國企“三供一業(yè)”物業(yè)維修改造工作實施面臨的困難及應對措施探討

周 清

（中國長江三峽集團有限公司流域樞紐運行管理中心，湖北 宜昌 443100）

2012年以來，國務院以河南、遼寧、重慶、黑龍江、吉林、四川、湖南、貴州等10省（市）為試點開展中央企業(yè)“三供一業(yè)”分離移交工作，取得了顯著成效[1]。2016年國務院下發(fā)《加快剝離國有企業(yè)辦社會職能和解決歷史遺留問題工作方案》（國發(fā)〔2016〕19號）和《國務院辦公廳轉發(fā)國務院國資委、財政部關于國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作指導意見的通知》（國辦發(fā)〔2016〕45號），指出“三供一業(yè)”分離移交是剝離企業(yè)辦社會職能的重要內容，要求在全國全面推進國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作，并于2018年年底前基本完成維修改造工程[2，3]。為積極響應國家政策號召，湖北省人民政府辦公廳印發(fā)了《關于印發(fā)湖北省加快解決國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交等歷史遺留問題工作實施方案的通知》（鄂政辦發(fā)〔2016〕94號）；結合宜昌市實際情況，宜昌市相關部門印發(fā)了《宜昌市國有企業(yè)水電氣、物業(yè)分離移交費用測算指導意見》（宜市國資〔2016〕23號）和《宜昌市國有企業(yè)職工家屬區(qū)物業(yè)管理分離移交改造標準補充意見》（宜市移交辦〔2017〕2號），為市內“三供一業(yè)”分離移交和維修改造范圍、標準及費用測算給出明確指導意見。

一、物業(yè)維修改造概述

物業(yè)維修改造是“三供一業(yè)”改造中面積最大、范圍最廣、協(xié)調難度最高的項目。相對于供水、供電、供氣改造施工，物業(yè)維修改造項目內容、施工順序更為靈活，業(yè)主訴求更多，難以滿足所有業(yè)主要求。因此，為了能夠有效解決“三供一業(yè)”物業(yè)維修改造過程中出現(xiàn)的種種困難，高效推進改造工作進展，本文將以中國長江三峽集團流域管理中心職工家屬區(qū)為例，基于各項政策文件對“三供一業(yè)”物業(yè)維修改造工作的總體要求，結合物業(yè)維修改造實施過程，對“三供一業(yè)”物業(yè)維修改造過程中遇見的問題進行深度剖析，并針對存在的問題提出建議措施。

1.基本原則

“三供一業(yè)”物業(yè)維修改造選擇國有平臺公司或其他形式的國有平臺作為接收方，堅持維修為主、改造為輔、技術合理、經(jīng)濟合算、運行可靠的原則，確保分離移交的職工家屬區(qū)基礎設施達到宜昌市平均水平，保證分離移交后改造設施符合標準、運行正常，從而切實為企業(yè)減輕負擔，促進城市基礎設施的優(yōu)化整合[4]。

2.改造范圍

“三供一業(yè)”物業(yè)維修改造范圍主要涉及公共設備及配套設施、公共區(qū)域及公用部分改造，具體內容包括：排水系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、電梯設備、防雷設施、物業(yè)辦公用房、文體活動設施設備等、道路改造、停車場改造、公共環(huán)境衛(wèi)生改造、屋面及外墻維修、綜合治理改造等[4]。

二、物業(yè)維修改造實施困難及有效應對措施

1.加強政策宣貫力度，合理引導業(yè)主

國有企業(yè)職工家屬區(qū)大多數(shù)業(yè)主（員工及其家屬）長期享受企業(yè)對小區(qū)物業(yè)管理福利的貼補政策。在“三供一業(yè)”移交工作中，物業(yè)費用與服務主體的改變在短期內將會使小區(qū)業(yè)主感到不適應，致使許多業(yè)主不支持改造工作，甚至阻撓施工單位進場，因此，前期的政策宣傳引導工作尤為重要。第一，做好前期引導。在“三供一業(yè)”移交工作開展之前，通過相關政策的宣傳工作，讓企業(yè)的員工認識到“三供一業(yè)”是大勢所趨，有著十分重要的社會意義，提高員工對“三供一業(yè)”移交工作的認同感和承受力；第二，做好同步開導。在物業(yè)維修改造工作開展的過程中，對員工所關注的重難點問題進行深度解析，做好解惑工作，消除他們內心的顧慮；第三，拓展宣傳渠道。除張貼宣傳專刊，制作政策手冊等傳統(tǒng)宣傳方式外，充分利用微信、QQ等互聯(lián)網(wǎng)交流平臺，建立便利快捷的業(yè)務咨詢渠道，加深員工對物業(yè)維修改造工作的理解和支持，及時處理工作中產生的矛盾。

