新形勢下加強物業企業財務管理的措施與建議

范 娟

（天津富力城房地產開發有限公司，天津 300000）

一、加強物業企業財務管理的意義

（一）有利于資金合理配置

物業企業屬于勞動密集型服務行業，人工成本占比大，且人工薪資、環境綠化、清潔服務等日常固定支出金額較大，而收入回籠較慢，收入來源相對局限，主要來源于物業費、車位費及其他零星服務收入。通過加強物業企業財務管理，可以保證資金合理配置與良性循環，并能帶來正的凈現金流，企業可實現長期穩定的利潤，從而實現其可持續發展及價值最大化。

（二）有利于成本有效控制

物業企業的財務成本相對固定，財務成本的控制并非一味地降低成本、減少支出，而是減少不合理、不必要的成本費用支出，以實現成本的有效控制。對于有些短期看會加大企業成本，但長期看會提高企業效益與競爭力的成本支出我們仍需保證。物業企業屬于服務行業，人工成本占比大，除了人工成本支出外，還會發生很多固定支出，如：日常維修材料采購款、設備維修費、環境綠化費、清潔服務費等，這些支出繁雜零碎，會消耗大量資金，增加了財務管理的難度，從長遠的角度看，財務管理的介入會減少不合理、不必要的低效的成本費用支出，從而提高企業利潤，實現其經濟效益最大化。

（三）有利于企業綜合管理水平的提高

企業的生存和發展離不開各種各樣高效的企業管理，財務管理作為企業管理的核心組成部分，地位不容小覷，其具有很強的綜合性和指導性，與其他管理工作密不可分、相互滲透。高效的財務管理可以指導企業其他管理工作的開展，而其他管理工作同時又可以推進財務管理的執行?？傊攧展芾硭教岣?，企業整體綜合管理水平提高，企業的效率及效益才能實現最大化。

二、物業企業財務管理存在的問題

（一）資金管理不到位，融資難

資金管理是企業財務管理的重要組成部分，目前很多物業企業對資金管理的重視程度不夠，缺乏完善的資金管理制度，資金分配不合理，對資金的流向沒有規劃，導致資金周轉不暢，收支不匹配，使用效率低，嚴重影響了企業的正常經營活動。

基于物業行業的特殊性，物業企業具有項目多且分散，業務范圍繁雜等特點，從而涉及的資金管理內容較為廣泛，企業無法及時獲得可用資金，很容易使企業陷入財務危機。同時，物業企業資本實力有限，籌資能力及方式有限，很難從銀行獲得融資，也不易從政府獲得資金支持，從而容易引起現金流緊缺。

（二）物業管理費定價整體偏低，收繳率低

我國的物業管理企業大多數規模較小，屬于微利企業。就我國目前現狀，物業公司對物業管理費定價較為被動，物業費定價受房地產開發商的影響較大，房地產開發商往往為了吸引購買者，促進銷售，制定了較低的物業管理費標準，導致物業公司入駐后難以維持正常的經營運轉，后期物業公司又面臨巨大的調價難問題。再加上物業管理費受入住率等多種因素影響，導致收繳率低，無法實現百分之百，這些都給物業公司的長久發展帶來了巨大的考驗及挑戰。

（三）財務人員整體素質偏低，人員流動頻繁

物業企業財務人員入職門檻較低，業務能力參差不齊，再加上財務知識更新速度較快，一些財務人員缺乏積極性、主動性。由于物業企業疏于對財務人員的定期專業化培訓，導致財務人員專業水平知識不能與時俱進，由此降低了財務工作效率。另外，許多物業企業財務人員福利待遇相對較低，上升空間小，企業文化又缺乏吸引力，無法吸引并留住高端財務人員，財務人員流動頻繁，工作交接不到位，而新員工適應新工作又較慢，這些都會對物業企業財務管理水平造成較大的不利影響。

（四）財務管理制度及內部控制體系不完善，管理方式落后

有的企業在實際制定并執行財務制度的過程中仍存在較大差異，財務制度多樣化。大部分物業管理企業財務管理工作缺乏系統的體系，財務管理流程不規范，缺乏執行力。對管理會計、預算管理等重視程度不夠。沒有積極利用現代信息化技術，導致財務管理工作效率低下，財務信息出現錯漏的現象嚴重。

另外，大部分物業管理企業缺乏完善的內部控制體系。例如：企業為節約人員成本支出，出現一人身兼數職現象，不相容崗位未分離，權責劃分不清晰，這大大降低了工作效率。

（五）預算管理執行不到位

有些企業認為預算僅是財務部的工作，并未全員參與，財務部無法全面了解全公司的情況，導致企業在預算編制過程中問題百出，不切實際，以偏概全；有的物業企業雖然編制了較為合理的預算，但是后期并未對預算進行實時控制，未根據預算執行結果及時調整不合理預算，未發揮預算的指導作用，無法為管理層提供有效數據，導致預算與企業戰略計劃嚴重脫節，進而影響了企業發展。

