淺談我國不動產登記制度弊端及其完善

朱暉

摘 要：我國市場經濟的快速發展帶動了整個不動產行業的繁榮，在整個經濟市場中不動產登記制度就應運而生了，伴隨著國家相關確權登記制度改革的不斷深入，在不動產登記方面人們的關注度也愈發提高。我國就國外其他國家不動產登記制度而言，我國的不動產登記制度的起步相對較晚，從開始發展到現如今還是存在著很多問題，在這些問題中最為重要的就是我國對于不動產登記還沒有一套完善的法律制度，雖然說存在一些相關制度，但僅僅是在其他法律中以分散的形式表現出來，在運用時難免會發生爭議，給整個交易都帶來不良的影響。本文就現在不動產登記中存在的一些問題進行分析，并提出相關的解決對策，希望對不動產登記政策的完善有所幫助。

關鍵詞：不動產登記;弊端;完善措施

在社會不斷發展的過程中，國家頒布的部分政策在使用的過程中還存在一些弊端，制度的落后或者不完善都會對整個行業的發展造成阻礙，就目前的房地產企業的發展中來看，不動產登記制度的不完善就對行業的發展產生了限制的作用，根據現在發展形勢來說，不動產登記制度在管理上還存在一定的分散性，一套房產的登記會與很多部門都會產生聯系，這就使我們在日常管理中工作量增大，使整個事件的協調性發揮不出最大的優勢。因此，我們要對目前不動產登記中存在的一些問題進行深入的分析，并針對現有的問題提出部分建議，只有這樣才能使我國不動產登記制度快速地完善起來。

一、我國不動產登記制度中存在的弊端

1、對于不動產登記的范圍沒有明確規定

從現在不動產登記制度發展的趨勢來看，相關法律在與司法解釋上還存在一些問題，例如內容雜亂、相關事項沒有統一的標準、個別規定互相出現矛盾等現象時有發生，在具體的法律法規中雖然對不動產登記有著明確的規定，但是其規定極為分散，這種現象在市場經濟中的存在，不僅對地方財政有著重要的影響，同時還是不動產登記的工作效率降低，甚至在登記時會發生登記信息錯誤的現象。按照不動產登記的正常流程來說，對于不動產的登記通常包括登記的物品、應當登記的權利以及應當登記的法律關系這三個方面，但是按照現行的物權法規定，每項事物都是通過法律來規定的，例如事物的獲取方式、以及公示的方法和相關的法律效力。作為事件的當事人，不能對有關物權隨意進行變更。但是從另一個角度來看，我國物權法在內容的制定上還是不夠完善，所以說在登記范圍上來說，還是存在界限不明確的現象，就他項權這項權利來說，其法律形態還是存在缺失的。

2、制度體系不夠完善

國家在對不動產登記方面先后出臺了相關政策，要求對于不動產登記要進行統一登記，雖說是制度要求要統一登記但是并沒有一個可以用來統一登記的部門來對該項工作進行管理，根據現在實行的不動產登記制度中對相關內容的規定來看，其包括草原所有權、林權、房權和有關水面養殖等方面，雖然這里只提到了4方面的內容，但是就這4項工作的登記部門就包括了二十幾個部門，在這種情況下，先不說不動產登記的過程混不混亂，就發證的部門就不能統一。盡管在不動產暫行條例中明確規定，不論是國家層面的不動產登記，還是省級不動產登記工作，都應該是國土資源局來進行指導，但是就市級或者縣級的不動產登記工作，則由縣級人民政府來負責，這樣一來，在不動產登記部門統一方面就很難實現。所以說要想使這個問題得到盡快地解決，首先就是要明確登記部門，通過該部門來對不動產登記的內容來進行管理，同時協調不同部門之間的關系。

3、相關內容完善性不足

隨著我國物權法的頒布，不動產登記的范圍正在不斷的明確，并且也就相關規定建立起一套完善的制度，雖然看起來，我國不動產登記制度正在步入正軌也逐漸趨于成熟，但是其中還存在著一些重要的問題容不得忽視。從目前不動產登記制度中來看，制度中對于不動產登記的類型還不是很明確，而且對有關不動產的請求權的保護也不到位。雖然隨著物權法的頒布，就不動產登記制度建立了異議登記制度與更正登記制度，但是從另一方面來講，這兩項制度的制定并不完善，其中的相關內容還是需要進行規定。除此之外，在我國現象的法律制度中，關于不動產登記的內容規定還較少，很多的內容并沒有納入到不動產登記當中，因此也就此產生了很多的糾紛，使不動產在交易時很難得到保障。情節嚴重的甚至會影響整個社會的發展，給社會帶來不良的影響，從這方面就可以看出，不動產登記制度的改革已經迫在眉睫了，因此要不斷完善不動產登記制度，以保證整個不動產交易行業的穩定發展。

二、如何完善我國不動產登記制度的建議

就現在的發展形勢，我國不動產登記制度在實施的過程中還存在一定的問題，例如在不動產登記制度中對于登記的范圍沒有明確的規定，對于登記部門也沒有統計的規定，而且在不動產登記的內容上也還存在一些殘缺，急需相關措施來進行完善。因此本文從當前不動產登記中存在的問題入手，提出相關建議，希望能夠提升不動產登記的管理水平。

