基于房地產(chǎn)投融資渠道的探討

劉佳林

摘要：由于城市化進程的加快，城市數(shù)量在一定程度上大幅增加，與此相關的正是房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)具有資金高度密集、項目周期長、高風險、高收益等特點。影響房地產(chǎn)業(yè)最為關鍵的因素之一是資金的流動，就目前而言，我國的大部分房地產(chǎn)企業(yè)主要是依靠銀行貸款開展業(yè)務，只有極少數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過上市進行融資，因此房地產(chǎn)業(yè)還是存在投融資渠道難、投融資過程復雜等問題。針對這些普遍存在的問題，國家頒布了相關的投融資政策，雖然有效緩解了部分企業(yè)的困境，但無法從根本上解決房地產(chǎn)投融資問題。文章通過分析房地產(chǎn)投融資的現(xiàn)狀，詳細說明問題并提出科學合理的建議，為我國房地產(chǎn)投融資渠道未來的拓展提供理論幫助。

關鍵詞：房地產(chǎn);投融資;渠道

房地產(chǎn)作為一項工程量極大、投入資金多、耗費時間長等特點的產(chǎn)業(yè)，未來發(fā)展趨勢與時代政策以及經(jīng)濟都有著緊密的聯(lián)系。近年來，房地產(chǎn)業(yè)在城市化進程的基礎上高速發(fā)展，為我國經(jīng)濟增長做出了巨大的貢獻。與此同時，房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫也在高漲，我國政府對于房地產(chǎn)市場的監(jiān)督和管控也逐漸嚴格起來。現(xiàn)階段，影響房地產(chǎn)市場的因素越來越多，行業(yè)不確定性也在不斷增加，房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨著回款壓力大、資金鏈斷裂、貨幣從緊等問題，致使房地產(chǎn)業(yè)處于投融資困難的境地。投融資渠道結構變得單一和狹隘，嚴重阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。如何改變這種情況，就需要國家和企業(yè)同時做出努力，時政與實況相結合，建立合理的投融資渠道。

一、我國房地產(chǎn)投融資存在的問題

（一）投融資格局單一

經(jīng)過相關數(shù)據(jù)調查得知，目前房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)資金主要來源為銀行貸款資金，項目融資使用最廣泛的方式也是銀行信貸。銀行貸款政策或利率的變化，對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展影響重大。近年來，國家對于房地產(chǎn)市場的調控力度在不斷加大，導致銀行貸款的難度大大增加，同時由于銀行貸款的比例較大，導致貸款額度就會降低到一定范圍，當貸款額度縮小后，有些房地產(chǎn)企業(yè)就無法籌集到足夠的資金用于項目建設中去。投融資格局過于單一，過分依賴于銀行貸款而忽略了其他投融資方式，使房地產(chǎn)企業(yè)的投融資道路越走越窄。

（二）房地產(chǎn)信托資金額受限

作為房地產(chǎn)投融資的另一大資金來源，房地產(chǎn)信托也受到了政府的嚴格監(jiān)管。據(jù)統(tǒng)計，目前房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，信托資金占比只有10%左右，僅民生項目、舊改項目等信托供應不會受限。在我國信托純粹屬于私募性質，其特點是成本高、融資風險分散、周期性較明顯。信托資金和銀行貸款兩者之間相比，房地產(chǎn)信托資金額度是比銀行貸款少的，并且很大程度上無法給予房地產(chǎn)企業(yè)足夠的資金支持。

（三）市場體系不健全

改革開放以后，由于受到經(jīng)濟全球化的影響，我國房地產(chǎn)業(yè)似乎成為全世界都較為關注的行業(yè)，其發(fā)展空間有著無限的可能。投入成本高，同時收益效果明顯，但是由于房地產(chǎn)業(yè)沒有前車之鑒，因此會面臨著各種各樣的問題。比如資金供用不平衡、資金不足或資金鏈斷裂等，其次國家對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督力度不到位，導致房地產(chǎn)市場秩序不夠規(guī)范，處于混亂炒作狀態(tài)。近些年來，投融資監(jiān)管部門著重于預防房地產(chǎn)金融風險，而對投融資市場體系的建設和完善卻有所忽略。房地產(chǎn)業(yè)所面臨的風險極具復雜性和不確定性，預防措施在一定程度上會減少資金的損失，但是無法完全規(guī)避風險，因此不能將重點偏側于風險管理，也要注重市場體系的完善。

