我國房地產經濟波動與金融風險防范研究

李琳

【摘要】隨著中國人口數量的不斷增長，人民生活水平的不斷提高以及房地產業的不斷發展，房地產的快速增長離不開資金的支持。目前在中國，開發房地產的資金支持主要以銀行貸款為主，房地產公司的快速增長本質上取決于貸款，因此在市場發生波動后，銀行將承擔金融風險，將增加房地產投資的風險。因此本文從房地產經濟波動的理論分析、我國房地產出現經濟波動的原因分析以及進行房地產經濟波動的金融風險防范策略等方面對本課題進行了分析。

【關鍵詞】房地產經濟波動? 金融風險? 防范策略

當前，房地產業被認為是為中國經濟發展和為中國GDP增長做出貢獻的主要產業。房地產行業與金融體系息息相關。同時，房地產業的發展必須以金融體系的支持為基礎。另外，房地產業對金融體系產生了重大影響。如果房地產經濟波動大，則可能導致金融風險，并且金融風險不能及時制止，它將逐步升級為金融危機，并成為我國可持續發展的絆腳石。因此，有必要研究房地產經濟波動的原因并制定科學預防金融風險的計劃。

一、房地產經濟波動的理論分析

（一）房地產經濟波動的概念

房地產增長不一定平穩上升。它和國民經濟的增長一樣，會發生一定波動，這些波動體現在房地產經濟的各個層面，包括房地產的經濟增長率，房地產消費水平，房地產就業水平，房地產價格水平和房地產結構等。從房地產市場的長遠發展來看，房地產的經濟增長率始終很高，但它會隨著房地產的價值發生波動，這是對市場經濟規律演變的回應。

（二）房地產經濟波動的類型

房地產的經濟波動可以大致分為兩類：房地產的經濟周期波動和房地產的異常波動。在這里，房地產經濟的周期性波動是有規律的波動。房地產發展受到各種外部因素和自身規律的限制，房地產的發展過程會出現周期性波動。這種周期性的波動根據國家的宏觀經濟政策相對應，并且與經濟發展水平相關。這些周期主要受匯率因素，心理預期，供求因素等的影響。房地產經濟的異常變化不同于周期性波動。，他們沒有規則可循，而且非常隨機。這些異常的波動通常受房地產泡沫影響，價格盲目上升，當價格上升到一定程度時，價格急劇下跌，表明波動性很大。這種不穩定性破壞了經濟發展規律，不利于健康的經濟發展。

二、我國房地產出現經濟波動的原因分析

（一）經濟因素與社會因素

近二十年來，房地產經濟一直是國內生產總值（GDP）的主要組成部分，其對中國經濟作出的貢獻不可低估。高投資是中國經濟增長的重要特征。重要數據表明，基礎設施約占總投資的25%，房地產占25%，制造業占30%，上面三項加起來占所有投資的80%-85%。房地產業對GDP作出的貢獻超過15%，占中國經濟的貢獻值20%以上，土地收入達到70%，中國12.2萬億元的到位資金在中國全社會融資中達到 70%。財政收入對房地產的影響越來越重要，并且是影響中國房地產發展的重要經濟和社會因素。

（二）投資回報原因

當房地產行業面臨高投資回報率時，有大量資金流入房地產行業，從而提高了經濟曲線，有助于推動房地產經濟的增長。但是，隨著房地產的增長，房地產市場的供求關系也受到影響，從而導致房地產經濟波動。結果，我們看到投資回報的增加和市場供給需求的變化都會影響房地產經濟。

（三）資金原因

房地產業是資本密集型產業。因此，有必要確保具有穩定的資金條件，以確保房地產業的可持續發展。資金不足會給房地產行業發展帶來困難。根據《房地產研究報告》，中國房地產行業的大部分資金來自銀行貸款。房地產業實現其當前繁榮和增長的主要動力是銀行的支持。在2008年房地產資金來源結構中，我們可以看到4萬億元的總投資中有20%來自房地產公司自身投資，公司通過各種渠道籌集了近30%的資金，其余50%來自銀行貸款。從以上數據也可以明顯看出這一點，即中國房地產行業的金融來源比較單一，很大部分來源于銀行，這會導致造成較高的投資風險，因為其大部分資金依賴銀行，從而發生經濟波動。

