淺談內(nèi)部審計在物業(yè)管理企業(yè)中的作用

文/畢雷（北京建工恒興置業(yè)集團有限責(zé)任公司）

一、現(xiàn)階段物業(yè)管理企業(yè)常見的風(fēng)險

（一）財務(wù)管理方面

根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營特點，多數(shù)企業(yè)以子公司、項目部為核算單位，各公司、各項目部獨立收支，靈活性、自主性較大，公司監(jiān)督、控制環(huán)節(jié)容易出現(xiàn)漏洞。容易出現(xiàn)以下問題：一是不相容崗位職責(zé)未分離，財務(wù)人員收費、記賬未分離，印章保管、重要票據(jù)保管未分離；二是收費崗位缺乏監(jiān)督，監(jiān)守自盜；三是收費崗位日記賬不清，定期不進(jìn)行盤點，出現(xiàn)大額盤盈、盤虧；四是報銷審批不嚴(yán)格，手續(xù)不完善。

（二）物資采購方面

在固定資產(chǎn)、消耗物料等方面，容易出現(xiàn)以下問題：一是物資申購時，審批流程不嚴(yán)格，申購無比價、申請單填寫內(nèi)容不清、審批流程不嚴(yán)謹(jǐn)；二是合同簽訂時，對重要合同條款約定不明[1]，對付款、發(fā)票、運費、違約責(zé)任等事項，沒有明確約定；三是合同執(zhí)行時，未嚴(yán)格按照合同內(nèi)容履約；四是物資驗收入庫環(huán)節(jié)不嚴(yán)謹(jǐn)，沒有清點物資數(shù)量、核驗質(zhì)量，做好出入庫記錄，定期盤點，造成物資短缺。

（三）大中修管理方面

物業(yè)管理企業(yè)作為寫字樓、住宅小區(qū)的日常服務(wù)、管理、維護(hù)方，有義務(wù)對相關(guān)設(shè)備設(shè)施定期進(jìn)行檢修、維護(hù)，如電梯、水箱、外立面等樓梯硬件設(shè)備設(shè)施，需動用公共維修基金，進(jìn)行大中修維修改造。在這一過程中，容易出現(xiàn)以下問題：一是工程項目招標(biāo)時，資質(zhì)審核不嚴(yán)、招標(biāo)程序不規(guī)范、招標(biāo)舞弊；二是工程維修過程中，臨時性増項變更手續(xù)不嚴(yán)格；三是工程未按合同要求進(jìn)度履約；四是工程竣工驗收程序不嚴(yán)格，存在后續(xù)維保問題。

二、提升物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部審計工作實效性的策略

（一）重視思想政治工作，強調(diào)工作隊伍建設(shè)

內(nèi)部審計人員牢固樹立“四個意識”、堅定“四個自信”、做到“兩個維護(hù)”[2]。把政治貫穿到內(nèi)部審計工作全過程，要自覺提升政治能力、專業(yè)能力，要勇于擔(dān)當(dāng)責(zé)任，出實招、求實效。

（二）重視風(fēng)險管理工作，強調(diào)企業(yè)制度建設(shè)

風(fēng)險管理和內(nèi)部控制工作是提升企業(yè)建設(shè)水平的重要內(nèi)容，而內(nèi)部審計部門的存在可以從一定程度上提升企業(yè)的風(fēng)險管理和內(nèi)部控制工作水平。為進(jìn)一步提升企業(yè)風(fēng)險管理和內(nèi)部控制工作水平，內(nèi)部審計工作人員可以從企業(yè)制度建設(shè)的角度進(jìn)行思考，通過強調(diào)企業(yè)制度的完善化建設(shè)，引導(dǎo)更多的人參與到企業(yè)管理工作中。為此，物業(yè)管理企業(yè)可以嘗試從預(yù)防的角度出發(fā)，建立同級以及不同級工作互查制度，要求各層級工作人員從實際工作中入手，定期對企業(yè)各部分工作進(jìn)行審視，及時發(fā)現(xiàn)工作中存在的問題，并采取有效對策。

（三）重視工作能力提升，強調(diào)員工素養(yǎng)建設(shè)

相較于其他行業(yè)而言，物業(yè)管理人員的薪資水平并不高，無法將更多高素質(zhì)人才引入到行業(yè)中，實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)建設(shè)水平的提升。在這種發(fā)展背景下，要想借助內(nèi)部審計工作提升物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展水平存在一定的困難。因此，物業(yè)管理企業(yè)必須重視提升內(nèi)部工作人員的工作能力，全面提升員工的職業(yè)素養(yǎng)，以滿足物業(yè)管理企業(yè)實際發(fā)展的需求。如物業(yè)管理企業(yè)可以嘗試構(gòu)建新老員工搭伙的工作機制，讓老員工幫助新員工在成長和發(fā)展的同時，借助新員工的新思想，讓老員工不斷進(jìn)行先進(jìn)工作理念、思想、技術(shù)、方法等的學(xué)習(xí)，從而促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)整體建設(shè)水平的提升。

（四）重視審計工作開展，強調(diào)多維防范建設(shè)

內(nèi)部審計工作的開展對物業(yè)管理企業(yè)自身建設(shè)水平的提升具有不可忽視的影響，但前提是內(nèi)部審計部門的各項工作可以順利、有效地落實，這樣才能最大程度地發(fā)揮內(nèi)部審計部門的價值[3]。因此，在物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部審計部門開展工作時，應(yīng)當(dāng)創(chuàng)建多維度的工作防范機制。比如，內(nèi)部審計部門在日常工作中，可以從風(fēng)險導(dǎo)向型內(nèi)部控制審計工作模式的角度進(jìn)行思考。針對各項管理風(fēng)險，構(gòu)建事前、事中、事后等三個階段的審計工作機制，從風(fēng)險發(fā)生的全過程入手，讓內(nèi)部審計工作從傳統(tǒng)的查錯糾弊及財務(wù)審計等工作內(nèi)容中擺脫出來，構(gòu)建起具有管理、監(jiān)督、治理、服務(wù)等多重功能的審計部門，全面提升自身的服務(wù)能力。

（五）重視審計結(jié)果運用，強調(diào)問題整治建設(shè)

在審計年度工作計劃中列明審計整改任務(wù)。同時，壓實整改責(zé)任，加強整改管理、監(jiān)督和檢查，嚴(yán)肅整改問責(zé)、追責(zé)等工作,對審計發(fā)現(xiàn)的重大違紀(jì)違法及企業(yè)損失問題，要依法依規(guī)追究責(zé)任[4]。典型案件要舉一反三，防患于未然，切實起到風(fēng)險警示教育。

三、結(jié)語

基于內(nèi)部審計工作對物業(yè)管理企業(yè)建設(shè)和發(fā)展的重要性，物業(yè)管理企業(yè)需要將內(nèi)部審計工作的有效開展重視起來，充分掌握當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部審計工作開展中存在的問題，并有針對性地采取對策，強化內(nèi)部審計部門的工作能力，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)建設(shè)水平的提升。