房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理存在的問題及其對策探討

李 鍇

（遼寧盛融萬恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，遼寧 沈陽 110000）

一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理內(nèi)容主要可分成四個(gè)部分，即土地成本管理、工程項(xiàng)目成本管理、工程前期費(fèi)用管理和后期營銷費(fèi)用。

一、財(cái)務(wù)成本管理對于房地產(chǎn)企業(yè)的重要意義

專業(yè)與科學(xué)的財(cái)務(wù)成本管理能夠有效促進(jìn)企業(yè)的快速與可持續(xù)發(fā)展，并且能夠幫助企業(yè)在較短時(shí)間內(nèi)提升綜合發(fā)展實(shí)力和運(yùn)營水平。做好企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理工作，一方面能夠?yàn)楣芾韺舆M(jìn)行相關(guān)決策奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，切實(shí)提高企業(yè)資金的利用效率；另一方面，也能夠直接促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營管理工作的有序開展，并且能夠保障房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中處于優(yōu)勢地位。

二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理中存在的問題

（1）財(cái)務(wù)管理體系不夠健全

當(dāng)前，很多房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的運(yùn)營管理過程中都缺少專業(yè)和科學(xué)的指導(dǎo)，并且相關(guān)的財(cái)務(wù)成本管理工作也缺乏健全的管理制度與管理體系，這就直接影響了企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的質(zhì)量與效率。其中，具體表現(xiàn)在權(quán)責(zé)不夠分明，獎懲不夠明確等方面，在一定程度上導(dǎo)致工作人員的工作積極性受到打擊，最終致使企業(yè)的綜合競爭能力下降。

（2）缺乏財(cái)務(wù)成本管理意識

部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理層或者決策者沒有全面認(rèn)識到財(cái)務(wù)成本管理的重要意義，對于相關(guān)的財(cái)務(wù)成本管理制度體系的建立也不夠重視。由于缺少科學(xué)和專業(yè)的制度規(guī)范，導(dǎo)致很多企業(yè)在運(yùn)營過程中都忽視了對項(xiàng)目的成本控制與成本管理，從而致使很多項(xiàng)目建設(shè)成本都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)算。

（3）管理方法陳舊

目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)成本管理的實(shí)際方法采用上，依然存在過于傳統(tǒng)與陳舊的現(xiàn)象，沒有結(jié)合時(shí)代與技術(shù)的發(fā)展進(jìn)行積極創(chuàng)新，各部門之間難以實(shí)現(xiàn)資源共享和數(shù)據(jù)共享，一方面大大提升了工作難度，另一方面也難以應(yīng)對突發(fā)性財(cái)務(wù)狀況。

三、完善房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的對策

（1）建立健全財(cái)務(wù)成本管理體系

通過相關(guān)調(diào)查研究以及對比分析不難看出，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理相較于其他產(chǎn)業(yè)，無論是從內(nèi)容上還是從形式上來講都相對比較復(fù)雜，并且房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的相關(guān)地產(chǎn)項(xiàng)目從立項(xiàng)到建成再到銷售所經(jīng)歷的時(shí)間跨度相對較大，在這個(gè)過程中要想實(shí)現(xiàn)對全過程的成本管理，難度直線上升。也正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的復(fù)雜性和挑戰(zhàn)性，所以才更加要求房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理質(zhì)量和效率必須達(dá)到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，只有這樣才能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)運(yùn)行與健康發(fā)展。當(dāng)前，很多房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理成本管理過程中依然存在很多缺陷，其中主要是缺乏完善的財(cái)務(wù)成本管理體系和程序，沒有實(shí)現(xiàn)對企業(yè)資金與成本動態(tài)變化的全面控制。房地產(chǎn)企業(yè)要想完善企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)成本管理體系，必須結(jié)合企業(yè)自身的發(fā)展情況以及存在的問題和整個(gè)行業(yè)與市場的發(fā)展情況，制定科學(xué)和專業(yè)的成本管理制度以及成本管理流程，從而確保企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理過程中能夠做到基本的權(quán)責(zé)分明，在確保財(cái)務(wù)成本管理能夠高質(zhì)量和高效率完成的同時(shí)，通過激發(fā)和調(diào)動員工的工作積極性與主動性來促進(jìn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

比如，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，可以嘗試建立“三級責(zé)任中心”財(cái)務(wù)成本管理體系。所謂的“三級責(zé)任中心”指的就是在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部確立關(guān)于企業(yè)成本中心、利潤中心與投資中心三個(gè)中心為一體的財(cái)務(wù)成本預(yù)算、項(xiàng)目預(yù)算以及資金預(yù)算的管理制度，通過按照“三級責(zé)任中心”的具體分類確立企業(yè)內(nèi)部的年度、季度以及月度的成本管理標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo)。并且還需要按照項(xiàng)目的完成狀態(tài)對其所涉及的財(cái)務(wù)成本內(nèi)容進(jìn)行分層，其中包括已經(jīng)完成的項(xiàng)目和正在進(jìn)行中的項(xiàng)目等，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本的精細(xì)化管理。除此之外，企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算編制工作作為財(cái)務(wù)成本管理的重要一環(huán)，在制定財(cái)務(wù)成本管理體系的時(shí)候需要重視企業(yè)不同部門之間上級與下級之間的溝通，確保每一個(gè)“責(zé)任中心”的管理職責(zé)都能夠落實(shí)到每一個(gè)崗位上，并通過制定完善的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)來嚴(yán)格控制相關(guān)工作的完成質(zhì)量和完成效率。