2.順從民意，優(yōu)化改造方案

“三供一業(yè)”改造工作本是惠民利民之舉，應以廣大業(yè)主的需求為出發(fā)點。無論是查勘設計、維修改造還是接管服務，家屬區(qū)物業(yè)維修改造工作重點都應圍繞改善職工居住環(huán)境、解決其對物業(yè)管理服務實際需求而展開。同時，“三供一業(yè)”物業(yè)維修改造項目相對于新建項目，它的施工范圍與資金是固定的，施工內容隨小區(qū)實際情況而變化，常采取“邊設計、邊施工”的工作模式。因此，為充分利用本次改造機會，盡量多的滿足業(yè)主需求，必須在優(yōu)化改造方案上下功夫。第一步，改造建設單位應聯(lián)合設計單位共同與小區(qū)物業(yè)對接，熟悉小區(qū)安防、照明系統(tǒng)等公共設備設施及道路、文娛休閑等公共部位的整體情況，獲得小區(qū)業(yè)主對小區(qū)公共部分的報修內容，根據(jù)改造范圍，初步地制定改造方案；第二步，三方單位共同組織召開物業(yè)維修改造方案溝通會，在初步改造方案的基礎上，廣泛征求業(yè)主的意見，匯總具有代表性的意見，繼續(xù)對方案進行完善，參會代表由業(yè)主委員會推薦選出；第三步，設計單位將完善的設計方案進行公示，公示期內發(fā)放業(yè)主意見書，根據(jù)提出的建議更進一步完善設計方案；第四步，考慮改造資金難以滿足所有改造內容，故以公示后的完善方案為依據(jù)，按照必要性和重要性對項目內容進行排序，并初步列出每項工作內容的預算金額，同時需預留出備用資金供后期方案之外項目使用。

3.做好事前通告，接受事中反饋

在物業(yè)維修改造施工階段，因為信息不對等，部分業(yè)主總是在微信群、QQ等平臺對施工質量、方案、經(jīng)費等問題發(fā)出質疑，影響改造工作順利開展。為有效避免或減少此類情況發(fā)生，在每一項施工項目開始前，施工單位主動協(xié)調小區(qū)物業(yè)在業(yè)主群中發(fā)布施工通告，正面引導業(yè)主理解支持維修改造工作。對于小區(qū)業(yè)主在線上線下反映的問題和建議，施工單位認真收集整理、仔細甄別，結合家屬區(qū)的實際情況，將業(yè)主反映且在政策范圍內的重點、難點問題高效、逐一地解決。讓業(yè)主真真切切地看在眼里、明明白白地感受在心里，增強其主人翁意識，切實將家屬區(qū)的維修改造工作融入廣大業(yè)主的內心。

4.優(yōu)化工作方法，做好工作記錄

物業(yè)維修改造以維修為主、改造為輔，屋面防水改造并非統(tǒng)一對所有屋面進行改造，而是僅對非業(yè)主自身違規(guī)搭建、種花草等原因引起的樓頂滲水的房頂進行施工。防水施工過程中部分業(yè)主存在“占便宜”“觀望”“跟風”的心態(tài)，在前期報修的時候不配合，后期再補報，使施工方難以一次性確定防水工程的工作量，影響資金合理支配，讓改造工作陷入被動。為化解被動工作狀態(tài)，第一步，制作“頂樓漏水確認表”，由施工單位協(xié)調小區(qū)物業(yè)逐一聯(lián)系所有頂樓業(yè)主，對家中漏水情況進行簽字確認，若接到通知不配合調查，做好電話等通知記錄；第二步，由施工單位制作“防水施工協(xié)議表”，表明只對樓頂防水進行功能恢復，不恢復裝修，樓頂業(yè)主堆放的物品和花草等由業(yè)主自行清理，施工單位與報修家中漏水的業(yè)主逐一聯(lián)系，若同意做防水施工，則需簽署上述協(xié)議，若不同意，也需簽字備注反對原因；第三步，按照上述統(tǒng)計結果，根據(jù)工作量合理安排工作進度，分配改造資金。

5.結合實際，因地制宜

門禁系統(tǒng)是物業(yè)維修改造過程中唯一需要入戶施工的項目，由于各老舊小區(qū)原安防系統(tǒng)設備品牌不一、大小不一，因此安防方案、設備的選擇一定要因地制宜，不可盲目采取統(tǒng)一方式，否則容易引發(fā)系列矛盾。第一步，方案確定與設備選擇一定要注意：⑴梯間布線能利用原暗線線管的盡量走暗線；（2）改造選用的樓宇對講室內終端設備大小一定要遮蓋原機型的墻面孔洞和舊的印痕，否則需對業(yè)主家中墻面進行恢復，由于各業(yè)主室內裝修材料復雜多樣，恢復難度極大，將導致額外裝修費用支出；第二步，施工單位積極協(xié)調物業(yè)發(fā)布入戶施工通知，并提前一天電話聯(lián)系業(yè)主約定第二天入戶施工時間，以提高入戶施工效率。

6.宏觀把控，綜合管理

“三供一業(yè)”改造施工期間，供水、供電、物業(yè)常存在交叉施工，易對樓梯間墻面、地面形成二次破壞、二次開挖，造成資源、資金的浪費。為避免交叉施工引起的二次破壞和二次開挖，物業(yè)維修改造施工單位提前與供水、供電施工單位聯(lián)系協(xié)商。第一，先完成供水、供電、門禁、樓道電燈改造的梯間墻面開孔、布線，再進行梯間墻面刷白；第二，水管敷設、電纜敷設、庭院燈線敷設在有交集的地方則協(xié)商同時進行，統(tǒng)一一次性回填硬化。

三、結束語

企業(yè)“三供一業(yè)”分離移交和維修改造工程涉及的內容廣泛，具有較強的政策性與專業(yè)性，同時，工作協(xié)調難度大，是國企剝離社會職能過程中的一項難點問題。本文結合宜昌市城區(qū)小區(qū)改造實際經(jīng)驗，對“三供一業(yè)”物業(yè)維修改造過程中遇見的問題進行歸納總結，并對問題深度剖析，提出了有效建議及改造經(jīng)驗，希望能夠給國有企業(yè)“三供一業(yè)”物業(yè)維修改造工作開展提供幫助。