市場比較法在房地產估價中的應用

胡冬梅 新沂市動遷辦公室

在市場經濟改革發展的進程中，房地產行業發展也面臨諸多的機遇和困境。加強房地產產業科學管理，需要緊密結合政策的變化和市場需求等進行全面精準分析，這樣才能切實提高其發展管理的科學化水平。房地產估價作為房地產行業發展過程中一項重要的基礎工作，需要緊密結合市場供需情況等進行科學評估，才能更好地推動房地產行業健康有序發展。市場比較法目前在房地產估價中應用比較常見，加強市場比較法在房地產估價中的應用現狀與對策探究，具有重要的社會意義。

一、市場比較法的內涵與流程分析

在房地產估價工作開展過程中有多種比較常用的方法，諸如市場比較法、成本法、收益法等等。不同的方法有其自身的特點。市場比較法，是指在相鄰時點對類似房產項目市場銷售價進行分析，并以此作為依據對現有房地產價格進行推理分析形成相關的價格參考的一種估價模式。

隨著我國房地產市場發展規模不斷擴大，發展日漸成熟，針對房地產價格如何進行測算和分析等，需要緊密結合市場的供需變化情況以及市場消費群體的認可程度、需求等各方面的因素來進行分析研究，這樣才能切實提高房地產價格的定價科學性，進而提高房地產的銷量，推動房地產企業持續發展。市場比較法需要選擇相關的參照物，并考慮不同時點的情況進行科學分析和動態調整，才能提高方法應用的科學性和靈活性。目前市場比較法在普通商品住宅以及高檔公寓等不同的房地產類型中應用都比較普遍。但是由于其自身的屬性，所以在交易量比較少的寺廟以及紀念館等房地產領域該方法的適用參考性不強。市場比較法的應用，通常會按照以下流程來進行測算分析：第一步需要知悉最近的房地產買賣市場交易情況相關的信息。需要相關人員對房地產行業最近的交易情況來進行研究，進而總結規律，這樣才能更好地為估價工作提供更多的參考依據。在這一方面工作開展過程中可以有很多的渠道獲取信息，比如房地產中介、相關律師方面獲得信息，或者到大型房地產公司以及同行中去了解信息，此外還可以借助強大的互聯網平臺搜集相關的成交量信息等等。第二步需要確定參照物的具體范圍。要對具有可比性的實例拿出來進行分析，也就是說要針對待估價的房地產業，從獲得的實例中選擇性質相同的情況來進行分析研究，確定具體的參照物。第三步是構建比較基礎。這一階段是對財務范圍、確定付款方式以及進行稅費負擔計算和計價單位確定統一規范的重要環節，通過對相關的關鍵要素進行統一規范化處理，進而便于科學比較和研究。第四步是開展因素的動態修正。要綜合考慮所獲得信息的全面性和真實性，并對市場、房地產以及交易情況等三個方面的因素進行全面的分析研究，從而動態調整相關的因素，為科學估價等提供更準確的參考。這一階段的方法比較多，諸如總價法與單價法、比率法語數額法等等，此外還包含總價與單價調整、加法與乘法調整以及參考市場情況應用價格指數法、價格變動率法等等予以調整。最后一步是對比較價值進行計算分析。該過程需要對可比實例成交價格、交易情況修正系數、市場狀況調整系數、房地產狀況調整系數等各方面的因素進行分析，最后確定具體的價格便于參考。

二、房地產估價中市場比較法應用面臨的困境

在房地產估價中市場比較法應用有其合理性和參考價值，但是也要看到目前在房地產估價中市場比較法的應用還面臨不少的問題，這與其自身有很多的影響關聯因素相關，具體表現在：

1.價格鎖定方面。如果房地產估價相關人員過于偏重對標和類似的房地產項目的價格信息進行分析研究，而忽視了房地產需求自身的需求特征，那么將難以充分體現對市場變化情況要素方面的影響，域外房價波動實際上對域內房價的影響也是非常大的，所以會影響估價的精準性。

2.可視對比方面。可以看到市場比較法的應用需要按流程逐步確定相關的關聯要素和范圍，這樣才能切實保證市場比較法最終獲得的數據參考性更強，但是房地產行業自身涉及到很多的因素，價格背后其實還蘊含著很多的內容，如果單純地通過看得見的因素進行比較，而對看不見的因素忽視，那么也將會影響市場比較法的應用成效。比如物業管理與服務方面的情況等等也是決定房價水平高低的關鍵因素，而市場比較法考慮這方面非可視化的情形較少。

三、加強房地產估價中市場比較法科學應用的對策

為了進一步提高市場比較法在房地產估價中的應用成效，建議：

1.要在類比同質性方面進行科學選擇。要確定類比的范疇，應當從增強可靠性的角度進行范圍的精準確定。既需要對房地產項目的開發建設時間、區位條件因素來進行比較，同時還應當將開發商的情況以及戶型結構、小區住戶人員結構以及面積等各方面的因素全面考慮在內，從而提高范圍確定的精準性和科學性。

2.要在軟環境以及市場變化等方面緊密關注。一方面應當在物業管理與服務等方面以及居住環境、文化等方面全面考慮到市場比較法的范疇之內，這樣可以更好地提高分析的可靠性。另一方面要對域內房價借助大數據等進行全面緊密地跟蹤和分析，全面結合市場供需情況變化統籌考慮波動的周期性，從而更好地確保域內房價有更大的參考價值，提高市場比較法的估價精準度。

所以為了切實提高市場比較法的應用效果，在具體的操作層面應當對類別對象進行不斷完善補充，在物業管理相關比重的分配方面予以適當增大，同時要完善月度房價報告機制，從而更好地結合市場供需變化提高市場比較法預測的全面性和可靠性。