我國長租公寓的融資租賃模式展望

郭維克

摘 要：為更好地促進我國長租公寓業務的發展，擴展其融資途徑，本文初步探究了長租公寓與融資租賃相結合的可能性。首先判斷出哪種租賃住房可以作為融資租賃的標的物，并在此基礎上分析了長租公寓融資租賃的可行模式及其對應的風險，以期為融資租賃企業挖掘潛在市場機會提供參考。

關鍵詞：長租公寓 ?融資租賃 ?標的物 ?模式

中圖分類號：F832 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2020）11（b）-042-02

2019年初，國家衛計委發布的《中國流動人口發展報告2017》 （該報告是國家衛健委流動人口數據平臺“數據資源”項下，研究機構數據資源中的最新版）中提到，2016年中國流動人口達到2.45億，平均居留時間為5.7年;1980年后出生的新生代流動人口占比達到64.7%，且呈穩步增長趨勢。新生代的年輕人，似乎并不著急買房置地，而是以租房的方式保障充裕的現金流以提高生活質量（參見2019年3月，58同城、安居客和《每日經濟新聞》旗下“鎂刻地產”聯合發布的《租房消費行為調查報告》）。當然，近年來住房租賃市場的蓬勃發展，不僅得益于人口流動和觀念轉變，也與國家政策的扶持密切相關。

早在2015年，中央和地方就出臺政策鼓勵租購并舉。此后，在中央層面幾乎每年都有文件出臺要求加快發展租賃市場。特別是2017年末，住建部在2018年工作任務部署中明確指出，國家今后將重點發展長期租賃市場，重點支持專業化、機構化住房租賃企業。資本對機會的嗅覺最為靈敏。在資本的熱情關注下，長租公寓（長租公寓是指租期在一個月以上的住宅租賃，由機構統一運營并提供物業服務和相關增值服務）、互聯網長租平臺以及其他業態陸續出現，伴隨著政策紅利迅速崛起。機構房東B2C模式快速增長，在2018年出租房屋整體數量中占比約1/3。B2C模式的出租房中，形成具有一定規模品牌公寓的約為140萬間，占整體數量的2%左右，長租公寓市場有待開發，潛力巨大。

知名的頭部長租公司，近年來摸索出愈發清晰的商業模式，使得長租公寓風險與收益的可預測性提高。加上2018年證監會、銀保監會先后發文鼓勵為住房租賃企業拓寬融資渠道（參見《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》（證監發[2018]30號），以及《中國銀行保險監督管理委員會關于保險資金 參與長租市場有關事項的通知》（銀保監發[2018]26號）），長租公寓吸引了資本市場越來越多的目光。目前長租公寓的主融資方式有三種：股權融資、債權融資和現金流融資。除已有的融資模式之外，行業也在探尋新的融資模式。能否以融資租賃的方式為長租公寓融資，是本文重點探討的內容。

1 租賃住房作為融資租賃標的物

長租公寓在融資租賃中的標的可以是動產、不動產或租賃房屋的使用權。

我國現階段尚未就“融資租賃標的物”形成清晰、完整、統一的概念，先界定出這一概念的內涵，才可以判斷前述標的物可否作為融資租賃的標的物。

法律維度上，按效力級別看，法律層面的《合同法》和《物權法》沒有對融資租賃標的物進行界定。司法解釋中，《最高院關于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》強調了融資租賃合同必須具備“融資”與“融物”的雙重屬性。存在以下三個特征中的任意一個，沒有實際租賃物、租賃物所有權未從出賣人轉移至出租人或租賃物的價值明顯偏低無法起到對租賃債權的擔保作用，合同即屬借貸合同而非融資租賃合同，因為該合同中僅有資金空轉沒有融物屬性（參見《國泰租賃有限公司與山東鑫海投資有限公司、山東鑫海擔保有限公司等企業借貸糾紛》（2014）民二終字第109號）。但對無形資產是否等于“沒有實際租賃物”呢？目前尚無明確答案。

監管維度上，部門規章層面，《金融租賃公司管理辦法》和《融資租賃公司監督管理暫行辦法 （征求意見稿）》中均規定，“適用于融資租賃交易的租賃物為固定資產”。此處部門規章沒有與上位法產生沖突，在其管轄范圍內適用，金融租賃公司和融資租賃公司（下文中將合稱為“融資租賃公司”）應當遵從租賃物必須為固定資產的規定?！肮潭ㄙY產”一詞，排除了無形資產作為租賃標的物的可能。從房東處取得租賃房屋的使用權，屬于無形資產，所以租賃房屋使用權并非適格的融資租賃標的。