二、我國房地產(chǎn)投融資主要渠道

（一）銀行貸款

房地產(chǎn)開發(fā)貸款主要分為以下幾類：商業(yè)用房開發(fā)貸款、住房開發(fā)貸款、土地開發(fā)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款等。國內信貸資金主要有商業(yè)銀行和政策性銀行等提供的貸款。房地產(chǎn)企業(yè)將銀行貸款用于房地產(chǎn)的開發(fā)、建設、經(jīng)營和消費等，由于銀行機構是具有國家性質的機構，不僅安全且利息更為公平。銀行貸款是房地產(chǎn)首選并普遍采用的投融資渠道，占據(jù)了房地產(chǎn)投融資金額的50%以上。與此同時，銀行承擔的風險要比其他金融機構大，因為房地產(chǎn)行業(yè)的不穩(wěn)定性較大，最壞的情況就是導致銀行破產(chǎn)。

（二）上市融資

房地產(chǎn)業(yè)的另一種投融資渠道是上市融資，其方式主要通過發(fā)行股票來吸引人們進行投資，其股票來源是公司的資本，通過等額劃分的手段，最后移交證監(jiān)部門審批，審批順利通過后，就可以上市流通了。上市融資的優(yōu)勢在于在較短的時間內，可以籌集到所需一定數(shù)量的資本，其次將這些資本進行注冊，不用擔心還款時間問題。上市融資適用于企業(yè)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，一定時間內融資效果顯著。上市融資這種投融資方式的缺陷在于流程復雜繁瑣，花費時間較長，沒有銀行貸款便利，并且中小企業(yè)很難實現(xiàn)上市融資。因此，每種投融資方式都有其優(yōu)缺點。

（三）房地產(chǎn)債券融資

房地產(chǎn)債券融資在我國也是一種比較常見的融資方式，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中起到了很重要的作用。企業(yè)債券融資是一種直接融資。房地產(chǎn)債券一般是企業(yè)在一定的時間內發(fā)行并且由他們自己去規(guī)定最終的期限，在債券到期時，企業(yè)要根據(jù)之前提出來的利率進行支付。房地產(chǎn)債券融資相比其他投融資方式最主要的優(yōu)勢就是他的債券發(fā)行量可以很大，短時間內籌集到充足的資金，另外債券持有人不參與企業(yè)的管理，相對來說低風險高保障。房地產(chǎn)債券融資可以使社會中較閑散的資金集中起來去發(fā)展房地產(chǎn)，讓房地產(chǎn)企業(yè)的借貸壓力可以在很大程度上得到緩解。隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)債券融資也隨著資本市場的興起而進入了 “春天”。

（四）海外地產(chǎn)基金

在我國房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展下，大批海外地產(chǎn)基金也將目光瞄向了我國房地產(chǎn)市場。一般情況下，海外地產(chǎn)基金想要成功的進入我國房地產(chǎn)投融資市場并且能夠穩(wěn)固的扎根下來主要是通過兩種途徑來達到這個目的，一是海外房地產(chǎn)基金向我國政府進行申請，遞交所需材料進行審核，達到要求后可以進行房地產(chǎn)項目的運作。二是從我國房地產(chǎn)投融資市場中買進不良資產(chǎn)，通過第三方也就是成立一個投資管理公司來參與到一系列項目的運作當中，這樣一來很多法律法規(guī)限制就可以順利的避開。海外地產(chǎn)基金加入我國房地產(chǎn)投融資中來說是利弊并存的，所以如何把控成為了關鍵所在。有利方面，海外地產(chǎn)基金的加入拓寬了我國房地產(chǎn)投融資渠道，促進了房地產(chǎn)投融資的發(fā)展。不利方面，外資的加入可能會加劇該行業(yè)的激烈競爭，這樣就存在打壓國內企業(yè)的可能性，不利于本土金融業(yè)的發(fā)展。目前我國法律法規(guī)的不完善使海外基金的引入只能是用來維持房地產(chǎn)企業(yè)短暫的過渡期。

（五）房地產(chǎn)信托及信托投資基金

房地產(chǎn)信托及信托投資資金也是我國現(xiàn)有的一種房地產(chǎn)債券投融資的渠道，這里的房地產(chǎn)信托主要是指企業(yè)不直接作為地產(chǎn)的管理者，而是將自己的地產(chǎn)交于信托公司進行管理，然后信托公司作為第三方遵從于委托公司的要求來進行管理，經(jīng)營，并且還要有穩(wěn)定的收入。房地產(chǎn)信托融資相比銀行貸款來說，它的整體成本是比較低的，這樣房地產(chǎn)企業(yè)的融資結構在一定程度下可以得到優(yōu)化調整。就現(xiàn)在我國的房地產(chǎn)融資市場中，信托融資正在以快速的發(fā)展趨勢占據(jù)著市場。首先是信托融資提高了居民對于房地產(chǎn)行業(yè)的參與度，其次是房地產(chǎn)信托投資基金這個新興渠道主要是針對中小投資者，它的風險沒有那么高，可控范圍也比較廣，通貨膨脹所帶來的影響也大大的降低了。這種方式的出現(xiàn)大大增加了企業(yè)融資的可能性，也改善了市場的運作模式，促進了行業(yè)的發(fā)展。

