關于房地產企業并購重組中的財務風險及策略分析

張萍

摘 要：現代市場競爭愈發激烈，我國原本高速發展的經濟水平逐漸減緩，國有企業始終在發展中扮演著重要角色，尤其是房地產企業。自2019年開始，中央多部委多次強調以長效機制對房地產行業進行宏觀調控，積極防范并試圖化解當前房地產市場風險的辦法。從目前房地產企業發展現狀來看，并購重組行為時常發生，且從國家調控角度上來看，國家關于房地產企業并購重組工作有較為明顯的政策傾斜，尤其是國有房地產企業，并購重組工作深受影響，吸引了同行業乃至整體市場的關注。在現代市場“并購重組熱”持續升溫的環境中，國有房地產企業作為該行業的領頭羊，更應走在前端，提醒高質量的并購重組工作，實現優勢互補，推動房地產企業良性發展。同樣在并購重組中最不可忽視的便是財務風險，輕者造成企業經濟損失，重者直接導致企業滅亡。本文基于并購重組基本理念，對當下房地產企業并購重組活動中出現的財務風險進行簡單分析，并結合實際提出相關的優化策略，旨在保證我國房地產企業并購重組工作清明、公正。

關鍵詞：房地產企業;并購重組;財務風險;策略探究

相對發達國家來說，我國并購重組工作發展較晚，短短30多年的歷程并不能為所有并購重組工作提供經驗借鑒.此外，我國房地產企業受經濟環境、市場行情等的影響，其并購重組的方式、動機和國外公司也有著很大區別，本文主要對房地產企業并購重組中的財務風險進行研究，這對房地產企業強化并購重組質量有著重要現實意義。

一、并購重組和財務風險

在百度百科上對并購重組有以下定義：“企業合并與收購實現資產重新組合的資本運作行為。”并購重組即是兩個或兩個以上的獨立公司，因為某種利益、規模等方面的因素，從而進行重整，結合成一家新公司，一般而言，是指某一家公司吸收或吞并其他公司，獲得其他公司的經營所有權，然后對資產進行重新組合，推動整合后的企業穩步發展。而財務風險則是指企業在展開業務活動時，因為外部經濟環境、政策法規、內部戰略目標變動等導致企業預期可獲得的經濟利潤很有可能受到損害。在成本無法保全的情況下出現了巨額損失，這就是始終伴隨著企業發展而存在的財務風險，一般情況下，企業可采取一定的措施和手段對財務風險進行規避，但是財務風險具有明顯的不可控性、隱蔽性，對于企業產生的損害較大，因此很多企業在發展中格外重視資金管理，尤其與財務相關的風險防范，而本文則主要強調企業并購重組環節出現的財務風險。

二、房地產企業并購重組財務風險分析

對于房地產企業來說，其并購重組財務風險存在各個環節上，同樣對于不同規模、不同大小的房地產企業來講，其并購重組風險的影響也不盡相同，以下就房地產企業并購重組環節的事前、事中、事后分析，逐階段介紹其財務風險。

（一）并購重組籌備階段風險

房地產企業籌備并購重組工作時，也存在一定的財務風險，雖然該階段企業并未展開具體并購措施。主要包括以下兩方面：

1、信息不對稱風險。

一是房地產企業展開并購重組工作，關系到第三方的利益，且二者企業或二者以上企業之間并未達成共識，存在一定的利益矛盾，一些被并購方會刻意隱瞞不利因素。這種情況下，企業無法了解被并購方的資金全貌，對資金等的預估工作可能高于實際情況，這也是信息不對稱風險產生的主要原因，會引起后續連鎖惡劣影響;二是市場行情風險。對于房地產企業來說，其經營的類型也有很多種，如公寓、商業樓等，不同房地產企業的戰略發展路線不同。并購方在不熟悉被并購方經營領域的情況下很容易滋生財務風險，且其中還涉及到不同的稅種，不同稅目涉及資金不同，也加大了并購重組籌備環節的估值風險。

2、并購談判、價值評估風險。

雖然近些年房地產企業在市場上的活躍度有很明顯的上漲，但多數企業集中的發展方向是前端業務開拓，類似于并購重組方面的工作屬于后端企業開發，很大一部分房地產企業缺少相關經驗，也會誘導潛在財務風險發生。此外，企業對目標企業的客觀公正的資產評估是對未來盈利能力的預測分析，但在該環節受到各方面因素的限制，如資產評估方法的選擇、市場整體行情發展等，都會影響到對目標企業的價值評估，也是誘導潛在財務風險發生的原因之一。

（二）并購重組實施階段風險

1、融資方式風險。

多種融資方式組合的模式能夠有效降低財務風險，但就我國目前融資資本結構來看，我國的企業在從事融資活動時具有較為明顯的融資偏好，單一融資方式偏向性較大，包括房地產企業同樣如此，融資渠道單一是其并購重組中主要存在的財務風險。

2、融資成本風險。

上述提到，房地產企業并購重組中融資方式較為單一，而根據當下實際情況來看，多數房地產企業擅用股權融資，可是股權融資一般都包含著較高的成本，如信息成本、代理成本等，這些最終都會演變成并購方的融資成本，融資成本的上升勢必會帶來財務風險。