綜上可知，長租公寓以融資租賃的模式進行融資，標的只能是動產、不動產，而不能是租賃房屋的使用權。當標的是動產時，長租公寓公司可以通過融資租賃來解決租賃住房中家具、家電等設備的購置，法律和監管上沒有剛性阻礙。當標的是不動產時，雖然不動產租賃雖然常常因融資屬性過強，在法律上存在較高的被認定為借貸關系的風險，但實務中卻也廣泛存在針對廠房、商業地產、道路橋梁等融資案例。

2 長租公寓融資租賃的可行模式及風險

我國長租公寓的運營方式主要分為兩種：一是通過承租物業開展租賃業務，房源分散，例如鏈家自如、蛋殼公寓;二是由房地產開發商直接運營，房源集中，知名的品牌有萬科泊寓、龍湖冠寓等。

當融資租賃的標的為動產時，融資租賃公司可以與任一運營模式下的長租公寓公司合作。這類動產的融資租賃相對成熟，在此不加贅述。本文重點要討論的是長租公寓背景下對不動產進行融資租賃。因標的適格性問題的阻礙，融資租賃公司只能考慮與第二種模式運營的長租公寓公司以不動產為標的進行融資租賃合作。筆者把這種情況下的融資租賃模式劃分為購買模式和開發模式兩大類。

在購買模式下，融資租賃公司直接購買已建成的存量住房（要注意在建的商業住宅，因尚未完工無法實現不動產權登記過戶，并不能作為租賃物），集中出租給長租公寓公司。長租公寓公司可以自由選擇想要購買的住房，就像其他租賃業務中承租人選擇標的那樣，只不過此處的標的變成了一批房子。購買模式下的融資租賃，可以成功消化市場上過剩的存量住房，甚至幫助消化長租公寓所屬的房地產開發商手中的存量住房，如圖1所示。

在開發模式下，融資租賃公司在土地環節即介入租賃住房供給，以售后回租的方式從地產開發商處取得房地產開發用地，并委托住房建設企業開發建設。地產開發商旗下的長租公寓公司實際運營該住房，出租所得收益用于支付融資租賃的租金和利息，如圖2所示。

2.1 信用風險

信用風險主要來源于長租公寓行業的整體信用風險。首先是來自長租公寓行業產生的信用風險。我國目前長租公寓行業尚處于發展階段，雖然大大小小的各種品牌長租公寓已經上千家，但相對于監控更為嚴格的房地產行業而言，長租公寓的相關規范與行業監管較為寬松。進入門檻較低，進而導致了我國目前長租公寓中大部分都是以包租形式運營，整體的長租公寓運營平臺市場混亂，質量也存在較大差異。因此，長租公寓行業的信用風險水平整體較高。另外，較為優質的長租公寓運營平臺，其后臺支持多為實力較強企業作為支撐，因此，其本身就已經獲得了良好的融資渠道，極少甚至是不需要融資租賃方式獲取資金支持。而需要采取融資租賃方式融資的多是那些中小企業或者初步創業的長租公寓運營企業，其本身實力較差，缺乏良好的信用，很容易受到市場大環境的沖擊，產生了融資租賃進入長租公寓行業的較大風險。

而同時，還存在長租公寓運營過程中的消費信用風險。長租公寓所面對的消費者主要是到城市中打工的群體，尤其以年輕人居多。因此，長租公寓所對應的消費者本身存在消費實力不足或者難以償還租金等方面的風險，而租金無法償還可直接導致長租公寓運營平臺的收入水平。因此，這種來自運營過程中所對應的消費者也可能對融資租賃產生無法還款的風險。

2.2 不動產融資租賃風險

在以購買模式的長租公寓融資租賃中，融資租賃公司可能需要從分散的數個產權人手中取得不動產產權，過戶產生的稅費導致成本過高。如果將這部分稅費轉嫁到承租人企業，利潤微薄的長租公寓企業難以承受，將轉而選擇其他融資方式。

而在以開發模式的長租公寓融資租賃中，產權屬于融資租賃企業，而長租公寓運營企業只負責運營長租公寓。雖然長租公寓運營企業背后有房地產開發商作為后臺支撐，但其畢竟只是房地產開發商的子公司，兩者屬于法律意義上完全獨立的法人，兩者債權債務獨立。在長租公寓運營企業發生運營困難時，融資租賃企業資金就可能產生無法收回資金的風險，不動產的后期處置也是個問題。

參考文獻

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