房地產市場促進城鎮化建設的作用機理與協調發展研究

朱莊瑞 藏波

【提要】新型城鎮化建設是中共十八大提出的重要發展目標，其建設水平直接關乎我國經濟發展方式轉變路徑，房地產市場作為國民經濟運行的重要組成部分，其市場化程度對于城鎮化建設至關重要，因此，如何實現房地產市場與城鎮化建設的同步和協調發展是當前中國經濟社會發展亟需解決的現實問題。本文基于理論模型和經驗分析，從系統分析入手，通過綜合指標建立“房地產市場—城鎮化建設水平”系統（系統Ⅰ：房地產市場，系統Ⅱ：城鎮化建設水平），運用熵值法進行評價指標權值的求取，進而運用耦合協調度模型，重點分析不同等級城市兩個系統的運行成效、耦合階段和協調趨勢，以期強化政策制定的針對性和現實性。研究表明：①房地產銷售價格、預期與信貸和人口流動是房地產市場作用于城鎮化建設的主要渠道;②系統Ⅰ—房地產市場，序參量的空間規律表現為：三線城市>二線城市>一線城市;系統Ⅱ—城鎮化建設水平，序參量的空間規律表現為：一線城市>二線城市>三線城市;③我國現階段房地產市場和城鎮化建設水平的耦合度還處于較低水平，且地區差異較大，耦合程度從大到小依次表現為：二線城市>三線城市>一線城市;從協調度來看，整體表現為中度協調，但應注意北京市已表現為低度協調狀態。最后本文提出了相應的政策建議：首先要限制一線城市“以速度為綱”的城鎮化發展思路;二是依靠房價、信貸和戶籍等政策約束引導新型城鎮化建設，有效控制一線城市的體量;三是通過放寬中小城市和城鎮戶籍限制、鼓勵符合條件的農業轉移人口逐步在城鎮落戶，注重提升三線城市的城鎮化發展質量。

【關鍵詞】房地產市場/城鎮化建設/耦合協調度模型/不同等級城市

房地產市場是助推和促進城鎮化建設的重要組成部分，直接關乎城鎮化建設的成效和水平，而房地產市場的理性投資是保障城鎮化資金和金融市場資金流動性的重要方面[1]。當前我國的城鎮化建設和經濟發展方式均處于關鍵轉型期，房地產市場也面臨前所未有的機遇和挑戰，機遇是新型城鎮化的建設和發展勢必將帶來更高層次的房地產需求，從而為房地產市場的轉型發展提供了有力支撐;挑戰在于房地產市場在目標定位、發展趨勢等方面與新型城鎮化建設目標尚不協調，部分城市在缺乏規劃約束的前提下，直接進行大規模的房地產開發，出現盲目“造城”的“被城鎮化”問題。因此，如何抓住機遇、應對挑戰，實現房地產市場與城鎮化建設的同步和協調發展是我國當前經濟和社會發展過程中亟需解決的現實問題。

房地產市場與城鎮化建設這一對有直接關系的共同體往往被學者割裂研究，房地產市場對城鎮化建設的作用與消費者的行為密不可分[2]，消費者對于房地產市場的預期將引導其投資行為，并通過房地產價格、抵押貸款等渠道影響城鎮化建設的進程[3]，房地產市場對就業的拉動作用或人口吸納能力被部分學者描述為提升城鎮化建設質量的主要方面[4， 5];但也有部分學者[6， 7]認為，房地產政策的制定要比房地產市場對城鎮化建設的影響更大，這使得部分學者從政策構建層面，分析快速城鎮化進程中房地產政策的公平性和有效性[8]。房地產市場和城鎮化建設均與地區的經濟和社會發展水平密切相關，因此從全國層面進行房地產相關政策的制定，在一定程度上阻礙了房地產市場促進城鎮化建設作用機理的深入揭示。所以，本文從系統分析入手，通過綜合指標建立“房地產市場—城鎮化水平”系統（系統Ⅰ：房地產市場，系統Ⅱ：城鎮化水平），運用熵值法進行評價指標權值求取，進而運用耦合協調度模型，重點分析不同等級城市兩個系統的運行成效、耦合階段和協調趨勢，以期強化政策制定的針對性和現實性。

