房地產企業(yè)內部控制中存在的問題及優(yōu)化對策探討

蔣二娟

（文安魯能生態(tài)旅游房地產開發(fā)有限公司，河北 廊坊 065800）

隨著經濟進入新常態(tài)，房地產行業(yè)的競爭日漸嚴峻。為了獲得綜合競爭優(yōu)勢以及在激烈的市場競爭環(huán)境中生存下來，房企既需對外大力拓展市場份額，還需對內提高內部管控能力。因此，內部控制成為高能房企管理者提升管控能力的關鍵切入點，做好內部管控能有效幫助房地產企業(yè)實現(xiàn)經營戰(zhàn)略的發(fā)展目標。

一、經濟新常態(tài)下房地產企業(yè)強化內部控制的現(xiàn)實意義

房地產企業(yè)主要特性就是開發(fā)周期長、投資金額大，即使現(xiàn)代化的房地產企業(yè)已與城市建設緊密相連，已涉足項目開發(fā)、物業(yè)、銷售及配套服務等各方面，但新業(yè)務、新方向也會帶來新風險。加之房地產企業(yè)原本的牽制條件就比較多，傳統(tǒng)發(fā)展模式下的房產往往為快速實現(xiàn)清盤而忽視了很多細節(jié)的把控問題。隨著新常態(tài)的到來，前期的短板都顯現(xiàn)出來，成為制約企業(yè)存續(xù)的痛點，所以在拿地、立項、建設、納稅等各個環(huán)節(jié)均需房地產企業(yè)傾入高度關注，并從企業(yè)內部控制視角嚴格把控，方能幫助房地產企業(yè)在未來的行業(yè)發(fā)展中生存下來。經過多年的發(fā)展，房地產企業(yè)的內源環(huán)境與外源發(fā)展均發(fā)生了很大變化，這不僅提高了對房地產企業(yè)內部經營管理的要求，也給房企的轉型發(fā)展提供了更多的機會與空間，所以新常態(tài)下，更全面地注重內部控制建設是賦能房地產企業(yè)健康發(fā)展的主要動力。強化內部控制對房地產企業(yè)來說具有非常重要的戰(zhàn)略意義：

一是可以借助內控監(jiān)督機制對房企管理工作進行有效監(jiān)督管控，保證工作開展得規(guī)范有序，降低房地產企業(yè)的各類風險，提高經營管理質量。具體而言，就需房地產企業(yè)保持市場敏銳度和人才支撐力，不斷提高人才價值，借助高素質人才梯隊實現(xiàn)房企業(yè)務精益化管理。二是對房地產企業(yè)來說，成本管控與資金運作是決定行業(yè)核心地位的關鍵要素，而通過內部控制可以更好地做到成本管控和資金籌措的定向化管理，從而提升房地產企業(yè)的經濟效益。在成本管控方面需要認識到，成本管控不僅與項目息息相關，還需要財務部門的鼎力支持，所以內部控制的價值發(fā)揮還應基于業(yè)財融合理念，在各部門通力合作與信息共享的情況下，掌握增值作業(yè)與非增值作業(yè)的主要劃分，并通過進一步分析掌控全流程的資金去向，以提升財務資金使用效率，進而為房地產企業(yè)的降本增效和提質升級共同助力。

二、房地產企業(yè)內部控制中存在的問題

房地產企業(yè)要想使內部控制成為其經營發(fā)展中的推動力，就必須抓短板、補漏洞，真正從內控現(xiàn)狀出發(fā)發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，以改善當前房地產企業(yè)內部控制不高的現(xiàn)狀。

（一）內部控制意識稍顯淡薄

好的內部控制可以幫助房地產企業(yè)管理者更好地開展經營管理工作，保證經管效力。但是，由于一些中小型房企發(fā)展前期的粗放式管理，使得很多房企領導對內部控制認識度不夠。很多中小房地產企業(yè)管理層考慮到內部控制的實施有可能會妨礙到部分人的根本利益。對于很多大中型房地產企業(yè)來說，雖基本將現(xiàn)代企業(yè)制度引入其中且完善設置了股東大會及董事會等機構，但縱觀房企的經管層職務，由董事會成員兼任的現(xiàn)象居多，這類情況在處理“三重一大”事務時，難免受董事長思想影響，導致“一言堂”情況仍未改善。因此可見，內控意識的提高在實務中的推進需要領導高度重視，才有可能盡力減少阻力，促進推行更為及時順暢，但目前改善這一現(xiàn)象尚需較長一段時間的努力。

（二）投資缺乏目的，資本不夠合理

近年來，“限購令”“嚴查首付來源”等國家調控政策出臺，使房地產企業(yè)一時間陷入彷徨地帶。加之，房地產行業(yè)的經濟增長已出現(xiàn)拐點，當前的利潤空間被無限壓縮，所以強化投資鏈與資金內部管控的規(guī)范性，是房企當前所應關注的重點方向。但一些房地產企業(yè)在開展項目時，前期投資決策不夠科學，盲目與隨意性問題突顯，并在建造過程中由于資金流的斷層或是施工節(jié)點等事件的變動情形時有發(fā)生，會因此加大目的性不足投資項目的失敗風險。同時，一些企業(yè)縱然有完備的內控部門和完善的內控制度，但內控執(zhí)行并不安全，亦不夠合理，脫離業(yè)務實際的現(xiàn)象較為嚴重并不能根據(jù)政策和市場環(huán)境變化隨機應變，最終導致投資失利，資金潛力挖掘不足。這對于資金密集型的房地產企業(yè)而言，風險隱患將會倍增。