3、融資資本結構風險

房地產企業經過并購重組整合之后，內部結構一定會發生變化，而資本結構的構成很大方面源于融資方式的選擇。內部融資結構的偏差，很有可能導致現有股東利益分歧，不利于整合后的企業長期穩定發展。

（三）并購重組整合階段風險

房地產企業并購重組前的籌備和并購重組實施環節的財務風險管理固然重要，但是完成并購重組后的資金整合、企業戰略目標確定等才是最容易出現財務風險的地方。企業價值觀、原本發展方向的不同等，都會增加并購重組后的整合難度，對展開并購工作的房地產企業綜合實力有著較高要求。

1、資金利用率低

高效的資金利用能夠提高企業資金流通速度，發揮資金最大價值，但如何把握住資金利用的“度”，是一項很難的工作。諸多房地產企業在展開并購工作前的資金使用效率就較為低下，經過重組整合之后，所產生的投資活動帶來的收益并無預期的高，降低了自有資本獲利的能力。

2、營運能力風險

企業完成并購重組之后的持續經營管理能力，才是整個并購重組活動中最重要的工作，但從當下市場上諸多的并購重組案例中可以發現，完成并購重組后立即走上盈利的房地產企業并不多。一方面，并購完成之后，企業很難在短時間內統一并購方和目標企業的經營方向和方針，其面對的市場、整體發展等都會進行較大調整，這與企業高層的領導有著重要關系。如果沒有及時定位市場，調整戰略，不僅增加了時間成本和資金成本，還導致企業難以融入市場;另一方面，人才運營方面，重組整合勢必會出現崗位重復、部門重復的情況，如果整合不恰當，就會導致向心力不齊、消極怠工、生產力下降等連鎖反應，最終導致人才流失、市場流失，這些都是重組后的財務風險誘因。

三、房地產企業并購重組財務風險策略

（一）強化并購重組籌備階段財務風險控制

1、強化目標企業盡職調查工作。

在展開并購重組工作之前，房地產企業必須做好目標對象的排查工作，對潛在風險進行預測，包括目標對象的歷史資金問題、當下經營情況、部門人員結構等。很多房地產企業急于求成，沒有嚴格按照程序進行盡職調查，導致籌備環節信息掌控度不高，影響了并購重組工作進程。此外，房地產企業必須明確自身并購重組的目的、意義，當下并購重組已經成為了企業擴大規模、實現多元化發展的一種手段，很多企業盲目跟風，深受外界其他企業的影響，反而誘發財務風險，因此企業必須以自身發展為主。

2、采用多種價值評估方法。

多種估值方法綜合運用，能夠提高企業定價的合理性，雖然看起來是對目標對象全部資產的整合，但對并購方有著很大要求，不僅要對當下目標對象經營情況進行分析，還要基于此對其未來盈利能力、預計市場占有量等進行分析，重置成本法、還原法等這些都是資產評估中常用方法，企業需要靈活運用，給出公平、公正的定價。

（二）強化并購重組實施階段財務風險控制

并購重組實施環節的風險主要源于融資，因此拓展融資渠道、強化融資工具的使用十分有必要。

1、擴展融資渠道，避免融資方式單一。

根據當前企業自有資金情況，綜合利用多種融資方式，不斷強化償債能力，同時還可利用房地產企業信托投資基金（股權投資），這是一種較為新穎的融資方式，其限制條件不多，如碧桂園在2018年就利用這種方式獲得了17.17億元的外部融資。同時也可鼓勵職員參與在建項目的投資，共享利益和風險，也能增強企業向心力，不斷降低中期融資風險。

2、控制融資成本

房地產企業可通過上市的方式，獲得海外資本融資的資格，能夠充分降低融資成本，同時加大對該方面的政策解讀，把握住外部提供的融資優勢。

3、合理確定融資結構

融資結構的合理性直接決定了并購重組后雙方企業的財務整合工作，單一融資方式不利于財務風險的分散，上述提到的多種融資方式的組合能夠取長補短，不僅降低了單一融資成本，還降低了融資的難度。

（三）強化并購重組整合階段財務風險控制

1、加快資金回籠速度

從整體上來看，企業完成并購重組后，短時間內會呈現出業務大量增加的假象，但實際上在該環節企業間的資金流動性受限，企業必須確保資金及時收回，加快資金回籠速度。一是做好客戶審查工作，對客戶進行全方面的了解，針對性的設置銷售回款上限，實施跟蹤溝通;二是明確市場范圍，以市場需求為導向進行項目建設，提高資金變現速度。

2、強化并購后企業營運能力

企業必須做好市場同類型企業橫向對比工作，從技術、規模等方面展開分析，同時盤活企業資源，根據企業自身發展給出詳細發展規劃。此外，必須強化企業文化建設工作，統一經營目標，整合部門崗位，做好人力資源調整，發揮個人最大價值，穩定職員情緒，推動企業穩步發展。

四、結束語

綜上所述，房地產企業并購重組是其謀求發展的必然趨勢，同時也是其適應現代經濟市場的重要舉措。本文結合當下房地產企業實際并購重組工作發展現狀，從事前、事中以及事后出發，著重分析其中存在的財務風險，并給出針對性優化策略，力求推動房地產企業進一步發展，實現經濟效益最大化。但就目前房地產企業并購重組工作展開情況來看，未來還有很大提升空間。

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