1 房地產市場促進城鎮化建設的作用機理

城鎮化建設的高效依賴于房地產市場的健康和有序發展，房地產市場開發需要土地作為載體，同時依靠政府或社會資金流的注入，最終作用于城鎮化建設，從嚴格意義上來說，城鎮化的建設亦會對房地產市場造成影響，但房地產市場對新型城鎮化建設的作用更為直接，其主要的作用渠道有三方面：一是通過價格機制影響城鎮化的空間拓展方向;二是通過市場預期與信貸的放大效應影響城鎮化建設的規模;三是通過吸納外來人口的流入影響城鎮化建設的速度。

1.1 城鎮化邊緣區的房地產價格

房地產價格作用于城鎮化建設主要體現在城市邊緣區的房地產價格，基于李嘉圖的租金理論[9]，和Denise DiPasquale[10]提出的5條假設，可以得到這樣的結論：距離城鎮中心位置越近，交通越便捷，房地產價格也越高。基于Denise的研究結論，本文將某地段的房地產價格分為兩部分：一是城市邊緣房地產的替代成本;二是該地段到城市邊緣的交通成本。

根據以上推斷，可以得到命題1：①建筑成本固定時，城市邊緣的房地產價格決定城鎮化的空間拓展速度，價格越低，速度越快;②城鎮郊區的農用地轉用成本和位置成本均較低，該地區最有可能首先成為城鎮化進行空間拓展的地區。

1.2 房地產市場的預期與信貸

研究房地產市場對城鎮化建設作用的預期以及信貸渠道，銀行信貸市場是繞不過去的關鍵節點，其構成了預期和信貸市場的主體[6]。房地產市場的預期和信貸水平直接對市場整體的均衡價格造成影響，價格的變動最終會引起城鎮化建設的速度和拓展方位。

由此可以得到命題2：若房地產市場的供給固定：①投資者獲得銀行信貸水平上升，房地產市場的均衡價格將會上升;②投資者獲得銀行信貸水平達到房地產市場供給的2倍時，投資者預期分歧加大，均衡價格水平將會上升。

1.3 外來人口的吸納

房地產市場對居民或普通消費者的引力來源于兩方面，居住需求是顯而易見的，這也是城鎮化建設必須保障的基本層面，但更為重要的是房地產市場對就業的拉動效應。房地產市場的運行依托于相關產業的配套和支撐，反過來，房地產市場的發展也將會帶動眾多產業的發展。有學者[11]研究認為，房地產市場的發展能帶動建筑、建材、冶金等50多個物質生產部門近2000種產品的發展，是提升和拉動就業水平的重要一環。

2 房地產市場與城鎮化建設的協調發展

2.1 房地產市場與城鎮化建設的量化表述

“房地產市場—城鎮化建設”這一系統運行的成效需要通過綜合指標來加以考量，其中系統Ⅰ：“房地產市場”本文選用“住宅完成投資額占房地產投資額的比重”等6項指標反映房地產市場的發展程度，系統Ⅱ：“城鎮化建設”本文選用“人口城鎮化率”等14項指標反映城鎮化建設的發展水平。指標的測算方法選用具有客觀賦權性質的“熵權法”，該方法能夠根據數據的原始信息，通過分析各指標所提供信息量及指標間的關聯程度來決定指標的權重，在一定程度上避免了因主觀因素所帶來的偏差[12]。

