“營改增”規制下房地產開發企業成本管理對策探討

摘要：在經濟高速發展下，房地產開發企業之間的競爭日趨激烈，企業為了長久、持續的發展，必須要依據“營改增”稅收體制改革內容，調整工作方案，明確戰略目標，加強成本控制管理力度，這是房地產開發企業在競爭激烈的市場環境下，提升自身競爭優勢的最佳途徑。本文將重點圍繞“營改增”規制下，房地產開發企業成本管理工作進行論述，闡述成本管理流程，總結房地產開發企業，在當前階段開展各項工作時，成本管理工作存在的問題，并結合現代發展理念，明確成本管理問題出現的原因，改進成本管理制度，完善稅收籌劃內容，改善經管理觀念，創新經營管理模式，擴展工作業務領域，合理地利用國家政策開展各項工作，并借助互聯網平臺，擴大企業在市場中的影響力，從而使房地產開發企業，可以在“營改增”規制下長久、持續地發展，并獲得可觀的經濟效益。

關鍵詞：房地產開發企業;“營改增”規制;成本管理;研究

中圖分類號：F275?文獻識別碼：A?文章編號：2096-3157（2020）24-0170-03

為了更好地應對經濟一體化發展趨勢，我國提出供給側結構改革，在當前時段，正處于我國財稅體制改革的攻堅階段，在國務院統籌部署下，使改革工作有序地推進，以交通運輸及部分現代行業作為試點，開展“營改增”稅收體制改革，根據改革收獲的成果，合理地調整相關內容，經過幾年的時間，“營改增”稅收體制改革已經取得了良好的成績，如今“營改增”稅收體制已經大范圍的推廣，房地產企業需要在“營改增”的作用下，調整企業工作內容，借助“營改增”稅收改革體制，加快財稅體制改革進程，從而讓企業在供給側改革背景下減輕賦稅，緩解企業發展壓力，解決重復征稅對企業發展造成的影響，優化我國經濟結構。

一、房地產開發企業在“營改增”規制度下的成本管理流程

房地產開發企業開展成本管理工作時，具有長周期與復雜的特征，這會在一定程度上提升成本管理的難度。房地產開發企業業務活動，主要圍繞項目開發與經營展開，為此成本管理也會隨著項目運行階段的不同而有所變化，項目各階段業務成本占總成本的比重不同，因此成本管理內容需要參考項目運行情況，加以設計。成本管理作為房地產開發企業的重點內容，需要結合“營改增”稅收體制改革進行調整，這是企業進行成本管理流程分析必須考慮的內容，將房地產項目開發業務流程與企業成本管理流程進行融合，這是企業在“營改增”稅收改革體制下，順利推進各階段活動，降低項目總成本的有效方式。

1.論證階段

在項目論證階段，需要對項目進行研究，了解項目的可行性，同時還應該獲取土地信息，了解土地成本與相關信息，了解土地在企業成本結構中所占的比重，同時還應該結合“營改增”稅收體制改革內容，獲取房地產項目信息。如公司改制重組階段，針對土地采用不同的方式，抵扣土地成本，將增加項目開發的資金，導致企業稅負大幅度上升，土地出讓金在“營改增”后也會發生極大的變化，會影響地方政府的財政收入，同時還使得房地產企業，短期利潤大幅降低，從而影響到房地產行業長久發展。

2.設計階段

在項目設計階段，需要估算項目成本，明確項目成本目標，從而根據掌握的內容，規范項目設計標準，明確項目材料選取工作重點，保證建設質量達到標準，這些環節都會在極大程度上牽動項目總體建設成本。開展項目設計階段工作時，會影響到項目的總成本，因為該項工作直接影響到項目后期的總成本規劃。在實際工作中，設計單位開展各部分工作時，材料費用與儀器設備的使用，都會從總成本中抵扣，如果設計單位項目運營工作時，人力資源成本過大，會使得房地產企業稅負增加。除此之外，勞務費不參與總成本的抵扣，需要由設計單位承擔，這樣納稅額無疑進一步擴增，設計費用的增加無疑會進一步增大企業的資金支出，對于企業開展成本管理工作會產生極大的影響。與此同時，設計人員成本意識薄弱，設計的方案并不符合實際，這樣無疑會增加后期預算，導致項目工程變更大幅度增加，從而增加了成本管理的難度。為此，在設計階段必須從實際角度出發，設計方案內容，同時應該合理地開展限額工作，嚴格按照合同控制造價以及成本管理的要求，推進跟蹤審計等工作。

3.招標階段

項目招標階段是房地產企業進行項目承包商招標環節，在國家推進“營改增”稅收改革的背景下，項目承包商做房地產開發企業，需要根據政策要求開展各項工作，但是大部分房地產開發企業會在這段時期，存在稅收抵扣不及時的情況，從而增加企業成本管理難度。房地產開發企業作為進項稅額的主要承擔者，其工作表現，直接影響到企業成本管理成效，在“營改增”稅收規制下，房地產企業開展企業招標時，需要降低成本，考慮到合同條款的內容，明確招標控制價的編制以及計稅方式，掌握不同途徑，了解綜合系數法，并對其加以調整，在了解原含稅價格后，確定綜合系數。造價人員在成本管理工作中，需要面對稅金抵扣不平衡的情況，為此需要找到平衡點，測算控制投標報價，協調實際采購價格與控制投標報價，降低房地產開發企業的成本支出量。

