中小房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理存在的問題及優(yōu)化措施探討

周逸飛

（上海紫都佘山房產(chǎn)有限公司，上海 201602）

目前，地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)融資受阻、銷售回落、開工延遲讓眾多房企的現(xiàn)金流暴露出問題，而此時(shí)的“病急亂投醫(yī)”也讓一部分房企迅速進(jìn)入破產(chǎn)軌道。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理不但要服務(wù)于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，更要適應(yīng)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)政策，比如銀行按揭貸款政策。從中小房企的經(jīng)營(yíng)模式看，現(xiàn)金流要比利潤(rùn)更重要，沒有現(xiàn)金流支撐的公司就是一盤散沙，風(fēng)一吹就散了，現(xiàn)金流是房企真正流動(dòng)的血液。本文就中小房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)金流管理中遇到的難點(diǎn)以及如何進(jìn)行應(yīng)對(duì)來緩解資金壓力做探討。

一、中小房企現(xiàn)金流現(xiàn)狀

目前，中小房企的現(xiàn)金流狀況實(shí)際和大型房企基本一致，無一例外都是利用外部融資來高杠桿拿地，高負(fù)債運(yùn)營(yíng)，負(fù)債率也長(zhǎng)期處于高位，風(fēng)險(xiǎn)也是始終伴隨著各個(gè)項(xiàng)目。唯一化解高杠桿運(yùn)營(yíng)的辦法就是靠銷售回款來回血，但房地產(chǎn)行業(yè)近幾年的調(diào)控可謂是三年一大調(diào)，一年一小調(diào)，房住不炒，限購(gòu)限貸的緊箍咒始終套在這個(gè)行業(yè)頭上。調(diào)控的目的就是收緊水龍頭。從2011年開始，銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款開始逐步收緊，再對(duì)購(gòu)房人第二套房實(shí)施限購(gòu)政策，或者調(diào)高第二套房的首付比例和按揭貸款利率。因此，無論是從資金供應(yīng)端還是銷售回籠端都受到政策打壓，很大程度上堵住了資金輸血和造血的通道，這使現(xiàn)金流入大幅減少的中小房企更加捉襟見肘。對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來說，令公司最先崩潰的不是虧錢或者賣不出去房，而是到了要用錢、要還錢的時(shí)候，不能迅速地變現(xiàn)，導(dǎo)致資金鏈斷裂，即現(xiàn)金流斷裂。

二、中小房企現(xiàn)金流管理存在的問題

（一）戰(zhàn)略目標(biāo)與自身實(shí)力不匹配導(dǎo)致的現(xiàn)金流問題

現(xiàn)如今，中小房企為了快速發(fā)展，擴(kuò)大規(guī)模，就開始盲目拿地，更多的時(shí)候奉行拿得多、拿得快、拿得高，由此使自己的地產(chǎn)事業(yè)死在拿地上。近年來，中小房企凈負(fù)債率持續(xù)高企，都是因?yàn)槿狈?duì)自身實(shí)力的客觀評(píng)估和判斷，可能做成功一兩個(gè)項(xiàng)目，就會(huì)被眼前的勝利蒙蔽雙眼，自然會(huì)高估自身項(xiàng)目開發(fā)和操盤能力，將資金又繼續(xù)投入到大型的項(xiàng)目，待項(xiàng)目正式開工后，才發(fā)現(xiàn)自身能力的不足，但已經(jīng)投入太多，一方面未完成開發(fā)，資金無法變現(xiàn)，另一方面后續(xù)資金跟不上，最終把自己拖死。因此，沒有正確的戰(zhàn)略眼光與自我定位，干著遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出自身實(shí)力的事情對(duì)中小房企來說是非常危險(xiǎn)的。

（二）融資渠道太過單一

目前，中小房企的主要融資渠道還是銀行的項(xiàng)目開發(fā)貸款，除此之外對(duì)外融資渠道十分有限。因此，融資難是個(gè)擺在眼前的難題，如不能有效解決，必將給原本就依賴外部資金輸血的中小房企造成巨大風(fēng)險(xiǎn)。

