現行金融環境下房地產融資現狀及融資方式探討

胡曉慶

摘 要：隨著我國金融市場的持續發展，當前金融環境下房地產行業迎來了全新的發展機遇和挑戰，可以說房產行業的運營和建設情況將在很大程度上影響到中國的金融市場。但因為過去很長一段時間房產企業缺乏相應的管控和政策約束，因此出現了許多問題，近些年中國對房產市場加大監管力度，讓房產市場的金融秩序逐漸穩定。但面臨全新的局勢，房產企業如何才能科學分析融資的現狀和創新融資方式在已經成為行業實現可持續發展的必然條件。本文先闡述了房地產行業金融監管環境和房地產企業傳統籌資方式概述以及房地產企業新型融資方式分析這幾個方面，然后又對房地產融資發展的優化措施展開討論，并提出個人的見解。

關鍵詞：金融環境：房地產：融資

一、房地產金融監管環境的嚴峻

在國家經濟形勢改變的條件下，房產行業的金融監管政策日益嚴格，2016年的年底銀監會針對方材領域的金融業務進行了全面檢查，明確指出房產金融業務的風險有必要全面管控，禁止企業運營過程中出現違反規定的信貸資金或者銀行理財資金，各種經營業務要在法律的規范下確保合法合規。接下來銀監會又對提高銀行理財資金融入房產金融領域進行了調查，主要是針對于房地產業務涉及到的一些金融機構。到2018年，銀監會又更新了一些有關于銀行市場的政治文件，強調出金融資金融入房產行業的一些違規行為懲罰措施，落實嚴厲懲處非法融資行為，明確居民杠桿率增長太快是不符合規定的，所以為了避免個人的貸款過分進入股市或者房產市場，政府結合真實的情況對房產融資的一些違法行為嚴格處理并科學控制居民杠桿率一些擅自挪用消費信貸和違規透支信用卡的行為大力懲處，有效防范了房產行業泡沫化。總體來說當前房地產企業的一些規定對于銀行的信用貸款管理更加嚴格，而且強調了基金和信托還有債券發行這些機構的管控，這就讓房地產企業的融資迎來更多的困難。對于房產企業的監管懲罰力度從2017年開始就持續增加，根據數據顯示2017年的處罰機構數量比2016年增長了大概三成，罰款的金額提高了4倍多。比如2017年4月的時候招商銀行上海分行就被銀監會罰款400多萬元，原因是這個分行運用投資資產管理計劃給某個公司發放信托貸款，而這個公司將貸款中的一部分資金當做成土地購買資金。還有2017年年終北方信托被銀監局罰款20多萬元，原因是違反了當地的房地產貸款規定。中國銀監會在2018年工作會議開展以后，明確涉及房地產業務的一些規范標準，據數據顯示2017年1月行政罰單就開了接近200張，2018年更是多達500張，整年間罰款的金額數量接近7億元。某些違反市場規定的房產企業除了進行罰款1萬還對一些領導和管理層進行了處罰，在這些金融政策的驅動下雖然房地產金融更加規范，但卻給房產企業的融資帶來巨大難度[1]。

二、房地產企業傳統籌資方式

內部融資方面就是根據企業的資金資源展開融資，籌集的資金主要有本身就具備的流動資金、收入賬款還有票據。房地產企業可以根據這些向金融機構變現，如此便能短時間內獲得資金籌集。這種模式投資風險低且效率高。但當前的金融環境房地產企業銷售并不理想，因此資金回籠效率不及時，能夠運用于籌集資金的依據有所減少，只能依靠著本身就帶有的資金，因此很難滿足于各項業務開展。間接融資就是結合一些金融機構的貸款方式出的資金，房地產最常用的間接融資便是向銀行貸款，但當前金融市場的改變，貨幣政策的推行讓銀行貸款日益困難，且成本增加，他們發放貸款會受到國家政策影響，同時對房產企業的各種要求提高，因此許多房地產企業的資金壓力很大，許多貸款的項目無法通過銀行審批。直接融資包括債券和股票，前者有著商業信用而且收益率不高，因此房產企業融資選擇的時候會優先考慮股票融資模式。它的優勢為資金籌集時間短而且資本具有永久性，沒有太高還款的期限和利息壓力。房產企業只有上市以后才能開展股票融資，但要知道要想上市的話需要很高的標準，當前中國房產企業上市的也就100多家，因此股票融資風險較高，對于上市企業發展潛力大的房產企業才適用。當前市場環境下房產企業要想結合A股上市很困難，要是建立在三板上市就不一定能融到自己需求的資金，一些中小型房地產企業沒有上市的條件，因此這種融資方式并無法實現[2]。

