REITs稅收制度的美國經驗及本土化構想

文/肖慧婷

我國REITs的潛在市場規模達萬億級，具有巨大的市場潛力。目前，國內關于REITs稅收制度的研究比較有限，大多數都停留在呼吁稅收優惠的層面，尚未進行深入的制度分析。縱觀國外，美國作為REITs產品的發源地，是迄今REITs發展規模最大的國家，依據美國完備的REITs課稅制度，產生了不同的交易結構安排，能夠從REITs本身和REITs投資者層面進行稅制的分析，美國的REITs稅收制度具有一定的代表性，對我國REITs稅收制度的漸進性改良也有一定的借鑒意義。

一、稅收優惠驅動下的美國REITs的結構類型及運作經驗

依據美國SEC給出的定義及其實踐經驗，REITs作為一種金融產品，以特定的物業資產為底層資產，通過發行權益證券的方式籌集資金，將籌集的資金專用于投資特定的物業資產，并將收益按比例分配給投資者。由于受到稅收優惠制度的驅動，美國REITs又有著不同的運行機制。

（一）傳統REITs結構

傳統的REITs一般是擁有底層資產的產權，通過向投資者發行股票募集資金，再與獨立的第三方管理公司簽訂外包協議，進行租賃性經營，并將所獲租金以紅利的形式按比例分配給投資者。此種交易結構雖然能夠減輕稅負，但需要將其絕大部分收入分配給投資者，公司投資的增長依賴于資金的不斷募集，會不可避免地喪失財務和經營的靈活性。

傳統的基礎設施REITs的產生源于《美國稅法典》§856(a)的嚴格規定及其對REITs在資產運營管理方面的限制。此時的REITs具有很強的經營被動性，不能自主經營管理資產，而必須委托第三方公司進行資產的運營管理內部化。在美國聯邦法律制度的層面，其稅收優惠的依據在于《美國稅法典》§857（a）（1）所規定的已付股息扣減。所謂已付股息扣減，是指REITs需要將其一個稅務年度內90%以上的應稅收入分配給投資者，且其分配的股息須來源于現有或累積的收入和利潤，從而使REITs在聯邦所得稅層面獲得免稅待遇。除此之外，REITs層面僅需再對未分配的資本收益承擔稅負。這一規定使得基礎設施REITs可以規避巨額的所得稅，其節省的稅費約為REITs行業市值的4%。

（二）UPREITs結構

UPREITs結構比傳統REITs結構更加復雜。UPREITs通過投資人設立經營性合伙企業（Operating Partnership, 簡稱OP）間接持有基礎設施資產，再通過約定將OP企業的利潤返還給REITs，隨后再將所得收入以股票分紅的形式支付給投資者。這一結構的創設得益于美國1986年《稅制改革法案》的出臺解除了REITs與直接運營資產之間的隔離。UPREITs結構迄今已經成為美國基礎設施REITs市場最為普遍和流行的結構。

UPREITs結構可預期的稅收優惠體現在這一結構能夠有效規避評估財產出資時的資本收益稅，獲得延遲納稅的稅收優惠。其原因在于，投資者是REITs項下OP企業的有限合伙人，在投資者把其OP企業的股權份額轉換成基金股票或現金之前，并不需要為出資換取OP企業份額的交易行為納稅。但不可忽視的是，UPREITs結構同樣具有稅務結構性風險。其一，若OP企業的獨立性無法得到美國國家稅務局的認可，則投資人的出資將被視為UPREITs所獲得的直接利益，UPREITs結構將面臨喪失REITs稅收優勢的風險。其二，OP企業的利益是UPREITs的唯一資產，需要考慮投資人將OP企業轉換為UPREITs的基金份額是否同時轉換了組織形式，這也會影響UPREITs可獲得的稅收優惠。

（三）DOWNREITs結構

DOWNREITs結構由UPREITs結構演變而來，雖然與UPREITs同樣受到延遲納稅優惠的驅動而產生，但DOWNREITs在持有OP企業份額的同時還能夠擁有基礎設施資產的所有權。對于每一宗基礎設施資產的交易，DOWNREITs都可以形成一個新的合伙，與其他基礎設施資產分離和隔開，這使得DOWNREITs結構具有很大程度的靈活性。并且，與UPREITs結構相似，DOWNREITs結構同樣具備延遲納稅的優勢。這一結構中也可以由REITs投資人出資換取OP企業的份額，成為普通合伙人。