（三）資金預(yù)算管理存在缺陷

資金預(yù)算是中小房企現(xiàn)金流管理的核心，具有全局性，一定要具有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光分析判斷，在預(yù)算過程中需要各個(gè)部門的緊密配合，發(fā)揮業(yè)財(cái)融合的優(yōu)勢(shì)。但當(dāng)下許多中小房企對(duì)于資金預(yù)算始終沒有準(zhǔn)確的判斷，缺乏對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)全生命周期資金用量的把控，往往容易造成需要大金額支出的時(shí)候遇到資金緊張的困境；而不需要大額支出的時(shí)候，銷售回款又源源不斷地回籠，這樣資金需求與資金量倒掛的情形時(shí)有發(fā)生，因此準(zhǔn)確判斷項(xiàng)目開發(fā)資金用量的峰值與銷售回款的時(shí)間點(diǎn)顯得尤為重要。

（四）銷售回款的問題

銷售回款問題，其實(shí)也是在最初拿地做方案設(shè)計(jì)的時(shí)候就已經(jīng)定型了。項(xiàng)目好不好賣，關(guān)鍵就看地塊的位置，項(xiàng)目的定位以及對(duì)城市人口消費(fèi)層級(jí)的準(zhǔn)確把握，還有對(duì)城市當(dāng)?shù)氐男刨J政策是否有充分的了解，中小房企往往對(duì)這些關(guān)鍵因素置若罔聞，導(dǎo)致后期項(xiàng)目開盤時(shí)候的滯銷風(fēng)險(xiǎn)，這也是最為突出的一個(gè)共性問題。

三、中小房企現(xiàn)金流管理的優(yōu)化策略

（一）明確戰(zhàn)略定位，適度合理拿地

中小房企尤其在拿地的問題上要謹(jǐn)慎，要對(duì)自身的開發(fā)實(shí)力有客觀評(píng)估和判斷，依據(jù)自身的實(shí)力和項(xiàng)目操盤能力選擇規(guī)模適當(dāng)?shù)捻?xiàng)目進(jìn)行開發(fā)，正所謂“有多大的鍋，就下多少的米”，步步為營(yíng)，穩(wěn)步發(fā)展才是中小房企明智的戰(zhàn)略選擇。這樣就能避免因前期投入太多，導(dǎo)致后續(xù)資金跟不上，發(fā)生資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）開發(fā)多元化的融資渠道

中小房企需要多方面的融資渠道，不能只依賴銀行的項(xiàng)目開發(fā)貸款，否則融資來源集中度過高，一旦發(fā)生政策變化導(dǎo)致融資收緊，那么局面將非常被動(dòng)，風(fēng)險(xiǎn)太大。顯然，目前很多銀行早已對(duì)中小房企的項(xiàng)目融資開始收緊，今后也是常態(tài)。中小房企要從銀行獲取開發(fā)貸的難度加大，但可以通過其他金融機(jī)構(gòu)獲取資金。

（1）信托基金。相比銀行開發(fā)貸，信托融資授信的門檻就比銀行低，比如對(duì)開發(fā)商自有資金率要求更低，并且審批手續(xù)更快速靈活，效率更高。但信托融資的利率就比銀行高出很多，一般年利率要13%～16%，當(dāng)然如果項(xiàng)目賣得好，利潤(rùn)率高的情況下，信托的資金成本也在中小房企承受能力范圍之內(nèi)。

（2）引入股權(quán)資金。目前很流行中小房企與大型房企形成戰(zhàn)略合作，各方以同股同權(quán)的方式進(jìn)行項(xiàng)目全生命周期合作開發(fā)，大型房企具有相當(dāng)強(qiáng)的資金實(shí)力與項(xiàng)目運(yùn)作能力，這樣既能讓中小房企獲得資金來源，也能避免負(fù)債率超過現(xiàn)有“融資三道紅線”監(jiān)管，不僅有效解決資金的供應(yīng)問題，并且大型房企本身也有一定的操盤實(shí)力，能把項(xiàng)目做出品牌效應(yīng)，對(duì)后續(xù)樓盤的去化大有幫助。此融資方式引入資金不會(huì)有還款的壓力，并且可以分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）做好現(xiàn)金流預(yù)算

筆者認(rèn)為，中小房企若想更好地發(fā)展下去，需要結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期的維度對(duì)現(xiàn)金流問題進(jìn)行盤點(diǎn)和預(yù)算。從拿地到方案設(shè)計(jì)、動(dòng)工、預(yù)售、竣工交付，這些環(huán)節(jié)合理測(cè)算資金的流出和流入，從企業(yè)運(yùn)營(yíng)節(jié)奏的維度來看，建議房企把項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏錯(cuò)開，避免集中支付。同時(shí)，把項(xiàng)目的回款節(jié)奏錯(cuò)開，也就是根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，制定每年的回款計(jì)劃，目的就是為加快資金回籠。另外，在哪個(gè)節(jié)點(diǎn)要完成多少回款，也是取決于項(xiàng)目工程的進(jìn)度，如遇到總包相關(guān)的大額工程款支付節(jié)點(diǎn)之前，就應(yīng)該相應(yīng)地制定銷售回款目標(biāo)，這樣才能最大程度降低資金的閑置和占?jí)?，真正?shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的“削峰填谷”。

