關(guān)于土地儲備制度的問題及解決方法探析

【摘? 要】土地資源是國家重要資源之一，也是立國之本。我國一直是農(nóng)業(yè)大國，每年農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)收占國民生產(chǎn)總值當(dāng)中相當(dāng)大的一部分。土地儲備制度是強(qiáng)化政府供應(yīng)和實現(xiàn)城市各類建設(shè)用地職能調(diào)配的重要措施，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口數(shù)量的上漲以及城市化建設(shè)的不斷擴(kuò)大，土地資源越發(fā)緊張，通過土地儲備制度能夠有效實現(xiàn)土地資源的科學(xué)管理和合理配置。但目前土地儲備制度中仍然存在一些問題，包括相關(guān)機(jī)制立法滯后性、相關(guān)機(jī)構(gòu)主體地位不顯、資金來源單一等等，這在不同程度上對土地儲備制度的執(zhí)行效果帶來一定的影響。本片文章首先闡述土地儲備制度的背景及作用，再分析土地儲備制度存在的問題，最后針對這些問題的解決方法提出幾點建議。

【關(guān)鍵詞】土地儲備制度;相關(guān)問題;解決方法

引言

城市化建設(shè)進(jìn)程的加快和城市人口數(shù)量的不斷增長，使得土地市場也隨著發(fā)生了變化，而土地儲備制度作為一種新的城市土地管理制度，其是對土地有償使用制度進(jìn)行了改進(jìn)和優(yōu)化，推動了土地儲備工作的進(jìn)程。土地儲備工作的開展是各級人民政府按照國家相關(guān)法律法規(guī)程序準(zhǔn)許權(quán)限范圍內(nèi)，通過對土地的回收、收購和征用等方式來取得土地使用權(quán)，并對這一部分土地進(jìn)行儲備或再次開發(fā)整理，使其重新面向社會，以滿足社會大眾對各類建設(shè)用地的需求。土地儲備制度是國土資源工作的重要組成內(nèi)容，對政府進(jìn)行土地市場宏觀調(diào)控有著極為重要的促進(jìn)作用，但目前在土地儲備制度的執(zhí)行過程中，所存在的一些問題也逐漸凸顯，影響了梯度儲備制度的效果，必須要能夠積極的分析并予以及時的解決。

1.土地儲備制度的背景及作用

土地儲備制度是始于我國上世紀(jì)90年代，最初是在上海成立了第一家土地儲備機(jī)構(gòu)，即為上海市土地發(fā)展中心，其成立于上世紀(jì)90年代中期，發(fā)展至今已經(jīng)在超過2000個城市進(jìn)行了土地儲備制度的實施，并逐漸形成了以政府主導(dǎo)、市場主導(dǎo)、政府與市場主導(dǎo)相結(jié)合的三種主要推行模式。

土地儲備制度的作用在于：

首先能夠?qū)Ω剡M(jìn)行有效的保護(hù)。過去城市土地的主要控制權(quán)歸屬于用地單位，政府在土地儲備和使用方面是通過農(nóng)用土地轉(zhuǎn)為國有來實現(xiàn)土地市場的調(diào)控，常常導(dǎo)致城市郊區(qū)土地在城市建設(shè)和發(fā)展中被占用，這也導(dǎo)致耕地面積主不斷縮小的主要原因之一，但隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，可征用土地逐漸縮小，預(yù)示城市土地利用開始向集約化發(fā)展，以提高土地利用率，通過土地儲備制度的推行，能夠?qū)崿F(xiàn)土地調(diào)節(jié)模式的優(yōu)化與改進(jìn)，在城市土地集約化背景下實現(xiàn)農(nóng)田用地的保護(hù)。

其次，改善城市土地資源的合理化配置水平。城市土地儲備制度的推行主要是通過土地資金運作和土地存量來實現(xiàn)調(diào)配，如此就能夠促使政府充分運用市場運作來實現(xiàn)土地經(jīng)營的完善，確保國家財政的基本收益。

