房地產開發的項目管理與成本控制分析

李增睿

【摘要】近年來，隨著我國土地成交價格的快速上漲，以及房地產業宏觀調控的逐步深入，房地產企業的利潤空間逐漸縮小。因此，只有通過實施有效的成本管理政策，才能最大限度的避免當前房地產開發企業因資金問題引發的開發危機，保證企業健康有序發展，確保企業規劃目標的實現。

【關鍵詞】房地產開發;項目管理;成本控制;措施

房地產企業要想在市場競爭中立于不敗之地，就必須對項目開發的全過程進行有效的成本控制。在保證工程質量的同時，可以促進房地產開發項目經濟效益最大化，增強房地產企業的核心競爭力。

1、房地產項目成本控制管理原則

1.1堅持經濟性原則

房地產開發項目最重要的目的是獲取經濟利益。提高房地產企業在項目開發和銷售中的經濟效益的手段很多。一方面要加強自身品牌建設，為客戶提供優質的建筑，從而提高企業的美譽度，獲得更多的經濟效益。另一方面，要控制房地產項目的全鏈條成本，減少不必要的投資，保證房地產項目少花錢、多賺利潤。

1.2堅持綜合治理的原則

房地產項目從投資建設之初到最終與客戶交易，涵蓋了包括投資、開發、建設、銷售等各個環節的全鏈條過程。因此，房地產項目的成本控制不僅要停留在項目開發建設過程中，而且要堅持全面控制的原則，將成本控制的范圍擴大到項目建成后的銷售等后續環節，這樣才能保證項目的成本控制覆蓋房地產項目開發全過程，有效降低項目成本，合理分配資金使用，從而獲得更多的經濟效益。

1.3堅持目標成本控制原則

在房地產項目成本控制中，要堅持“精確、準確、嚴格”的原則，將成本控制的范圍縮小到每個目標，制定合理的各階段控制目標，增強成本控制的方向性和針對性。如開發階段的投資預算、施工階段的采購成本控制、銷售階段的人工成本控制等，應根據實際情況進行分類，制定控制目標，采取合理、科學的控制方法，將房地產項目成本控制在合理范圍內。

2、加強房地產開發項目管理與成本控制的措施

2.1決策階段成本控制

為了保證決策階段成本控制的有效性和合理性，首先，房地產企業管理層必須對現階段的成本控制給予足夠的重視。第二，對項目的市場潛力和發展前景進行深入的調查和分析，掌握項目的市場潛力和發展前景。此外，規劃和界定項目開發所需的土地面積和建筑密度，并探討影響項目開發成本的潛在因素。最后，結合項目開發和市場情況的實際需要，深入研究該項目的可行性和效益，確保前期開發項目符合市場需求，為房地產項目開發的經濟效益最大化奠定基礎。

2.2規劃設計階段

在規劃設計階段，企業將開發實施方案落實到具體個人，將總體方案設計與施工圖設計分開。通過這種方法，可以將兩個方面的成本分別控制，有助于有效地控制總成本。前期成本控制的另一個重點是三通一平工程的成本。在土石方規劃中，由于其工期短、質量要求低，可在規劃中進行總價招標，以減少不必要的成本。在施工過程中鋪設水電線路時，必須考慮工程建成后居民的用電、用水需求。鋪設一次完成。不要重復鋪設以增加不必要的成本。以上兩項是規劃設計階段需要考慮的重點。

2.3投標及合同簽訂階段

招投標是項目中后期成本控制的重要環節。房地產企業在工程勘察設計、后期施工等工程任務招標過程中，應當公示招標全過程，選擇最佳承包人，并在招標過程中遵守當地最新的招標投標法。在滿足基本要求的前提下，選擇成本最低的承包商，以獲得最大的經濟效益。優先選擇建設施工項目總承包模式，提高效率，降低風險，減少承包人數量，采取打包形式，更好的把控項目總體成本。

2.4施工階段成本控制

（1）管理措施：在項目實施過程中，落實管理人員的職能分工，編制項目階段的投資計劃和施工組織設計。

（2）經濟措施：投資者應根據階段性目標編制資本計劃，確定年度投資計劃的控制目標。并制定相應的預防對策，計量施工進度和工程量，建立項目資金臺賬，控制施工過程中的投資，定期將實際總投資成本與目標成本控制進行比較，如有偏差，分析并采取措施糾正偏差;協商解決可能發生的工程變更、合同調價索賠、現場簽證確認費等;審核工程竣工結算;分析預測施工過程中的投資支出。

（3）技術措施：設計變更的經濟分析、施工方法及定額。根據定額和合同，嚴格控制設計變更，經過定額計算和市場價格分析比較，提出設計變更，以節約投資。

（4）合同措施：做好施工合同的披露工作;做好各種工程的施工記錄，特別是隱蔽工程的施工記錄，如樁基礎深度、鉆孔深度、孔深超過設計深度;應進行圖像記錄并分析過深的原因。做好設計變更記錄，保存各種文件，特別是有實際施工變更的圖紙，為處理可能發生的索賠提供真實依據。在簽訂補充合同時，應考慮偏差對成本目標的影響;對施工圖預算超過初步設計概算的施工圖設計部分，應認真進行詳細分析，找出主要原因，調整或修訂控制目標，并動態實施項目成本控制管理。應選擇專業分包商，防止不正當競爭和串通。第一時間深入施工現場，收集掌握施工現場信息。按圖紙和合同條款檢查現場施工情況，了解、掌握和收集現場有關資料，及時審查因工程變更和現場簽證而發生的費用，調整控制目標，為竣工結算提供必要的依據。

2.5竣工結算階段工程造價的控制

竣工結算是成本控制的最后階段。除嚴格審查工程結算費用外，主要核實結算工程量的計算是否按竣工圖計算，定額收取是否與投標報價表相對應，收費間隔是否符合合同規定，對不合格項目的現場簽證，以及未經發包人確認的增加技術措施的施工合同條款進行檢查。一是工程是否具備驗收條件;二是必須執行合同約定的計價依據和計價方法，區分總承包和分包工程，區分施工邊界。三是設備、材料的檢驗合格證，質量是否合格，明確甲供材料的數量;四是嚴格按照合同條款變更評審的原則確定變更部分的價格，材料價格的市場波動是否調整，應根據合同中調整價格波動的原則進行調整。

結語：

總之，在房地產開發項目中，有效控制成本的方法很多，成本控制是一個復雜的過程，房地產企業需要結合實際情況科學規劃，充分考慮各個環節。

參考文獻：

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