然而，DOWNREITs結構存在著更為顯著的稅務風險。其一，依據《美國稅法典》§351（e）的規定，出資人的合伙利益存在被視為對REITs的直接投入的可能性，因而會導致直接向出資者征稅。其二，美國國家稅務局也可依據《美國稅法典》§707（a）（2）（B）認為DOWNREITs存在變相出售行為，從而向出資者征收收益稅。優先利潤的支付與REITs提供資金的義務使得該安排被視為一種出資者向DOWNREITs提供財產的變相出售行為。

二、美國REITs稅收制度及其運作經驗

在REITs層面，美國對于資產處置與流轉的稅收優惠政策較少，被取消贖回權的資產帶來的凈收入、被禁交易帶來的凈收入等基本都需要按照一般規定繳納，此外還有潛在升值稅和清算分配稅。但在運營階段，稅收制度以激勵收入分配的方式，通過已付股息扣減的方式降低REITs層面的稅負，稅收優惠效果十分顯著，同時配套了一系列的懲罰性稅收制度，確保了REITs稅收體系的完整性。在投資者層面，資本股息收益和免稅股東的相關規定也使得REITs的股東能夠享有一定程度的稅收優惠。

（一）REITs層面的稅務

1.應稅收入。依據《美國稅法典》§857（b）（1）的規定，REITs的應稅收入應按照公司稅稅率繳納，其范圍包括扣減已付股息和對因違反75%和95%資產測試①而被征收的稅項，但排除被取消贖回權的資產帶來的凈收入、被禁交易帶來的凈收入和REMIC剩余權益。其中，已付股息之和必須至少達到REITs應稅收入的90%。因此，REITs應稅收入的10%以及未分配的資本收益將成為REITs最大的稅務負擔。若REITs將全部應稅收入進行分配，則其REITs層面僅存在兩部分的稅項：21%的未分配的資本收益之稅和下文將進行探討的REITs層面的特定稅項。

2.REITs層面的稅項特定。

（1）被取消贖回權的資產帶來的凈收入。依據《美國稅法典》§857（b）（2）（D）的規定，被取消贖回權的資產帶來的凈收入須按照35%的稅率納稅，且不計入REITs層面的應稅收入。房地產權益意味著REITs持有OP企業不動產的抵押權時，可接受該OP企業的份額，而不必直接持有該OP企業的不動產資產。美國法律還對被取消贖回權的法律地位的存在進行了時間限制，其法律地位的存續期間自被收回之日起至被收購后的第三個稅務年度的結束日，此后將不再擁有被取消贖回權的法律地位，這一制度也存在時長三年的寬限期。被取消贖回權的資產與REITs地位取得的收入測試息息相關，若REITs不能在法律規定的時間及寬限期內處置該項資產，則REITs有可能無法通過收入測試而喪失REITs地位，從而需要承受沉重的稅負。

（2）被禁交易帶來的凈收入。依據《美國稅法典》§857（b）（6）的規定，被禁交易帶來的凈收入須按照100%的稅率納稅。這一罰則的設立旨在避免REITs從事房地產、抵押貸款或其他資產活動，影響REITs的低風險性和投資回報率。對此，《美國稅法典》及其他相關法律規定了詳細的規避被禁交易稅的安全港規則。雖然罰則如此，但美國國稅局卻允許REITs成立子公司扮演“交易商”的角色，由此規避100%的被禁交易稅。

（3）REMIC剩余權益。REMIC指不動產抵押投資渠道，這是美國稅法框架下針對不動產抵押貸款證券化設置的免稅載體。持有REMIC的常規權益通常不必納稅，但持有REMIC的剩余權益則需要納稅，其原因在于這相當于持有REMIC的債務票據，其稅率為最高的公司稅稅率35%。例如，在REITs持有抵押資產池時，發行兩種或兩種以上到期日不同的債券，此時，抵押資產池被視為具有選擇REMIC地位的合格REITs子公司的合理性，從而需要繳納稅款。