三、房地產(chǎn)融資新渠道的探索

房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)如今正面臨著巨大的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)該如何在困境中得到發(fā)展，就需要它改變現(xiàn)有的一些融資格局，去探討新的融資渠道。針對這個問題提出建議。

（一）開發(fā)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品

開創(chuàng)新的房地產(chǎn)融資渠道是現(xiàn)在發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的一個重點，它的主要本質就是拓寬融資渠道，構建多元化的投融資渠道，而開發(fā)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品就是一個新的途徑。在開發(fā)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品時要注意對風險較高的融資產(chǎn)品著重評估，甚至是多次評估，對于其中所出現(xiàn)的問題要及時進行整改，以求達到最初目標。另外房地產(chǎn)金融產(chǎn)品在開發(fā)的過程中還可以實現(xiàn)產(chǎn)品的多樣化，住房貸款、項目權益和信貸的證券化，可以提高資產(chǎn)的流動性，同時降低市場競爭所帶來的風險。新型房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的開發(fā)能夠挖掘金融市場的潛力，激發(fā)市場活力，讓房地產(chǎn)行業(yè)得到新的發(fā)展。

（二）合理利用境外金融機構資金

現(xiàn)如今經(jīng)濟全球化的趨勢下，房地產(chǎn)業(yè)的金融市場勢必會對全球開放，大量的境外金融機構也會在此時涌入到我國的房地產(chǎn)市場，這種狀況對于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展可以說是機會與挑戰(zhàn)并存，對于房地產(chǎn)企業(yè)的要求就是能夠在風險中尋求機遇，發(fā)展自己，把境外金融機構所帶來的資源轉化為對自己有利的，通過它們來壯大自己的實力。與此同時，相關的監(jiān)督和檢查部門要發(fā)揮自己的作用，嚴格把控境外金融機構帶來的資本沖擊，將風險控制在可控范圍之內。

（三）實施房地產(chǎn)企業(yè)可轉換債券融資

可轉換債券是企業(yè)發(fā)行的一種特殊形式債券，可從資金市場直接獲得資金，資金成本一般低于銀行信貸。其特點有：融資成本較低、持有人無權干涉管理事務、發(fā)揮財務杠桿作用、調整融資結構等。在企業(yè)經(jīng)營業(yè)績變好時，債權人傾向于將債權轉為股權，而當企業(yè)業(yè)績下降或沒有達到預期時，債權人可以選擇兌本還息方式，這種較靈活的操作模式可以吸引大量的潛在投資人。可轉換債券融資周期長有利于資金的吸收和穩(wěn)定，特別在通貨膨脹的情況下是最好的選擇。當房地產(chǎn)企業(yè)資金不充足的時候，就可以利用債券發(fā)行的方式來增大資金的流入，這樣就可以在短時間內解決資金問題。在這個過程中它的利率是穩(wěn)定的，企業(yè)要承擔的負債相對來說比較小，風險也沒有那么大。

（四）實施項目融資

與傳統(tǒng)的貸款方式相比，項目融資主要具有項目導向、有限追索、風險分擔、非公司負債型融資、可利用稅務優(yōu)勢等特點。隨著項目融資理論研究與實踐應用的不斷發(fā)展，出現(xiàn)了一系列新型項目融資方式：BOT、PPP、ABS、TOT、PFI等。項目融資主要以項目的資產(chǎn)、預期收益、預期現(xiàn)金流等來安排融資，而不是以項目建設者的資信為依據(jù)。項目的債務不出現(xiàn)在建設者的公司資產(chǎn)負債表中負債欄的一種融資形式。因此，采用項目融資與傳統(tǒng)融資方式相比較，一般可以獲得較高的貸款比例，某些項目甚至可以做到100%的融資。項目融資的貸款期限可以根據(jù)項目的具體需要和項目的經(jīng)濟生命周期來安排設計，可以比一般商業(yè)貸款期限長。

四、結語

房地產(chǎn)業(yè)一直以來都是備受關注的行業(yè)，無論時代怎么變化，房地產(chǎn)業(yè)都會長久存在并不會消失。通過對我國房地產(chǎn)投融資詳細的認識和了解，可以看出房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道正在朝著多樣化發(fā)展，這也是順應時代發(fā)展的一種潮流。不同的渠道有著各自的優(yōu)勢，他們之間也可以互補以此達到最優(yōu)化。對于房地產(chǎn)企業(yè)要做的就是從各種渠道中選擇最適合自己發(fā)展的一種融資方法，這樣他們才能夠在競爭激烈的市場中“存活”下來。

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（作者單位：煙臺美格數(shù)碼產(chǎn)品有限公司）