（四）加快銷售資金的回籠

1.拿地時(shí)就要做好研判

其實(shí)銷售回款，在做投資決策的時(shí)候就已經(jīng)決定了很大部分，畢竟地拿對(duì)了，一切也就對(duì)了。項(xiàng)目銷售資金回籠的速度取決于項(xiàng)目樓盤是否暢銷，而項(xiàng)目樓盤是否暢銷取決于當(dāng)初拿地的區(qū)位以及制定的方案設(shè)計(jì)。首先是城市研判，應(yīng)盡量避開回款困難的地區(qū)。有些城市為了穩(wěn)定樓市，采取壓制開發(fā)商定價(jià)的方式滿足網(wǎng)簽條件，導(dǎo)致這些城市的新房網(wǎng)簽和審貸周期更長(zhǎng)，開發(fā)商可能要等半年才能完成網(wǎng)簽并獲得銀行按揭回款，房企回款率自然下滑，因此拿地時(shí)的可研分析顯得尤為重要。

2.營(yíng)銷策略要有深度、有彈性，把控好銷售節(jié)奏

首先，產(chǎn)品定位階段就要考慮回款要求。對(duì)于回款要求高的房企，在定位時(shí)就要定位成現(xiàn)金流產(chǎn)品。其次，在推盤節(jié)奏和定價(jià)策略上，要有明確地去化要求。比如，一些房企要求首開面積，不低于周邊競(jìng)品平均開盤面積；小于5萬方的樓盤，必須一次性開盤，并且首開當(dāng)月要去化70%。

3.財(cái)務(wù)要負(fù)責(zé)管理好銀企關(guān)系，及時(shí)跟進(jìn)放款進(jìn)度

一是要定期評(píng)估按揭銀行的放款效率，可以適當(dāng)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，選擇優(yōu)質(zhì)合作銀行。比如，萬科會(huì)同時(shí)與省行、市行達(dá)成快速貸的合作協(xié)議，最快能夠在承貸后7天內(nèi)放款，提高回款效率。二是及時(shí)跟進(jìn)按揭放款進(jìn)度，第一時(shí)間解決問題。另外，也要整合資源，重視和房管局等部門的關(guān)系維護(hù)，及時(shí)響應(yīng)，盡早實(shí)現(xiàn)監(jiān)管資金解凍。

四、其他可緩解資金壓力的方法

（一）在確保工程質(zhì)量的前提下盡可能加速施工

尤其對(duì)中小房企來說，時(shí)間就是金錢，早一天落實(shí)預(yù)售許可，就可以早一天回籠資金，早一天將項(xiàng)目的前期投入資金回正。因此，抓緊開工建設(shè)，盡可能壓縮從拿地開工到出預(yù)售許可這段時(shí)間，這樣項(xiàng)目資金的壓力就會(huì)小很多，后期的收益率也會(huì)大大提高。

（二）合理延長(zhǎng)應(yīng)付賬款賬期和多種付款方式相結(jié)合

尋找有資金實(shí)力的供應(yīng)商和施工方，給予合理的價(jià)格，延長(zhǎng)支付期限，讓現(xiàn)金的流出盡量滯后于現(xiàn)金流入。必要時(shí)可選擇供貨商的應(yīng)收賬款保理，在第三方介入下延長(zhǎng)資金支出期限。大額工程款可與合作單位溝通，采用銀行存款及商業(yè)承兌匯票相結(jié)合的付款方式，這樣便可進(jìn)一步增加應(yīng)付賬款的賬期，使資金壓力得到緩沖。

（三）充分利用銀行授信展期

中小房企在與各大銀行之間的項(xiàng)目開發(fā)貸合作中，應(yīng)當(dāng)盡可能爭(zhēng)取授信展期的權(quán)利，這樣哪怕到了需要?dú)w還開發(fā)貸本金的日期時(shí)，還能再繼續(xù)延長(zhǎng)歸還日期，這樣便能大大緩解資金壓力，為后續(xù)銷售回籠資金爭(zhēng)取更多的時(shí)間。