3.分配美國房地產權益。

（1）潛在升值稅。潛在升值稅產生于美國國會希望將合法的S類轉換和避稅轉換進行區分的背景之下。在美國《1986年稅收改革法案》中，C類公司若轉化為S類公司或REITs等傳遞實體，或者將升值資產轉讓給上述傳遞實體，由傳遞實體處置資產，則僅僅能夠在股東層面進行征稅，由此產生了對資產處置的“十年規則”。在《美國稅法典》§1374中規定，只有在選擇S類公司地位起的十年內出售資產，才必須為轉化前收益或潛在升值納稅。隨后，國稅局依據國會的授權和上述“十年規則”于2000年頒布了《REITs潛在升值稅臨時建議》，財政部也在2002年頒布了新的臨時條例，并在2003年發布最終條例，旨在對C類公司資產成為REITs或受控投資公司的資產而產生的潛在升值征稅。《美國稅法典》§1374項下的條例，為計算應納稅額提供了依據，使得特定情況下REITs在十年期限內處置資產的收益須在公司層面納稅。

（2）清算分配稅。REITs在稅務上的已付股息扣減是維持REITs地位的必要條件，且扣減額不得少于應稅收入的90%，但對于清算分配而言，若想使部分清算分配額計入已付股息扣減，還需受到累積收入和贏利規則、24個月清算規則的限制。累積收入和贏利規則要求，REITs清算時分配的款項必須超過REITs資本和繳入盈余。24個月清算規則要求，REITs在24個月內支付全部清算分配額后，還應當有足夠的收入和盈利。符合上述條件方能將計入已付股息扣減的分配額與應稅收入進行相抵。這一規則的設立原因在于，一部分C類公司，例如金融機構，將抵押貸款轉讓給子公司，有子公司在首個稅務年度內選擇REITs地位，在REITs成立后不久便實施清算計劃，影響債權人的合法權益。

（二）股東層面的稅務

1.資本收益股息。《美國稅法典》§857（a）（1）的規定使得REITs的應稅收入可以進行已付股息扣減，REITs層面可以通過分配超過普通收入的款項，削減留存的資本收益，使REITs層面承擔更輕的稅負。并且，美國資本收益稅的稅率通常低于普通收入的稅率，因而REITs通常會將分配給股東的股息指定為資本收益股息，使股東適用較低的資本收益稅率。

2.免稅股東。美國免繳聯邦所得稅的實體作為REITs股東，例如自由職業者的退休存款計劃等，從REITs取得的分配額不必納稅。美國于1993年頒布《稅務協調法》，推動養老金進入REITs市場，給予其相應的稅收優惠，進一步擴大了REITs投資者的范圍。

綜上所述，一方面，美國REITs稅收制度的優勢在于減輕REITs層面的稅負，并且以鼓勵分配利潤的方式使REITs獲得稅收抵扣，增加REITs的收益空間，對于投資者也有一定的激勵作用。另一方面，美國REITs企業投資者的所得稅稅率其實并不低，稅負與我國相差不大。就股東層面而言，機構投資者需繳納21%的企業所得稅，個人投資者需繳納23.8%的個人所得稅，但由于其REITs層面的收益有90%以上分配給投資者，投資者對于較高的所得稅稅負有一定的承受能力。針對個人投資者，美國也形成了相應的個人投資者稅費減免制度，有利于擴大投資者范圍和推動REITs市場的快速發展，對我國具有一定的借鑒意義。

三、我國REITs稅收制度的本土化構想

2020年4月，中國證監會聯合國家發改委發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，對我國REITs制度構建提出了“健全法律制度保障與相關配套政策”以及“借鑒成熟國際經驗”的基本原則與要求。但就目前而言，我國REITs稅收相關法律制度仍是空白，沒有明確規范的制度進行指引。反觀境外市場REITs均受稅制優惠的驅動而產生、發展和繁榮，沒有針對性的REITs稅收優惠制度會是其發展的前置性障礙。因此，在借鑒美國較為成熟的REITs稅收制度經驗的基礎上，探討我國REITs相關的稅收制度設計的漸進式改良，對于探索出一條適合我國REITs的特色道路具有重要意義。