三、房地產企業新型融資方式分析

房地產信托指的是企業委托給投資公司展開理財，投資公司會將這些資金運用到房產項目中，并把收益按照一定的方式送給委托人。從投資委托人的方面分析房產信托理財風險低而且回報穩定，因為這些機構對于房產企業會經過嚴格的審查，再加上自身的嚴格管理和風險評估，所以存在的風險幾率不高。信托公司資金量龐大，他們會把這些分散到不同的房產投資項目中，而且是通過股權的方式進行投資，和債務融資這種方法相比較而言房地產信托不會帶來資金上的壓力。債券融資是房地產企業為了籌集資金向社會發出的貸款，屬于直接融資類型，以前使用的不多。因為債券融資雖然能籌集很多資金而且利息稅前支付優勢高，但它的融資成本高于銀行貸款，利息方面給房地產企業的壓力過高，就算這樣債券融資對房地產的發展也非常有利，作為一種債務的憑證能夠把某些閑置資金集中到一起利用到房屋建設上，以此來降低房產企業銀行貸款壓力。證券化是結合股票、投資資金和債券工具進行房產市場投融資。也就是說房地產投資轉化為證券投資、一種是抵押貸款債權證券化還有一種是投資權益的債權化。這種融資的方式主要利用資產收入，房地產企業往往會抵押一些貸款債券，而且會把價值較高的房產展開細化和動產化，利用債券市場功能，使房產企業擁有大眾化資本和專業經營，從而有效分散風險，并給企業帶來充足的資金。此外，房產投資基金是一種集合型投資制度，房地產企業通過收購開發和管理獲得收入，現在最多的是私募基金，但其中會存在信托。它的特點是固定收益少而且具有浮動性和多加強投資少股權投資等等[3]。

四、對金融環境下房地產融資的優化建議

首先，房地產企業應當建立多種層次的融資體系，加強信托業務開展，每一個房地產都有自己的運營發展方向，但其中只有信托機構才會根據他們的特點制定相應的業務，這對于房地產的融資而言極為有利。進行融資的過程中能幫助房產企業更加了解要合作的伙伴并獲得幫助，只有融資合理才能獲得更多的資金并促進自身的可持續發展。其次，科學構建風險防范體系，立足于穩中求勝的原則避免風險帶來的損失。構建并完善信用評估機制，因為他不僅可以確保項目實施的安全還能促進房地產融資市場發展，為企業帶來更多利潤。最后，建設保證體系，房地產企業的融資要緊缺國家所頒布的一些法律法規政策，目前國家和各地政府對房產金融市場制定了一系列調控措施，而房地產企業在融資的時候就要跟緊這些形式不能走違規行徑。融資料方向可以根據企業的戰略目標進行，科學的選擇才能確保融資順利進行，加強與其他同類型企業的合作讓融資進一步穩定[4]。

五、總結：

目前國家的發展與建設離不開房地產金融市場推動，而房產企業在進行建筑項目業務的同時必定會涉及融資，所以有必要在這項工作上加以關注。國家從宏觀的角度上進行調控，房地產企業也要根據自身運營發展的實際情況科學選擇融資途徑并加強風險防范，如此才能做到高效管理并實現可持續發展。

參考文獻：

[1]李曉紅.房地產開發項目融資成本及風險分析[J].納稅，2021，15（27）：183-184.

[2]李行.監管新規下房地產企業多元化融資探析[J].投資與合作，2021（09）：73-74.

[3]徐菁.房地產企業融資過程中的財務管理問題研究[J].財富生活，2021（18）：133-135.

[4]李興揚.房地產融資結構及優化建議——以A企業為例[J].大陸橋視野，2021（09）：56-57.