房地產市場促進城鎮化建設的作用機理與協調發展研究

朱莊瑞+藏波

摘要 新型城鎮化建設是中共十八大提出的重要發展目標，其建設水平直接關乎我國經濟發展方式轉變路徑，房地產市場作為國民經濟運行的重要組成部分，其市場化程度對于城鎮化建設至關重要，因此，如何實現房地產市場與城鎮化建設的同步和協調發展是當前中國經濟社會發展亟需解決的現實問題。本文基于理論模型和經驗分析，從系統分析入手，通過綜合指標建立“房地產市場一城鎮化建設水平”系統（系統Ⅰ：房地產市場；系統Ⅱ：城鎮化建設水平），運用熵值法進行評價指標權值的求取，進而運用耦合協調度模型，重點分析不同等級城市兩個系統的運行成效、耦合階段和協調趨勢，以期強化政策制定的針對性和現實性。研究表明：①房地產銷售價格、預期與信貸和人口流動是房地產市場作用于城鎮化建設的主要渠道；②系統Ⅰ一房地產市場，序參量的空間規律表現為：三線城市>二線城市>一線城市；系統Ⅱ一城鎮化建設水平，序參量的空間規律表現為：一線城市>二線城市>三線城市；③我國現階段房地產市場和城鎮化建設水平的耦合度還處于較低水平，且地區差異較大，耦合程度從大到小依次表現為：二線城市>三線城市>一線城市；從協調度來看，整體表現為中度協調，但應注意北京市已表現為低度協調狀態。最后本文提出了相應的政策建議：首先要限制一線城市“以速度為綱”的城鎮化發展思路；二是依靠房價、信貸和戶籍等政策約束引導新型城鎮化建設，有效控制一線城市的體量；三是放寬中小城市和城鎮戶籍限制，鼓勵符合條件的農業轉移人口逐步在城鎮落戶，注重提升三線城市的城鎮化發展質量。

關鍵詞 房地產市場；城鎮化建設；耦合協調度模型；不同等級城市

中圖分類號 F292 文獻標識碼 A 文章編號 1002-2104（2016）09-0116-07 doi：10.3969/j.issn.1002-2104.2016.09.014

房地產市場是助推和促進城鎮化建設的重要組成部分，直接關乎城鎮化建設的成效和水平，而房地產市場的理性投資是保障城鎮化資金和金融市場資金流動性的重要方面。當前我國的城鎮化建設和經濟發展方式均處于關鍵轉型期，房地產市場也面臨前所未有的機遇和挑戰，機遇是新型城鎮化的建設和發展勢必將帶來更高層次的房地產需求，從而為房地產市場的轉型發展提供了有力支撐；挑戰在于房地產市場在目標定位、發展趨勢等方面與新型城鎮化建設目標尚不協調，部分城市在缺乏規劃約束的前提下，直接進行大規模的房地產開發，出現盲目“造城”的“被城鎮化”問題。因此，如何抓住機遇、應對挑戰，實現房地產市場與城鎮化建設的同步和協調發展是我國當前經濟和社會發展過程中亟需解決的現實問題。