（一）REITs結構的選擇

目前我國REITs實踐中的困境在于，現行稅制下缺乏與REITs交易結構和經濟實質相匹配的、靈活豐富的規制供給。中國的稅收體制目前仍然以間接稅為主，REITs的交易結構毫無疑問會受到稅制結構的影響，出現總體稅負過重的問題。其一，依目前我國公募REITs試點政策及現行稅務政策，REITs搭建過程中的資產剝離環節和重組環節涉及增值稅及附加、企業所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅等稅負，對企業而言是相當大的負擔。其二，在后續經營階段還存在著“雙重征稅”的問題，并未針對符合條件的REITs豁免企業所得稅，壓縮了投資者的收益空間。美國的稅制結構以直接稅為主體，其稅收優惠具有一種“傳遞”的功能，在一定情形下作為收入傳遞的工具可免征所得稅，使REITs交易結構受到稅收優惠制度的驅動而得以構建。

雖然新近的證監會聯合國家發改委發布的證監發〔2020〕40號文件已經明確了我國基礎設施REITs試點采用“公募+ABS”的模式，但在以后的實踐中仍然可以考慮在具體制度設計中借鑒美國REITs交易結構的成熟經驗，進一步推動REITs在我國的規模化發展。一方面，我國REITs交易結構的選擇需要以稅收問題為導向，充分發揮REITs業務模式與運行機制的優勢，在未來條件成熟時，允許多樣化的交易結構存在，形成完善的REITs基本規制體系。另一方面，還需要積極填補我國REITs稅收優惠制度的空白，建立符合我國實際情況的稅收優惠制度體系，以稅收優惠驅動REITs的創新發展。

（二）稅收制度的構建

1.REITs層面的稅務。

（1）應稅收入。首先，對于應稅收入的問題，我國REITs發展的制約主要體現在遞延機制的不確定，存在著REITs層面和受益人層面“雙重征稅”的問題。學界對于這一問題已有較為深入的討論，多數學者接受了以美國為代表的“雙重免稅”制度的設計理念。按照我國現行企業所得稅的相關規定，若在REITs結構中設計安排項目公司，則項目公司取得的租金利潤在分派前需要繳納25%的所得稅，其可派息利潤將大大減少。依據REITs的導管特性，同一收入通過信托進行多次傳遞，會導致相關流轉稅的多次征收。可以參照美國REITs的做法，對滿足特定條件的REITs派息部分在底層資產公司和REITs層面免征所得稅。

（2）REITs層面的特定稅項。其一，遞延征收處置不動產物權的所得稅。在REITs設立時，雖然財產增加，但底層資產的轉移其實僅僅是形式上的財產所有權轉移，并未因取得財產所有權而獲得真實收益。加之對于美國REITs市場最普遍的UPREITs結構的分析可以發現，該交易結構正是受到延遲納稅的稅收優惠啟發而創設的，能夠有效規避評估財產出資時的資本利得稅。我國目前提倡的基礎設施REITs試點采用的“公募+ABS”結構雖然能夠避免原始權益人自持的問題，實現底層資產的真實出售，但處置不動產物權的所得稅仍然較高，故我國在REITs設立階段可以考慮遞延征收處置不動產物權的所得稅。

其二，暫緩征收土地增值稅。我國土地增值稅依據增值額，按照30%-60%的累進稅率進行征收，這導致將該類資產從項目開發公司中剝離所產生的稅務成本過高。不少開發企業寧愿采用 CMBS(商業房地產抵押貸款支持證券)等工具進行抵押融資，也不愿對物業進行剝離以發行類REITs。REITs持有土地使用權、地上建筑物及附著物，并非用于買賣，而是進行長期經營取得收益。據此，可以借鑒美國“潛在升值稅”的設計原理以及合理考慮土地增值稅調控房地產市場的立法目的，在設立REITs時轉讓不動產可暫緩征收土地增值稅，遞延至REITs處置資產時再進行征收。