（四）心理因素

心理因素主要與房地產市場參與者消費的盲目性和投資者有關，短期內這可能會導致房地產經濟發生變化。消費者和投資者因自身決定或由于外部影響而決定未來房地產價格產生波動，取決于投資決策或消費者行為。這種消費方式很隨機。但是，隨著時間的流逝，相關反饋信息變得更加準確，行為逐漸消失，消費者心理變得理性，因此，心理因素會在短時間內影響房地產經濟波動。

三、進行房地產經濟波動的金融風險防范策略探討

（一）通過我國資金投入強化來平衡經濟環境變化

從房地產經濟波動的許多因素來看，經濟環境是無法控制的。因此，要實現穩定，我們只能大力加強對投資政策的監管，并且這也需要在投資政策角度從三個方面入手。換句話說，必須更改當前的投資結構和房地產規模，并將其與新時代的特定條件結合起來。實際的投資行為會對房地產的當前狀態產生重大影響，尤其是在環境變化時期。因此，弄清當前的產權，并根據實際情況完善金融風險規避是非常重要的。下一步是對投資規模調控。換句話說，應該確保投資規模和數量與中國經濟發展相適應，這是促進中國房地產投資的重要途徑。具體應用上，就是需要控制資金投入和規模比例，最后，房地產交易需要在某些條件下受到監管。在這個過程中，有必要自覺地強調政府在這當中所起的非常重要的作用。

（二）加強調控房地產業的投資政策

首先，就投資規模而言，應結合宏觀經濟控制政策，遵守“因城施政”原則，建立房地產投資政策以及控制投資規模的發展。第二，必須建立政府投資標準。國家通過相關措施保障房地產業的健康和穩定發展。最后，加劇房地產杠桿投機的打擊力度，嚴格管理金融機構，命令不合格商業企業停止營業，有效利用宏觀評估體系加強治理，適當管理金融機構行為，避免發生次貸危機。

（三）通過房地產金融系統健全來完善個人征信

個人征信旨在針對房地產價格以及供求之間的實際關系，這是打印金融風險的重要起點。與最近在中國爆發的疫情來說，長期消費結構導致的供給和需求關系的變化是重要的。因此，需要完善個人征信，以使房地產波動在合理范圍內。在這種情況下，應合理使用技術參考數據來規避風險，這是分散風險并指導正確的金融貸款方式的重要途徑。對于個人征信系統來說，這也是限制有關個人貸款購買住房的情況出現，即限制購房者貸款，可以很大程度上避免多人貸款的違約。

（四）建立完善的宏觀監測指標系統

受當前金融房地產環境影響下，金融監管體系可以預警金融風險的出現。在監控房地產相關資料時，房地產行業可以明確發展狀況，保證宏觀政治調控的方向性。

（五）大力發展房地產行業的信托投資基金

當前房地產的投資門檻高，導致產生了非常低的流動性，積極發展穩定的信托投資基金不僅可以有效地解決這些問題，而且可以緩解銀行的資金壓力和房地產公司的資金狀況，并提供多渠道的資金融資渠道，防止金融風險以確保房地產的持續增長。

四、結語

顯然，通過對房地產經濟波動的研究，可以發現房地產經濟在國民經濟的發展中起著重要的作用，它是國民經濟發展的重要支柱。國民經濟的良好發展離不開房地產市場的發展。因此，政府及相關部門應積極采取宏觀調控措施，加強對房地產市場的監控，引導房地產市場實現快速和可持續現發展，合理規避房地產市場的不足，并且采取相關的措施來完善房地產市場發展的缺陷，以使房地產經濟盡可能發揮出積極的作用，并且可以進一步促進國民經濟的發展。

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