2.2 模型的選擇與數據來源

2.2.1 系統耦合模型

“房地產市場—城鎮化建設水平”系統中的房地產市場系統和城鎮化建設系統是兩個復雜的系統，需要從系統論角度予以審視。由于物理學當中的“耦合協調度模型”是衡量具有相關聯系的各系統由無序走向有序的有效工具，其作用機理的關鍵在于系統內部“序參量”之間的協同作用[13， 14]，模型測算的耦合度將反映這種協同作用的大小[15]，房地產市場與城鎮化建設具有交互耦合的關系，這一關系是二者相互作用的非線性關系的總和。所以，本文選用該模型來進行“房地產市場—城鎮化水平”的耦合度評判，并將兩系統的作用程度分為4個階段，分別為：低水平耦合、頡頏、磨合和高水平耦合。另外，“房地產市場—城鎮化建設水平”系統運行的特征與經濟社會發展水平大體一致，所以，根據經濟社會發展水平的不同，依據分層抽樣的原則，選取一線、二線、三線共7個城市為研究樣點[16]，據此來分析不同等級城市的房地產市場與城鎮化建設水平的相互關系。

2.2.2 系統協調模型

房地產市場對于城鎮化的建設有推動和促進作用，而城鎮化的建設反過來對房地產市場有拉動效用。若房地產市場化速度快于城鎮化建設速度，則會出現房價升高，城鄉居民收入增大[18]等問題;若城鎮化建設速度快于房地產市場化速度，則會出現城市盲目擴張，基礎設施配套薄弱等問題[19]，所以二者之間只有相互匹配、共同作用，才能實現“房地產市場—城鎮化水平”這一系統的協調發展[8]。

2.2.3 數據來源

房地產市場和城鎮化建設的指標體系以兼顧市場化速度和質量兩方面為原則，本文以“房屋銷售價格”、“近三年商品住房市場投資增長率”等指標表示市場化速度，以“人均住房建筑面積”、“房價收入比”等指標反映市場化質量;以“人口城鎮化率”、“近三年人均地區生產總值增長率”等指標體現地區城鎮化建設速度，以“人均地區生產總值”、“人均道路面積”、“單位GDP能耗”等指標表示地區城鎮化建設質量。不同等級城市的房地產市場和城鎮化數據來源于2014年北京、上海等7城市的《統計年鑒》。

2.3 結果與分析

從綜合序參量來看，房地產市場的地區差異與規律性特征表現為：三線城市>二線城市>一線城市;城鎮化建設水平的空間規律表現為：一線城市>二線城市>三線城市（表3）。不同等級城市的房地產市場和城鎮化建設表現出不同的耦合和協調特征。從總體來看，2014年我國房地產市場和城鎮化建設水平的耦合度尚處于低水平，且地區差異較大，其中，北京市和太原市的耦合度較低，其余城市的耦合度集中在0.4900左右。從耦合度的平均水平來看，一線城市的耦合程度最低，其次為三線城市，二線城市的耦合度最高且標準差較小;之所以形成這種“兩頭小、中間大”的空間格局，原因應該是由于一線城市面臨外來人口涌入所帶來的就業和住房壓力，加之沒有很好地建立房地產市場的長效機制，逼迫城鎮化建設在空間上盲目拓展，傳統“重體量不重質量”的發展模式造成了城鎮化演化的無序;相對而言，二線城市由于城鎮基礎設施較好，外來人口壓力較弱，投機性需求所占比重較小，保證了房地產市場與城鎮化建設步調的相對一致，所以二者向良性耦合趨勢發展。

從系統協調度來看，整體表現為中度協調，說明我國房地產市場和城鎮化的建設仍處在快速發展時期，且向上空間巨大，但應注意北京市的房地產市場和城鎮化建設已表現為低度協調狀態，這與北京市“攤大餅”的城鎮化建設模式、外來人口大量涌入等因素有關。從耦合階段和協調強度來看，南京市、重慶市和沈陽市等二線城市表現為“磨合階段”和“中度協調”，這一方面源于這些地區房地產市場在發展過程中受外界投機性資金流干擾較弱，市場秩序相對較為穩定;另一方面是近年來，這些地區均逐步嘗試放寬戶籍制度的限制，這在很大程度上促進了城鄉資源、人口和信息的共享，進而帶動了城鎮化質量的顯著提升。隨著房地產市場和新型城鎮化建設的持續深入推進，二線城市將有望成為一線城市人口壓力的承接和分流地區，成為我國未來城鎮化建設和發展的潛力地區。