其三，遞延繳納契稅。按照現行《契稅法》的規定，REITs在設立階段的資產流轉需要按照出資額的3%-5%交稅，但是在REITs設立階段，原物業持有人并未實際將底層資產變現，該底層資產可能僅僅在原物業持有人內部不同主體之間進行轉移，故建議遞延繳納契稅。

其四，明確SPV的免稅實體地位。國內目前沒有真正意義的REITs 標準化產品，更多的是套用ABS的交易結構。以房地產為基礎資產的ABS可以被看作REITs的一種形式，在資產證券化的過程中不可避免地需要設立SPV組織，SPV組織居于資產證券化的核心地位。由此，可以借鑒美國在稅法中設立REMIC這一免稅主體的做法，規定符合一定條件的SPV組織可以申報為免稅主體或給予其特定的稅收優惠，在立法層面消除不同組織形態的稅負差異，保持稅收中性。

（3）資產處置與權益分配。其一，在REITs的終止環節，對于資產的處置可以考慮免征相關流轉稅。依據信托的導管理論，在信托的設立階段，信托財產的權屬就被視為已經實質移轉給受益人，那么REITs交易過程中的各流轉稅就應當在REITs的設立和管理階段征納。因此，若在REITs終止階段，受托人將信托財產歸還給受益人時，再次征收流轉稅，就會產生重復征稅的問題。

其二，對我國REITs利潤分配比例和收入來源進行具體規定，對分配不達標和進行被禁交易的情況采取懲罰性稅收措施。從美國REITs稅收制度設計經驗中不難發現，雖然其對REITs設置了多個維度的稅收優惠，但對于相應罰則的規制也是十分健全的。由此，我國REITs稅制設計除了對稅收優惠政策進行考量外，還應當配套相關的處罰制度，以保障REITs稅收制度的完整性和維持市場交易秩序。雖然，證監會在《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》中已經對我國REITs的分配比例提出了90%的要求，但尚未對違反此項規定的行為作出相應的處罰規定，對于REITs可具體從事的交易事項也未有細致的規范。故可以借鑒美國相關經驗，通過懲罰性稅收措施，對REITs的利潤分配比例不達標和進行被禁交易的情形進行規制。

2.股東層面的稅務。

(1)企業所得稅和個人所得稅。針對投資者和REITs產品的稅收政策會直接影響投資者的收益率。在對REITs層面的稅制進行調整的過程中，也必須關注到投資者層面的投資者所得稅問題。就我國而言，對于分紅派息部分，個人投資者所獲得的部分由上市公司代扣代繳20%的個人所得稅，對于資本收益部分，機構投資者須繳納25%的企業所得稅。再觀美國的REITs股東層面的稅制，雖然其投資者層面的所得稅稅率并不低，但其REITs層面的稅負遠比我國輕緩，投資者收益率較高，更能接受這一較高的所得稅稅率。因此，我國若想擴大投資者范圍，增強REITs產品的吸引力和產品優勢，促進REITs市場的繁榮和發展，可以考慮降低對投資者征收的所得稅稅率。

同時，也必須注意REITs產品的稅收優惠政策也會滋生炒作的亂象，造成REITs市場的混亂，如此則無法更好地為房地產行業提供更加長期和穩定的資金。因此，還可以考慮依據投資者持有證券時間長短等標準，按照不同的稅率對投資者進行征稅，鼓勵投資者長期持有。

（2）給予公益性質的投資者適當稅收優惠。具有公益性質的投資者通常追求國家和社會的公共利益，營利性相對較弱，對其投資設置一定的稅收優惠，有利于鼓勵投資者積極進行投資。在美國的稅收法律體系中，設置了免稅股東，給予其特殊的稅收減免政策，進一步擴大了投資者的范圍。因此，在未來我國REITs的發展過程中，政府可以考慮將持有的不動產作為REITs的底層資產加以運營。例如，我國正在大規模進行保障性住房建設，設置相應的稅收減免，可達到一定的社會效益目標。

注釋

①資產測試要求：（1）總資產的75%以上由房地產資產、現金或政府債券組成；（2）持有其他公司證券不得超過總資產的25%。持有任何一個企業發行的證券價值，不超過REITs自身總資產的5% ；持有任何有投票權的證券，所占股份不超過其發行總額的10%。