（三）信息平臺搭建時效性不強

內部控制在房地產企業(yè)中發(fā)力，離不開信息系統(tǒng)的大力支撐，尤其是新會計準則頒布之后，推動了財務信息化的發(fā)展與財務人員的轉型。財務內部控制在內部控制中占據(jù)主要地位，財務的精進同時會帶動其他部門信息化的升級，加之業(yè)財融合要求是現(xiàn)代房地產企業(yè)提質升級的著力點，而部門溝通的時效性與有用性是形成融合的前提，因此借助信息時代的技術支撐，完善房地產企業(yè)的信息化建設確有必要。但是，很多房企對于智能化平臺的搭建并不熱衷，就像內控制度中已做好組織結構、授權批準、預算控制、財產保全等各環(huán)節(jié)的制度約束卻難以切實應用一樣，內控信息系統(tǒng)平臺的搭建可以隨波逐流，但內控系統(tǒng)中的模塊邏輯、數(shù)據(jù)模擬、特殊事項處理、臺賬的智能化登記等功能實時性并不強；再加上業(yè)務部的工作繁而雜，引進信息平臺可能會令部分員工認為這在無形中為其增加了工作量，所以積極主動性并不強烈。而各部門的數(shù)據(jù)采集口徑不一，也會使信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)共享性效能降低，最終累積的上述問題均會嚴重影響房地產企業(yè)其他經營管理活動的推進。

三、房地產企業(yè)強化內部控制的優(yōu)化對策

（一）端正思想，制造良性氛圍

內部控制工作的開展要從提升房地產企業(yè)全員科學思想認知入手。無論企業(yè)規(guī)模是否相同，業(yè)務方向是否存有差異，都可以通過找到與之對標的同類企業(yè)，分析二者差異，進而從企業(yè)內源差距著手，有的放矢地解決每一個固有難題，從而贏得社會贊許。具體而言，房地產企業(yè)的高層應該身先士卒，主動學習、主動參與并切實起到帶頭作用，進而從部門、崗位、員工中形成良性認知，互相配合、互相督促、互相牽制，共同養(yǎng)成優(yōu)秀品質，將傳統(tǒng)觀念及時摒棄。同時，以內外部環(huán)境為指引，以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為方向，以資源合理利用為初衷，構建源于實際、高于實際的內控管理思想，營造人人有責任，事事有跟蹤的內控氛圍，才會為房地產企業(yè)的未來發(fā)展持續(xù)貢獻綿薄之力。

（二）構建合理程序，開展業(yè)務考核

受制于市場競爭與宏觀調控的房地產行業(yè)，風險隱患遍布各處。要盡可能保證房地產企業(yè)的健康發(fā)展，為其項目收益提供良好保障，就必須清晰認知自身發(fā)展需求與當前供求關系，有效規(guī)避市場風險。根據(jù)相關政策法規(guī)等因素，對售價、開發(fā)成本等各項細則進行科學的可行性分析，待切實可行后再開展相關投資和資金資源的匹配跟進，以避免后期的爛尾工程事件頻生。另外，房地產企業(yè)還應該積極構建投資后評價體系，對項目投資和績效考核進行協(xié)同評價，對評價結果充分利用并調動員工的工作積極性。再有，房企的生命之源還有一個關鍵要素，就是要保證自身的資本結構合理并不斷拓展籌資渠道，保證渠道的多元、經濟，同時增加預算管控，對實際與計劃的差異實時分析，方能利于評估風險，第一時間提出針對性解決策略，以保障房地產企業(yè)的運行有序。

（三）構建完備的信息化機制

內部控制信息化，能保證房地產企業(yè)內部控制的質量與效率，而且能更好應對新發(fā)展與新需求。同時，房地產企業(yè)要切實根據(jù)自身與行業(yè)需要，加強軟、硬件配套設施建設，將會計系統(tǒng)、預算、保全控制、銷售臺賬等各類業(yè)務統(tǒng)統(tǒng)納入內控信息系統(tǒng)之中，以提高房企內部控制的覆蓋范圍和保證信息化內控的執(zhí)行效力。另外，內部控制信息化建成之后還可能會涉及新的風險問題，即有可能存在信息系統(tǒng)的安全性隱患。所以，房地產企業(yè)要在成本效益與安全管控方面做好平衡，并在內部控制信息系統(tǒng)的應用方面，加強專業(yè)化的定向培訓與標準化的流程梳理，共同支撐房地產企業(yè)內部控制的現(xiàn)代化升級。

四、結語

綜上所述，內部控制對房地產企業(yè)而言，能有效地幫助企業(yè)全面規(guī)范各項業(yè)務活動的開展與提升整體經濟利益，因此，深入研究房地產企業(yè)的內部控制有較強的現(xiàn)實意義。現(xiàn)階段，房地產企業(yè)須抓住機遇，迎接挑戰(zhàn)，從內外部環(huán)境著手，深入分析內部控制的優(yōu)化區(qū)域，從而持續(xù)提升內部控制管理水平，幫助房地產企業(yè)實現(xiàn)高效管理。