4.施工階段

項目施工階段是企業成本管理的重中之重，項目引進的設備、采購的原材料價格，都將直接影響到目標成本。為此，在“營改增”稅收改革推進過程中，房地產開發銷售的稅率，由原來的稅率提高至9%。除此之外，對營業銷售額也進行了調整，全額征稅變為僅針對征收稅款的增值，這樣在很大程度上降低房地產開發企業的壓力，幫助企業更好地控制成本，完成各項工作內容。進項稅能否及時抵扣也是房地產開發企業在工作期間，需要重點關注的內容，在推進稅收工作時，需要取得具有法律依據的增值稅發票，在原材料采購工作中，還應該明確供應商，讓供應商提供材料、設備種類，如果材料供應商規模較小，無法為房地產開發企業開出增值稅專用發票，將會使企業繳納的進項稅無法全額抵扣，這樣無疑增加了企業的稅負。

5.營銷階段

項目營銷階段，房地產企業所有的業務活動基本圍繞房地產下游企業進行，在此過程中，銷項稅是企業成本管理的重要內容。大部分房地產開發企業，以銷售的形式推銷房產。與此同時銷售收入需要繳納大量稅金，在“營改增”規制下，需要處理很多環節，從而直接增加了納稅流程。企業在這段時間中，需要準備大量的材料，這樣無疑增長預售時間，在房地產項目預售階段，使得建筑成本與財務成本相應提升，如果企業不能解決進項稅抵扣滯后的問題，將會影響房地產開發企業現金流的應用了，導致大部分工作無法順利開展。

二、房地產開發企業在“營改增”規制度下成本管理概念

分析房地產開發企業成本管理流程，了解房地產開發企業日常工作內容，同時還應該根據成本管理，流程考慮在“營改增”稅收體制改革的背景下，應該如何根據項目發展過程，合理地調整企業成本管理制度。成本管理會直接影響到項目的運行情況，如果不能合理地優化企業成本管理機制，將會削弱企業的經濟效益，在研究房地產開發企業成本管理流程期間，還發現大部分房地產開發企業，員工成本意識薄弱，成本管理內容規范性、政策文件缺失，同時納稅流程復雜，這些因素都會影響到企業的稅負，如果不能在規定時間內進行稅收抵扣，將會增大企業稅負金額。除此之外，進項稅如果得不到抵扣，也會在一定程度上占用企業流動資金，影響企業各項工作的開展。

在“營改增”稅收體制改革推進的過程中，房地產開發企業成本管理，需要根據“營改增”稅收改革內容，合理地調整成本管理制度，同時還需要加強成本管理的系統性，從全過程、全要素、全員的角度下，設計管理機制。房地產開發企業成本管理并不局限于企業成本管理，還需要加強下游、上游企業以及企業內部員工的管理，實行全員管理保證成本管理，切實落實到實際工作中，完成成本目標。在房地產開發過程中，考慮到項目各環節環環相扣，具備動態性質，為此成本管理更應該從動態發展的角度下，進行目標成本管控工作，根據各部門人員的工作情況，掌握項目推進期間的變更數據、財務數據、合同數據，合理地設置成本控制措施，有效的控制項目成本，并推進全過程管理，從項目開發的全壽命周期角度下，進行項目的實時追蹤，并將“營改增”稅收體制改革，貫穿于項目的所有環節，關注項目開發階段工作中，非合同性成本未結算合同與已結算合同等信息，同時還需要了解，項目開發全過程成本管理，是企業獲得豐厚經濟效益的關鍵內容。

房地產企業應該定期開展財務會計人員及與財務相關的成本造價部門員工參與新稅收體制的培訓，加深財務人員及成本造價部門員工，對“營改增”稅收改革體制內容的認識，這樣才可以根據改革內容，合理地推進各項業務，完成稅收籌劃，抓住“營改增”稅收改革體制的要點明確國家稅收改革方向，并根據企業發展目標，突進財務管理工作，完成項目稅額抵扣，確保企業可以在“營改增”規制下，順利地完成各項工作，控制項目成本，做好就稅收體制下新稅收體制的過渡。除此之外，企業還應該加大對“營改增”稅收體制改革內容的宣傳，使財務會計人員可以逐漸形成相應的意識，并充分利用“營改增”稅收政策，完善財務工作內容，讓員工形成增值稅專用發票抵扣意識，進行各項財務工作，避免流動資金滯后，對企業成本管理工作產生影響。

