房地產調控背景下漳州開發區城市發展建議

李凌梟 鄭文堅

（廈門大學嘉庚學院，福建 漳州 363105）

一、調研背景

漳州開發區自1992年興建動工以來就一直在不間斷地大力開發。在2010年升級為國家經濟技術開發區后，開發區的人氣也越來越高，一批批建設項目落地漳州開發區。2017年“廈漳”R3城際軌道的開通讓漳州開發區紅極一時，房價也一路飆升。漳州開發區早期很大一部分是以房地產開發為導向，拉動周邊經濟，吸引人口入住形成一種良性循環，以最快的速度進行城市發展。但近幾年，漳州的房地產市場經歷泡沫，開發區陷入人氣低迷的瓶頸期。漳州開發區預期2020年的人口數量將達到24萬人，但截至2018年總人口僅有6萬余人，近兩年增長也較為緩慢，與預期目標相差較大。并且來漳州港發展的企業數量仍不算多，本篇文章將在此背景下展開分析。

二、漳州開發區總體規劃

漳州招商局國家級經濟技術開發區位中國東南沿海，處于上海、臺灣、香港三大經濟區的中間地帶，是海峽西岸經濟區一個重要的組成部分。

漳州開發區正積極培育泛信息技術產業、智能汽車產業、大健康產業、文化旅游產業、臨港產業轉型升級的先進制造業五個百億產業集群。其中臨港工業是開發區的產業基礎，建區28年來，累計引進臨港工業企業60余家，簽約合同金額累計超過20億美元，已形成了金屬制品加工業、糧油食品加工業、交通機械制造業三大臨港工業。

漳州開發區總體規劃共設置四個區；

一區：港口、倉儲物流、臨港工業、配套服務等功能區。

二區：開發區中心區，整合了居民居住、文化教育、體育娛樂休閑、商務辦公、商業金融、旅游度假等功能區。

三區：工業和居住配套功能區。

四區：倉儲物流為主，還有部分環境友好型且有科技含量的臨港工業區。

三、開發區城市分析

1.開發區目前人口數量偏少，人氣仍有待提升

（1）人口數量少將影響經濟與產業發展

在一定的勞動生產率下，一個地區勞動人口的多少以及其所占的比重往往決定著這個地區的發展速度和進程，一個地區人口密度較稀時，則會導致發展緩慢、資源無法合理配置等問題。漳州開發區目前就面臨著勞動力不足的問題，沒有充足的勞動力，實業發展受困，導致愿意進入漳州港的企業越來越少。勞動力的減少直接引起市場勞動力供給不足，連鎖引發市場勞動力價格攀升，增加企業用工成本。

（2）人口數量少較難促進消費

人口數量直接影響需求數量，這是漳州開發區所面臨的問題之一。通過數據顯示，2019年1-3月漳州全市社會消費品零售總額為319.6億元，增長13.1%；2020年1～3月社會消費品零售總額為401.46億元，相較于上一年度同期略有增長但仍然不足。

（3）開發區人氣不足有待提升

開發區總體發展及招商引資的進程緩慢，目前沒有形成一個大型商圈，能夠滿足人們購物、娛樂、休閑一站式需要。種種疊加的因素無法吸引大型商家入駐，人流量不見增長，如此惡性循環對漳州開發區的經濟發展造成較大影響。開發區房地產泡沫后涌現的是更多的負面評價，這類評價的影響對后續來漳州港買房居住或是投資的人來說都會影響其思維或判斷。

2.初步產業集群已形成，轉型也需緊跟

漳州開發區之前的主要產業為臨港工業、港航物流業、糧油食品加工業、交通機械制造業以及金屬制品加工業。產業集群雖然存在，但其弊端也較為明顯。

（1）集群產業鏈條并不完整

產業集群內的企業應該要構成縱向聯系，橫向競合的網狀形態。但漳州開發區引進這三大產業集群的企業數量仍然不足，并且彼此的關聯性較低，產業鏈不完整，無法構成網狀結構。

（2）產業轉型

近年來，漳州開發區已有企業取得較大成績，產業集群也在不斷完善升級。現階段已經進入了“轉型升級，跨越發展”時期。五個百億產業集群快速發展才能夠更好地建設漳州開發區。

作為打造泛信息技術產業的主打項目：“招商局·芯云谷”，招商引資項目正如火如荼地進行當中。智能汽車小鎮行業同樣在推進，融合了國內外智能汽車領域的制造商、互聯網等龍頭企業和百億基金的參與，吸引企業研發機構聚集創新，打造出一個高性能運轉的智能汽車小鎮產業。