1、明確不動產登記的范圍

明確不動產的登記范圍，不但可以完善我國不動產登記制度，從某種意義上來說對不動產交易的安全性還能提供保障。根據上面的問題我們可以看出，我國物權法對于不動產登記在種類區分上無法與社會的發展同步，很明顯存在落后的現象，另外，就現行的物權法與本階段內所面臨的新物權還存在相互矛盾的情況，要想使這一現象得到充分地改善，保證我國不動產登記的制度進一步完善，就必須要借鑒國外的成功案例，學習其先進的不動產登記制度，并積極地將其引入到我國不動產制度的建立當中，完成制度的設立，并包含我國法律規定的所有物權。在我國有部分學者對此有不同的觀點，認為我國不動產登記制度的效力和程序在實施的過程中存在著不統一的情況，造成這個問題的原因是由于參與不動產登記的各個部門之間存在利益矛盾的地方，各個部門間就利益相關問題互相競爭，因此，只有將不動產登記部門進行統一，由一個部門進行管理才能夠使這一問題得到有效地解決。

2、完善不動產制度體系

就目前我國不動產登記制度的現狀來看，要想使不動產登記制度得到進一步的完善，就必須對整個不動產登記體系進行改善。在對有關制度完善的過程中，不動產登記機關是整個過程中最為重要的一步。在某種程度上，確定不動產登記機關會對整個不動產登記制度的登記程序或者是不動產權的歸屬產生影響，使整個制度得不到統一。當前，我國學術界和實物界就不動產登記具體應當歸哪個部門管理還存在很大爭議。就現行的物權法當中規定，對不動產登記機關雖然有明確的登記目標，但是就具體實施登記的機關并沒有明確的規定。目前學者對于不動產登記制度的爭議主要是在登記機關和法院這兩個方面，對于部分正爭議的說法雖然有一定的道理，但是有些問題并不完全能夠符合我國國情的發展。從某個方面來說，我國當前不動產制度工作秩序混亂其原因是各個登記部門之間存在相關的利益沖突，而且對于不動產登記的權利主體也沒有進行明確的規定，所以，對于不動產登記機關進行統一、標準化的管理，可以有效地避免在登記的過程中出現房地分離的設置，并能夠使城鄉地區不動產登記的權利得到統一的管理，因此，對制度進行改革是十分必要的。除此之外，在不動產登記機關工作的管理人員或者是工作人員在日常工作中還應當通過完善的法律法規和相關制度來規范自身的工作行為，以這種方式來改善不同地區不動產登記工作中存在的差異，逐漸將差異縮小，以此來推動我國對于不動產登記方面的宏觀調控，從而促進不動產登記制度在社會中的目標得以實現，使我國不動產登記的管理工作能夠有效的發展，保證在工作中能夠提升不動產登記工作的效率和效果。

3、完善不動產登記制度的內容

預告登記機構龐雜，缺乏統一性不利于明晰物權狀態，不利于保護不動產交易當事人的合法權益和交易安全，甚至可能會對正常的不動產交易秩序產生不利影響。因此，很有必要統一-預告 登記機構。基于我國目前不動產登記機構混亂、職權分散的現狀，統- -預告 登記機構最好的做法：是建立一個中立的專[門性機構來負貴不動產預告登記。例如，可以在與不動產登記密切相關的土地管理部門了下專設一個統一負貴預告登記的職權部門，受土地管理部門]的監督;與此同時，招募一批具有專業能力和專業技術的人員負責預告登記工作，并且定期開展培訓;這樣不僅能實現預告登記機構的統一性，還能提高工作效率和工作水平，有利于最大限度地發揮預告登記制度的作用。

放寬預告登記的成立條件。過于嚴格的成立條件可能會使不動產預告登記制度淪為虛設，沒有可適用性，所以為了避免這種不利后果，應該放寬預告登記的成立條件。例如，不必要求申請預告登記必須以當事人事先有約定為必要前提條件，而是允許在沒有事先約定，預售人又不愿意與其進行預告登記的前提下，可以持有相關的證明文件和證明材料，如預售合同或者不動產物權債權債務合同到預告登記部門門申請預告登記。只要有關部門]形式審查和實質審查認為材料或者證件屬實，合法有效，符合申請條件，就可以為其進行預告登記。這樣更有利于保護處于劣勢地位的預購人的合法債權，有利于將來物權的順利實現，也更符合預告登記的制度設立目的。

綜上，我國在當前的發展狀態下，不動產登記制度完善的過程還存在很多問題，但是我們不能因此喪失信心，要通過學習和借鑒國外先進的管理理念和制度，結合我國國情，從實際出發就當前的實際情況進行全面分析，不斷的使我國的不動產登記制度得到完善。本文通過運用淺顯的描述，將我國現在不動產登記制度中存在的問題和相關完善措施進行了總結，要想使制度進一步實現，還需要我們共同努力，不動產制度作為物權法的一部分，物權法的完整需要通過每個具體的法律來進行反應，因此不動產登記制度必須要受到充分的重視。總而言之，要結合當前我國市場和經濟的需求，不斷的完善不動產管理制度，推動不動產登記體系的全面建設，減少不動產登記流程的工作，節約不動產登記的成本費用，整體提升我國政府在不動產登記管理方面的公信力。

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