三、房地產開發企業在“營改增”規制度下成本管理內容

1.加強內部管理力度

房地產開發企業需要在“營改增”稅收改革背景下，實行增值稅發票專人管理制度。為此，解決企業在以往工作中，各項稅款不能合理抵扣，從而增加企業稅負的問題。采用增值稅發票專人管理制度，可以更好地進行進項稅額在銷項稅額中的抵扣工作，這樣便能降低企業的稅負。在企業進行發票管理過程中，還可以通過增值稅發票專人管理制度，明確工作責任，防止工作人員在發票管理期間，存在虛購虛開發票的行為，提升企業納稅申報的真實性，幫助企業規避發展期間存在的稅務風險，提升增值稅發票管理能力，這是企業在“營改增”稅收改革過程中，進行成本管理的重要手段，不僅可以提升流動資金的利用率，還可以避免不必要的財務損失。在增值稅發票專人管理機制下，可以正常地推進進項稅額抵扣，提升資金的利用率，為企業創造更大的經濟效益。除此之外，為了提升工作的有效性，房地產開發企業還需要在項目推進期間，加強上游企業與下游企業之間的溝通，保證工作信息可以及時傳遞到對方企業，這樣便可以保證施工期間，確保材料、設備采購與勞務承包等工作順利進行，緩解房地產開發企業資金壓力。

2.完善增值稅管理制度

“營改增”稅收體制改革推進期間，房地產開發企業務必重視成本管理工作，同時應該考慮成本管理期間，財務管理與會計核算對成本管理產生的影響。為此，需要考慮到財務人員工作與財務賬目變動，對成本管理產生的影響，合理設置相關內容，在“營改增”規制下，應該完善增值稅管理制度。通過調查發現，我國大規模企業在“營改增”稅收背景下，實行精細化成本管理，從而使得企業的稅負大幅度減少，而部分企業為了逃避稅款，而采用不正規運營的方式管理企業，反而使得稅收增加。為此，房地產開發企業需要重視成本管理工作的重要性，同時還應該了解“營改增”稅收改革內容，滿足各項工作的需要，提升房地產企業內部財會人員的綜合能力，這樣才能保證企業在“營改增”稅收改革的背景下，做好會計核算工作，保證各環節工作可以有序進行。

3.慎重選擇合作伙伴

“營改增”稅收改革背景下，房地產開發企業需要重視成本管理，還需要合理地繳納稅費，并在規定時間內，進行進項稅抵扣工作。在項目承包商與供應商開具進項稅發票的過程中，保證房地產開發企業，在后期增值稅進項稅抵扣環節，可以順利抵扣。為此，需要加強供應商與承包商之間的聯系，還應該保證承包商與供應商具備開具增值稅發票的能力。除此之外，需要規范采購工作，根據施工要求，明確項目內容，合理地開展各項工作，進行材料采購、設備引進等工作，確保材料質量符合施工要求。與此同時，還應該做好承包商稅收抵扣，加強資金鏈條管理強度，這樣便可以提升房地產開發企業的成本管理力度，為承包商在項目中爭取更多的利潤，達到共贏。優選項目承包商及供應商，需要在原材料與設備采購階段，根據項目內容采用集中采購或批量采購的方式，這樣不僅可以保證采購的設備與材料能夠達到施工標準，還能解決稅收抵扣鏈條缺失的問題，確保地產項目順利進行。

4.提升財務管理水平

在“營改增”稅收改革背景下，房地產開發企業需要結合改革內容，合理的優化成本管理內容，提升企業財務管理水平。為此，應該結合工作反饋信息，有針對地開展成本管控工作，根據“營改增”稅收改革規定，明確國家的政策方向，重新規劃財務管理目標，并對管理機制加以完善。與此同時，稅務部門與財務部門需要高度配合，根據工作目標，制定符合“營改增”稅收改革政策的財務制度與工作方法，增強不同部門之間的協同能力，從而順利地開展成本管理工作，提升工作效率。除此之外，房地產企業還需要加強財務分析力度，搜集“營改增”稅收改革制度頒布前后的工作數據，做好財務工作的內部控制、供銷流程、發票管理、會計核算等工作，明確增值稅風險因素存在的部位，并及時地開展防控工作，消除外在風險，保證各項工作順利進行。

房地產開發企業在當前階段，屬于“營改增”稅收改革的重要施展對象，在實施“營改增”的過程中，無疑影響到房地產開發企業的正常運行，增加了企業成本管理難度，在當前階段市場環境競爭壓力日趨增大，企業納稅負擔將會嚴重影響到內部資金運行，如果不能合理地解決資金壓力，便會影響企業正常運行。“營改增”稅收體制改革已成為行業發展的必然趨勢，為此必須改變發展理念，加強企業成本管理，從而降低稅負，提升企業競爭力適應房地產行業發展。成本管理是房地產開發企業提升自身競爭力的重要方法。

四、結語

在當前背景下房地產開發企業市場競爭日趨激烈，大部分企業要想在今后市場中占有一席之地，必須明確當前市場經濟形勢，同時還應該掌握國家對房地產行業提出的要求，明確“營改增”規制內容，同時還應該在我國供給側結構改革的背景下，根據“營改增”稅收內容，結合我國財稅體制改革內容，制定發展目標，有序地推進各項工作。

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作者簡介：

丁春穎，供職于北京崇文·新世界房地產發展有限公司。