三、新形勢下加強物業企業財務管理的建議

（一）提升資金管控水平，拓展融資渠道

在物業企業財務管理中，資金管理是其財務管理的核心之一。物業企業每月月初制定合理的收支計劃，建立資金池，并對資金進行集中管理，統一調配，以便更高效地使用企業資金。例如：對于物業企業收取的物業費，應按照權責發生制入賬；對于收取的代收付性質的款項，建立準確清晰的代收付臺賬等，這些都為制定合理的資金收支計劃奠定了基礎。同時，應加強應收款項的管理，提高應收賬款周轉率，減少應收賬款周轉時間，盡快回籠資金；嚴格控制運營成本支出，對于日常低值易耗品的零星采購，應多方比較，對供應商資質、采購單價以及物品質量嚴格把關，避免不合理的采購支出。有資質有條件的物業公司，可以通過主動承接房屋維修、室內裝修、二手房租賃、電梯及停車場等空間，開展廣告位租賃等業務，以獲得新的資金增長點。物業企業還應積極拓展融資渠道，提升自身核心競爭力，建立并維護良好的銀企關系。

（二）物業管理費合理定價，提高收繳率

物業管理費是物業企業的主要收入來源，物業管理費定價是否合理，直接決定了物業企業未來的發展方向。物業企業戰略部門嚴格根據企業戰略發展目標，與周邊同類項目進行比較、調研，分析本企業的物業管理水平、服務品質等品牌優勢，協助物業管理層合理制定本年度物業管理費標準。物業企業借助收費系統，保證數據的完整性與準確性，將物業的前端收費業務與財務管理相結合，隨時關注收繳情況，加大催收力度，對于逾期的應收賬款，應按賬齡分段，有計劃、有目的進行催收。同時，物業企業通過多方面的改進，最終達到增強企業核心競爭力的目的。

（三）加強人才培養，提升財務管理人員的綜合素質

人才是決定物業企業財務管理效率的關鍵因素，建立一支完善的財務管理團隊，對于物業企業的發展至關重要。物業企業吸納有專業知識的人員從事財務工作，財務人員上崗前應具備會計從業資格證書，組織新入職的財務人員進行崗前培訓，宣揚企業文化，使財務人員能盡快融入企業文化，體會到歸屬感。同時，物業企業還應重視財務人員的后續教育，定期對財務人員進行統一培訓，共同學習新頒布的會計及稅務政策等，以提升財務管理人員綜合素質。另外，物業企業可建立科學合理的獎懲機制，對財務工作人員工作定期考核，從而使財務人員有意識地提高自己的業務能力。

（四）完善物業企業財務管理制度及其內控體系

物業企業管理層應提高對財務管理的重視程度，引進先進的財務管理理念，結合實際，根據企業自身狀況，從收費管理、物資采購、資金支付、臺賬登記等多方面制定適用于本企業的財務管理制度細則。同時，加強財務管理人員風險意識，建立健全完善的企業內控體系。例如：物業管理企業應明確職責權限，不相容職務相分離，以提高財務管理人員的責任心，調動他們的工作積極性，從而提高其工作效率，為企業實現經濟效益最大化奠定基礎；安排財務管理人員定期巡盤，與項目人員溝通，隨時了解項目情況，進而可以幫助物業企業及時發現財務管理過程中存在的問題及缺陷，并及時糾正發現的錯誤及舞弊；嚴格管控采購支出，制定完善的固定資產報廢制度，僅對符合報廢審批流程的固定資產進行新的采購，以降低物業企業運營成本。

（五）加強預算管理執行力度

有效的預算管理可以指引物業管理企業的戰略發展方向。因此，物業企業應根據企業未來戰略發展的目標和規劃，制定與自身發展相適應的、完善的預算管理制度，在企業內部實行全面預算管理，組織各部門參與預算的編制及執行過程中，避免各部門間閉門造車，提高各部門間的工作配合度。在預算執行過程中進行動態化的實時跟蹤，對預算的執行結果及時進行分析，并根據預算執行結果與預算的差異，及時調整預算及物業管理企業的戰略目標與規劃。

四、結束語

財務管理作為物業企業管理的核心內容，物業企業管理層應對其引起高度重視?？茖W合理地制定財務管理制度，在財務管理過程中，及時發現問題、解決問題，發揮財務管理的指導作用，為物業企業的可持續發展提供有力保障。