（2）提高財(cái)務(wù)成本管理意識

意識在一定程度上能夠指導(dǎo)實(shí)踐并影響實(shí)踐結(jié)果，只有當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)以及管理層都意識到了財(cái)務(wù)成本管理工作的重要性之后，才能夠真正積極主動地去推動企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理制度以及財(cái)務(wù)成本管理體系的建設(shè)。當(dāng)前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理層都將工作重心放在了項(xiàng)目投標(biāo)以及項(xiàng)目建設(shè)上面，對于企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)成本管理工作關(guān)注與重視程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。這就導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)不僅僅缺乏科學(xué)專業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理制度與財(cái)務(wù)成本管理體系，在日常工作過程中還缺乏關(guān)于財(cái)務(wù)成本管理工作的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)與流程。很多財(cái)務(wù)人員往往會出現(xiàn)無從下手的感覺，這在一定程度上嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理質(zhì)量和管理效率，甚至直接影響了企業(yè)的綜合發(fā)展。

比如，為了能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理人員的財(cái)務(wù)成本管理意識以及能力，企業(yè)可以通過采取“請進(jìn)來”和“走出去”這兩個(gè)策略來強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)的綜合素質(zhì)。其中 “請進(jìn)來”策略實(shí)際上指的就是房地產(chǎn)企業(yè)在人才招聘的過程中，要通過制定明確的標(biāo)準(zhǔn)與要求，包括學(xué)歷、工作經(jīng)驗(yàn)以及年齡等要求來提升應(yīng)聘人員的綜合水準(zhǔn)，并且也可以通過設(shè)置專業(yè)財(cái)務(wù)知識考卷，實(shí)行筆試與面試相結(jié)合的招聘模式，從而真正篩選出具備財(cái)務(wù)成本管理技能和意識的優(yōu)質(zhì)人才。此外，“請進(jìn)來”還指的是房地產(chǎn)企業(yè)需要定期邀請行業(yè)專家以及專業(yè)的經(jīng)理人前往企業(yè)對員工進(jìn)行相關(guān)的培訓(xùn)工作，其中包括整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展動態(tài)以及發(fā)展前景、關(guān)于企業(yè)財(cái)務(wù)管理的創(chuàng)新技巧等內(nèi)容，確保企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理人員能夠定期接收到新的知識和技術(shù)補(bǔ)充，從而實(shí)現(xiàn)自身素養(yǎng)的不斷提升。而“走出去”策略指的則是房地產(chǎn)企業(yè)可以結(jié)合企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門的實(shí)際狀況與財(cái)務(wù)管理人員的發(fā)展動態(tài)，定期從中篩選出部分優(yōu)秀人才前往更加專業(yè)的院校以及更加大型的企業(yè)進(jìn)行知識進(jìn)修，開展“輪崗實(shí)訓(xùn)”，在提升其財(cái)務(wù)管理意識與財(cái)務(wù)管理技能的同時(shí)，對于其他工作人員來說也能夠起到激勵作用，從而調(diào)動起所有員工的工作積極性與主動性。

（3）創(chuàng)新企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理方法

好的方法是成功的一半。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合當(dāng)今社會發(fā)展形勢，通過改革與創(chuàng)新財(cái)務(wù)成本管理的具體方法，在充分結(jié)合企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模以及運(yùn)營狀態(tài)的基礎(chǔ)上，制定更加科學(xué)和專業(yè)的財(cái)務(wù)管理策略。此外，也要善于借鑒國內(nèi)外其他優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，提高企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的質(zhì)量和效率。通過細(xì)化企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的職責(zé)與分工來最大限度地避免各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，從而降低不必要的成本費(fèi)用。同時(shí)，還需要注意公司內(nèi)部不同工作部門之間的協(xié)作與配合，通過強(qiáng)化部門之間的交流與溝通來深化彼此之間的合作關(guān)系。這樣做，一方面能夠最大程度上實(shí)現(xiàn)資源共享，提高企業(yè)資源的利用效率；另一方面也能強(qiáng)化企業(yè)與外部社會各界企業(yè)以及相關(guān)部門之間的溝通和交流，通過創(chuàng)新企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的方式方法進(jìn)一步促進(jìn)財(cái)務(wù)管理工作的高效率和高質(zhì)量完成。

比如，在現(xiàn)代化信息技術(shù)飛速發(fā)展的時(shí)代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過借助各種信息技術(shù)來開展相關(guān)的財(cái)務(wù)成本管理工作。以企業(yè)財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)共享為例，房地產(chǎn)企業(yè)可以依托網(wǎng)絡(luò)技術(shù)搭建企業(yè)內(nèi)部的“信息數(shù)據(jù)共享平臺”，企業(yè)內(nèi)部的所有部門都可以登錄該平臺查閱相關(guān)的信息。其中，包括不同房地產(chǎn)項(xiàng)目從立項(xiàng)階段就產(chǎn)生的各種文件資料和數(shù)據(jù)資料，涉及具體的合同標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)方案以及施工方案等內(nèi)容，財(cái)務(wù)管理人員只需要登錄該平臺就可以及時(shí)查閱到關(guān)于具體某一個(gè)項(xiàng)目的所有文件資料，包括合同中規(guī)定的成本、設(shè)計(jì)方案以及施工方案中所設(shè)置的成本等數(shù)據(jù)。在實(shí)際的項(xiàng)目運(yùn)行中，可以將實(shí)際所產(chǎn)生的成本與上述文件資料中的成本進(jìn)行比對，從而實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目成本的實(shí)時(shí)控制與管理。

對于房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)管理人員來說，也要提高對自身崗位的正確與客觀認(rèn)知，只有具備了較強(qiáng)的財(cái)務(wù)成本管理意識，才能夠在工作過程中嚴(yán)格遵守相關(guān)的財(cái)務(wù)成本管理制度與體系，從而最大限度地降低各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生幾率。