè)公司的方方面面，只有統(tǒng)籌規(guī)劃才可以更好地進(jìn)行稅務(wù)籌劃，但是公司內(nèi)部往往只交給財(cái)務(wù)部門，認(rèn)為只需要財(cái)務(wù)部門進(jìn)行設(shè)計(jì)就行，缺少部門之間的聯(lián)動(dòng)，而且在現(xiàn)實(shí)社會(huì)中，財(cái)務(wù)部門都會(huì)受到很多的限制，因此，作為公司要從員工、財(cái)務(wù)部門以及管理者一起發(fā)力，落實(shí)籌劃的舉措和要求，執(zhí)行的效率才會(huì)更具成效。

二、房地產(chǎn)企業(yè)存在的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)

（一）政策帶來的風(fēng)險(xiǎn)

稅收政策風(fēng)險(xiǎn)是因?yàn)榫唧w設(shè)計(jì)的稅收籌劃方案與以后的政策可能會(huì)有所沖突，而且由于政策地發(fā)布具有時(shí)滯性，這就會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)在稅務(wù)籌劃方案雖然符合市場，但是會(huì)與后來的稅收政策發(fā)生沖突，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的籌劃計(jì)劃難以具有流暢性。房地產(chǎn)對于我國國民來說也是生活資料之一，我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展還不夠成熟，所以無法完全交給市場進(jìn)行調(diào)控，國家政府多用行政手段，國家與地方對于房地產(chǎn)政策經(jīng)常會(huì)有所變動(dòng)，而且逐漸趨嚴(yán)并且變化較大。由于政策的改動(dòng)過多，但總體的法律法規(guī)又沒改變，就會(huì)使得稅收法令和政策太過繁雜不夠透明，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的籌劃方案不夠具有穩(wěn)定性。

（二）法律帶來的風(fēng)險(xiǎn)

在我國因?yàn)樨?cái)務(wù)行業(yè)發(fā)展的時(shí)間較短，因此稅務(wù)籌劃業(yè)務(wù)的專業(yè)能力不夠成熟，專業(yè)人才還較欠缺。而稅務(wù)籌劃業(yè)務(wù)需要的是熟悉房地產(chǎn)行業(yè)整個(gè)開發(fā)流程的專業(yè)人員，還需要熟知相關(guān)的法律法規(guī)，以及懂得可以使用的避稅工具，因此如果企業(yè)對于法律了解不夠透徹，沒有合理規(guī)劃方案，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)成為逃稅，容易造成違法的風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)籌劃最重要的一點(diǎn)就是合法，這就要求吃透法律，在法律的規(guī)定下最大效益化籌劃方案，因此要有風(fēng)險(xiǎn)防范的系統(tǒng)和措施，盡量減少主觀意見的風(fēng)險(xiǎn)，保證房地產(chǎn)企業(yè)的正常穩(wěn)定發(fā)展。

（三）財(cái)務(wù)帶來的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展由于周期長，風(fēng)險(xiǎn)大，資本要求高，投入門檻高，這就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性不足，在行業(yè)擴(kuò)張性前景好的時(shí)候，資金壓力較少;但是如果遭遇了政策風(fēng)險(xiǎn)，比如銀行的房貸收緊以及行業(yè)的競爭壓力過大地價(jià)上升太快，都會(huì)給房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)帶來很大的壓力。因此房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也是巨大的，這就需要企業(yè)在籌劃稅務(wù)時(shí)，不要只看投入的資本額度，去強(qiáng)調(diào)稅務(wù)籌劃獲得的收益，要重視相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，而不是一味追求經(jīng)濟(jì)效益，在經(jīng)濟(jì)衰退的時(shí)候，容易讓企業(yè)陷入債務(wù)危機(jī)惡性循環(huán)。

（四）行業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營項(xiàng)目具有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益和回報(bào)周期長的特點(diǎn)，通常計(jì)劃是趕不上變化的，社會(huì)總是復(fù)雜多變的。因此對于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)首先面臨的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)就是周期長，財(cái)務(wù)人員進(jìn)行避稅計(jì)劃的時(shí)候，需要不斷地進(jìn)行更新，必須按照當(dāng)時(shí)最新的法律法規(guī)和政策進(jìn)行設(shè)計(jì)，其次需要在過程中觀察是否有變化，需不需要改變。其次房地產(chǎn)的各個(gè)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)也繁多，并且面臨著國家嚴(yán)格的管控，使得稅務(wù)籌劃增加了一定的難度?；I劃人員無法進(jìn)行平衡收益與風(fēng)險(xiǎn)，籌劃收益與籌劃人員的專業(yè)水平關(guān)聯(lián)過大，若操作不規(guī)范，選擇的籌劃方案不合理，那么就不可能實(shí)現(xiàn)合理的避稅還會(huì)增加籌劃的風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范策略

（一）建立完善風(fēng)險(xiǎn)防范預(yù)警體系

企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范要建立多重防線，從多角度多層次進(jìn)行，建立預(yù)警體系。首先由財(cái)務(wù)部通過關(guān)鍵數(shù)據(jù)進(jìn)行測量風(fēng)險(xiǎn)，從而控制匯報(bào)給上層。其次，由審計(jì)部進(jìn)行監(jiān)督，審核一遍再把結(jié)果反饋于相關(guān)部門進(jìn)行核對，最后再由相關(guān)部門進(jìn)行確認(rèn)，從而保證數(shù)據(jù)的真實(shí)性，也使得第一線員工很難造假。明確防范責(zé)任，有利于培養(yǎng)員工的責(zé)任心，增加工作的可靠性。