3 結論與政策建議

綜合以上分析，本文可以得到以下結論：

（1）房地產市場促進城鎮化建設的作用渠道主要有：房地產銷售價格、預期與信貸和人口流動。從價格渠道來看，城市邊緣的房地產價格決定城鎮化空間拓展速度，在建筑成本固定的假設前提下，價格越低，速度越快，即農用地轉用成本和位置成本均較低的城郊地區是城鎮化最易突破的地區。從預期與信貸渠道來看，在房地產市場的供給固定的假設前提下，投資者可獲得銀行信貸水平將與房地產市場的均衡價格正相關，當信貸水平達到一定規模（房地產市場供給的2倍）時，投資者預期分歧加大，將引起均衡價格水平的上升，這在一定增加了城鎮化空間擴展的速度。從人口流動來看，房地產市場相關產業眾多，其顯著的就業拉動效應將促進和加快城鎮化的建設。

（2）“房地產市場—城鎮化建設水平”系統的構建和“耦合協調度模型”的引入更好地解釋了現實問題，同樣為制定二者協調發展的政策提供了新思路。由于房地產市場和城鎮化建設具有系統性和綜合性特質，依靠單一的市場價格和人口城鎮化率難以對二者的相互關系進行準確把握，通過構建“房地產市場—城鎮化建設水平”綜合評價指標體系，引入物理學中“耦合協調度模型”，評價各子系統的耦合階段和協調程度，得到了更為現實可信的研究結果，這對于更科學更客觀地描繪城鎮化的建設和發展路徑有重要的現實意義。

（3）不同等級城市的房地產市場與城鎮化建設水平之間的運行成效及協調發展趨勢呈現出不同的規律。從綜合序參量來看，房地產市場序參量的空間規律表現為：三線城市>二線城市>一線城市;城鎮化建設水平序參量的空間規律表現為：一線城市>二線城市>三線城市。從總體來看，我國現有房地產市場和城鎮化建設的耦合度還處于較低水平，且地區差異較大，耦合程度從大到小一次表現為：二線城市>三線城市>一線城市;從房地產市場和城鎮化建設的協調度來看，我國城市目前整體表現為中度協調，但北京的房地產市場和城鎮化建設表現為低度協調狀態。

為了實現新型城鎮化建設的既定目標，促進房地產市場與新型城鎮化建設的良性耦合和協調發展，結合前面的研究結論，本文提出以下政策建議：首先要限制一線城市“以速度為綱”的城鎮化發展思路，以北京最為典型，由于存在投機性需求擾動市場秩序等問題，市場化的有序性相對弱化，加之外來人口大量涌入和戶籍制度捆綁住房保障等外部因素的共同作用，造成房地產市場與城鎮化擴張的步調不匹配，二者協調發展趨于無序;二是依靠房價、信貸和戶籍等政策約束引導新型城鎮化建設，有效控制一線城市的體量;三是通過放寬中小城市和城鎮戶籍限制、鼓勵符合條件的農業轉移人口逐步在城鎮落戶，注重提升三線城市的城鎮化發展質量。

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原文出處：《中國人口資源與環境》2016年第9期 第116-122頁

轉載期刊：《青年文獻·理論研究》2021年第4期

標題注釋：基金項目：國家社會科學基金“ 基于城市融入視角的農民工住房保障制度設計研究”（批準號：13XJY011）;中國人民大學科學研究基金（中央高校基本科研業務費專項資金資助）項目（批準號：14XNH020）

中圖分類號：F292 ? 文獻標識碼：A ? 文章編號：1002-2014（2016）09-0116-07