3.投資環境總體優良，發展前景較好

招商引資是規劃構建漳州開發區發展的最優手段，擇優招商也一直是政府堅持的方案。目前，產業集群初步形成，開發區更應該積極引進優質企業，所以開發區出臺多項優惠政策。在對泛信息技術產業集群“招商局·、芯云谷”的調研中了解到華為技術有限公司、騰訊云（北京）有限公司、中關村意谷（北京）有限公司等優質公司入駐園區，可以享受2-3年的辦公地租金全免，并且提供400-600元/平方米不等的裝修補貼。但是，補貼不作一次性發放，而是通過達到上一年度的生產或經濟指標審核通過后發放補貼，企業在享受高額補貼的同時，招商局引入優質企業的目的也能夠實現。

綜合來看，當前開發區的宏觀投資環境整體良好，對于能夠入駐的企業都發放出了高額補貼，同時，這些企業也在為開發區不斷地創造經濟效益。

四、發展建議

1.加速城市建設提升宜居性，吸引人口定居

一方面，人口數量對于一個城市的發展至關重要，也是推動城市化進程的一個重要因素；另一方面，人口數量的增加為一個地區提供了更多的勞動資源，能夠更好地服務城市工業和服務業。

想提升人口數量首先得做好城市基礎設施建設，以及提升城市的宜居性。政府應該做好宏觀布置，盡快促成大型商圈的建設。本地的娛樂活動較少，可以積極地舉辦一些活動，例如，文藝晚會、開發區居民聯誼活動等。

文化旅游產業也是漳州開發區的特色之一，自然生態環境優越，適合宜居。開發區可以以此作為宣傳點，打響本地名氣，將開發區已有優勢的作用發揮到最大。

2.堅持科學擇優招商

規劃構建產業集群的最佳方式就是招商引資，科學擇優招商是對引進項目進行綜合評估后的篩選。目前產業集群已經初步形成，正在面臨轉型階段，對引進的項目一定要考慮規劃的匹配程度，把科學合理放在更加重要的位置。

首先，可以對開發區內已有的項目產業做一個科學統計；再分析引入什么類型的企業能夠完善開發區內的企業類型，各個企業互補，將產業集群的匯聚力量發揮到最大。

其次，可以多開展產品主題交易會、展銷會等?？梢愿玫貙ν庑Q開發區，也能夠讓其他企業更加了解本地的優勢。通過此類方式較易找到符合開發區發展需要的企業，直接進行溝通。

3.最大限度地發揮產業集群的作用

產業集群的發展由市場機制發揮調節作用，也需要政府的宏觀調控，與產業集群之間建立溝通的橋梁。引導他們共同發展，選出能夠起到帶頭作用的企業，引領整個產業集群的發展。并且政府作用在產業集群的優勢發揮出來之前尤為重要，產業集群能否壯大升級，都離不開政府的幫助與支持。

開發區已知的產業集群的龍頭企業--在泛信息技術產業園區的龍頭企業華為、騰訊云；臨港產業轉型升級的先進制造業中諾爾、豪氏威馬都能夠發揮其龍頭企業的帶頭作用。政府應好好利用引導，引入更多優質企業，在如此條件下運營和辦公尤其是泛信息技術產業園區中商務生活配套一站式園區服務的情況下，企業能夠將商務運營成本降到最低。并且可以與周邊高校積極聯合，如招商局·芯云谷已和廈門大學嘉庚學院建立了學生雙創實訓基地，推動了學研聯合工作的發展。

開發區還需要發揮自己的區域特點和優勢，推出具有開發區特色的產業集群品牌。漳州開發區目前擁有三個自身品牌“招商局、口岸、高校”。開發區要鼓勵企業多做出創新，并且對區內項目產品創新加大激勵的力度，積極鼓勵企業設立專利、商標、品牌和研發中心。開發區也需幫助企業向外推廣，例如，在2020廈門國際投資洽談會上，漳州開發區于C4121展位亮相，推介了五大產業集群中的雙魚島、海韻冷鏈、芯云谷、豪氏威馬、弈恩現實等公司的特色產品。對于威馳騰（福建）汽車生產有限公司生產的F9系列12米純電動城市客車模型進行了特別展出，這輛“漳州開發區制造”的新能源汽車成為焦點，吸引到許多參會客商前來觀展。所以，漳州開發區應該繼續大力推介區內企業產品，使得區域品牌成為集群的共享品牌，實現漳州開發區與集群企業的共贏。

五、總結

漳州開發區成立以來就備受關注，在房地產泡沫之后的經濟發展與城市發展動態也一直是當前需要解決的問題，本次深入調研了城市人口、產業結構及投資環境對城市發展的影響，對這些因素進行了分析，得出具體調研結論，提出一些可供參考的城市發展意見。相信開發區在政府的宏觀調控以及區內各產業的大力支持下，漳州能夠打造成為符合規劃城市發展定位、擁有成熟產業結構的國家級經濟技術開發區的現代化城市。