2.土地儲備制度的問題分析

2.1土地儲備機(jī)構(gòu)主體地位不清晰

土地儲備機(jī)構(gòu)是屬于新生社會機(jī)構(gòu)，其在形制和職能以及法制方面仍然沒有進(jìn)行明確，這也直接導(dǎo)致當(dāng)前各地土地儲備中心機(jī)構(gòu)主體地位不明顯。目前各地土地儲備機(jī)構(gòu)主要是分為兩種，一是政府下屬機(jī)構(gòu)，二是建立土地儲備中心并注冊為事業(yè)法人，政府通過行政委托形式來進(jìn)行授權(quán)。

2.2土地儲備運作資金渠道過于單薄

土地儲備過程是屬于土地流轉(zhuǎn)性質(zhì)，其也是資金的流轉(zhuǎn)，但在實際運作時常常缺乏大額資金來實現(xiàn)運作的支持，這直接導(dǎo)致土地儲備運作產(chǎn)生了一定的滯后性。目前土地儲備運作主要來源于銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款，政府僅僅提供一部分云最資本金，導(dǎo)致土地儲備運作資金來源較為單一。

3.土地儲備制度問題的解決對策

3.1加強(qiáng)各部門的協(xié)調(diào)，提升土地儲備運作效率

首先要明確土地儲備機(jī)制的根源在于城市土地管理和相關(guān)制度的改進(jìn)優(yōu)化，并是進(jìn)行職能之間的替換，其不會產(chǎn)生權(quán)力之間的混淆，其是屬于政府各個部門共同參與以確保各部門職責(zé)的進(jìn)一步更新改革，是新型管理職能的賦予和創(chuàng)新，政府各部門必須要加強(qiáng)彼此之間的協(xié)調(diào)溝通，積極配合每一步土地儲備制度執(zhí)行的階段性任務(wù)，要能夠組建健全的組織機(jī)構(gòu)病史先土地收購、儲備和供應(yīng)計劃的科學(xué)化制定，以政府領(lǐng)導(dǎo)為核心、以土地儲備制度為導(dǎo)向，積極進(jìn)行用地計劃、舊城改造，將各處責(zé)任進(jìn)行明確劃分，以此來提高土地儲備運作的效率。

3.2借助現(xiàn)代市場和融資機(jī)構(gòu)實現(xiàn)融資渠道拓寬

要想實現(xiàn)土地儲備制度運作資金的豐富，就必須要積極探索城市土地資金的籌資渠道，在銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款和政府財政撥款基礎(chǔ)上進(jìn)行資金融資渠道的打通和拓寬，發(fā)行土地債券，吸引更多的中小投資者進(jìn)行城市建設(shè)投資，籌集更多的資金，還可以選擇采用預(yù)出讓的形式，吸引房地產(chǎn)開發(fā)商資金來進(jìn)行土地的拆遷、征用、安置和再次開發(fā)。還可以運用《換地證》來進(jìn)行異地土地的交換，以此來降低土地征用補(bǔ)償支出，對已經(jīng)處在儲備中心但并有做出拆遷安置的土地可以進(jìn)行短期出則，實現(xiàn)土地利用率和資金籌措，并按時結(jié)算已經(jīng)出讓的土地凈收益，從而達(dá)到提高土地儲備運作資金的目的。

4.結(jié)束語

土地儲備制度是實現(xiàn)土地管理的有效途徑，其能夠?qū)ν恋乩煤屠寐首畲蠡约巴恋刭Y源合理配置產(chǎn)生巨大的推動作用。為確保土地供應(yīng)模式的科學(xué)改進(jìn)、強(qiáng)化政府對土地市場的宏觀控制，就必須要針對其中所存在的問題和矛盾進(jìn)行有效的解決，通過各部門之間的協(xié)調(diào)和土地儲備制度權(quán)限與職能的明確，不斷強(qiáng)化土地儲備制度執(zhí)行效果，并加強(qiáng)土地儲備制度資金融資渠道，搞活土地市場，真正推動經(jīng)濟(jì)市場的發(fā)展。

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作者簡介： 張樹麗（1974.8-），女，漢族，遼寧朝陽人，本科，中級。