（二）熟知法律法規(guī)及有關(guān)稅務(wù)政策

企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范內(nèi)部要先行先識。稅務(wù)籌劃的一項(xiàng)重要前期工作，就是企業(yè)內(nèi)部必須熟練掌握有關(guān)法律法規(guī)，理解法律精神，掌握政策尺度。無論是為企業(yè)服務(wù)的外部稅務(wù)籌劃人，還是企業(yè)自身內(nèi)部的稅務(wù)籌劃人及公司領(lǐng)導(dǎo)層，在著手進(jìn)行稅務(wù)籌劃之前，首先都應(yīng)當(dāng)學(xué)習(xí)和掌握國家稅法精神，尤其是對實(shí)施跨區(qū)域稅務(wù)籌劃業(yè)務(wù)，都必須了解國家法律及有關(guān)該區(qū)域的相關(guān)規(guī)定，熟悉所涉及稅收規(guī)定的有關(guān)細(xì)節(jié)，努力先做到知己知彼，方能百戰(zhàn)百殆。

（三）建設(shè)積極風(fēng)險(xiǎn)防范管理氛圍

企業(yè)內(nèi)部要樹立風(fēng)險(xiǎn)防范意識，要在企業(yè)文化中加強(qiáng)宣傳，反復(fù)熏陶，時(shí)時(shí)刻刻影響員工以及管理者?？梢栽O(shè)計(jì)相關(guān)標(biāo)語放在公司內(nèi)部，讓員工們時(shí)刻看到。或者可以組織知識有獎(jiǎng)比賽，設(shè)立獎(jiǎng)品鼓勵(lì)各個(gè)部門參加，這樣就落在實(shí)處。給予風(fēng)險(xiǎn)防范評比，可以有效地從上到下建立風(fēng)險(xiǎn)防范管理氛圍。

（四）加強(qiáng)與稅務(wù)管理部門溝通交流

稅務(wù)規(guī)劃屬于財(cái)務(wù)方面，需要由財(cái)務(wù)部門進(jìn)行溝通合作，首當(dāng)其沖是要與稅務(wù)管理部門主動(dòng)進(jìn)行溝通，并加強(qiáng)與其他部門的合作，這才能有利于稅務(wù)管理的總體布局。稅收計(jì)劃貫穿房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)流程，存在于企業(yè)項(xiàng)目的方方面面，當(dāng)然也離不開納稅主管部門的時(shí)刻監(jiān)督，所以加強(qiáng)與稅務(wù)管理部門的溝通合作非常重要，可以加大操作空間，靈活運(yùn)用稅收政策優(yōu)惠、納稅期遞延法、轉(zhuǎn)讓定價(jià)籌劃、會(huì)計(jì)處理方法等等手段，解決、降低房地產(chǎn)企業(yè)的整體風(fēng)險(xiǎn)。

（五）制定企業(yè)全面納稅籌劃管理制度

稅務(wù)籌劃需要作出選擇，不光是為了節(jié)約稅費(fèi)，更應(yīng)該符合企業(yè)發(fā)展經(jīng)營的戰(zhàn)略，不然節(jié)約的稅費(fèi)反而對企業(yè)的發(fā)展形成阻礙，容易起到反面的作用。其次它所涉及的稅種多種多樣，因此，需要制定更加全面的籌劃管理制度，這也可以從制度方面，鼓勵(lì)籌劃員不追求單一稅收的高低，而是分析統(tǒng)計(jì)整體稅務(wù)的輕重。

（六）制訂科學(xué)合理的稅務(wù)籌劃方案

稅務(wù)籌劃不能僅從某單一的稅種看到收益的多少，更應(yīng)該看整體稅務(wù)的輕重。而且由于籌劃計(jì)劃對應(yīng)的項(xiàng)目具有復(fù)雜性、長期性，實(shí)際情況也更為復(fù)雜，這就要求籌劃計(jì)劃必須具綜合性、科學(xué)性，考慮到種種情況，例如項(xiàng)目的工期與資金使用期限是否匹配，拆借資金如何運(yùn)作，何種資金獲取方式成本更加低廉。所以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)穩(wěn)健發(fā)展，必須保證制訂的稅務(wù)籌劃方案具有全面性。

四、結(jié)語

稅務(wù)籌劃雖然能給房地產(chǎn)企業(yè)短期就可以帶來巨大的經(jīng)濟(jì)收益，但是也必須注重相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)問題，一旦過于追求經(jīng)濟(jì)效益，就容易讓風(fēng)險(xiǎn)過大侵蝕整個(gè)企業(yè)，對企業(yè)造成巨大的損失。因此必須在企業(yè)內(nèi)外部，不論是企業(yè)文化，還是規(guī)章制度，還是加強(qiáng)稅務(wù)部門溝通，都要重視風(fēng)險(xiǎn)問題，這才能發(fā)揮稅務(wù)籌劃的擔(dān)當(dāng)作用，從而減輕房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本壓力，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)長足健康的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]李敬通.房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)及防范措施探究[J].納稅，2019，13（15）：53+55.

[2]李萍.淺談房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的有效防范[J].全國流通經(jīng)濟(jì)，2019（18）：136-137.

[3]張?jiān)罕?房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的防范措施研究[J].納稅，2019，13（28）：46.

[4]廖美蓮.簡述房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的防范對策[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2019（13）：195+198.

[5]鄧小軍.房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃及風(fēng)險(xiǎn)防范探討[J].財(cái)經(jīng)界，2020（30）：225-226.